Menos de 150 operaciones inmobiliarias con hipotecarios UVA: ¿buen dato o mala noticia?

Tras un mayo que, después del pico del boom hipotecario de 2018, fue el mejor de los últimos 65 meses en la Ciudad de Buenos Aires en cuanto a operaciones inmobiliarias se refiere, conforme guarismos del Colegio de Escribanos de CABA, con 4590 compraventas de propiedades efectivizadas por un monto de $346.713 millones ˗un 26,2% más en comparación con su mes predecesor˗; no obstante, hubo 141 escrituras formalizadas con créditos hipotecarios. 

Sin análisis, esta cifra parece contrarrestar el furor inicial de las nuevas líneas de créditos hipotecarios UVA lanzados recientemente por 20 entidades bancarias. En efecto, si se lo equipara con "los únicos dos años con crédito ‘digno’ del último decenio, en mayo del 2017 se habían dado 1.024 y en el mismo mes de 2018, 1.737. Estamos a un 92% de aquel mayo", sostiene Santiago Magnin, fundador de deinmobiliarios.com.

Pero también es verdad que "los créditos hipotecarios agarraron al mercado por sorpresa; entonces, que se hayan entregado esa cantidad no es menor", afirma Alejandro Bennazar, expresidente y actual director de Relaciones Institucionales de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Hace unos 30 días que se inició "esta operatoria e incluso algunos bancos se sumaron después y otros aún continuarán haciéndolo", tranquiliza.

En definitiva, la buena noticia es que "en los bancos vuelven a estar los créditos hipotecarios como voluntad, después se verá la instrumentación, cuánto se concrete o cuán rápido; y aparecieron más pedidos que los créditos otorgados porque existe mucha avidez de tomarlos, hay mucha necesidad y los bancos los habían desatendido", asegura Carlos Spina, presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV).

De hecho, se trata de "un proceso bastante largo y un poco burocrático; los bancos no están cancheros, pero los créditos crecerán mucho, tratar de medirlo ahora es prematuro", acredita Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de Argentina (CEDU).

En tal sentido, el proceso de aprobación de los créditos "es largo (60-90 días) y llevamos esos mismos 90 días desde que se lanzaron", suma el ingeniero Juan Pablo Pinelli, desarrollador y director de EJP construcciones y servicios. Hace apenas unas semanas que la CNV levantó el parking para la compra de dólares MEP en contado inmediato. Hasta ese momento, "el vendedor debía aceptar vender en pesos o bien aceptar cobrar 24 horas después, lo que complicaba la operación y requería la doble presencia del escribano".

A esto, sumémosle que la inflación aún está alta, "se espera un 130% para finales de 2024 y un 70% interanual (REM- BCRA)", advierte Pinelli. Como muestra, "en el mejor momento de la Argentina (años 95/96), los créditos hipotecarios representaron un 30% de las operaciones. Si en diciembre estuviéramos en un 10-12%, viviríamos un éxito enorme".

Por ahora, el 30%, aproximadamente, de devaluación del dólar MEP en los últimos meses se encuentra "muy por debajo de la inflación, lo que nos marca que las propiedades en pesos están baratas". En medio de este proceso de normalización del mercado, si se mantienen las variables actuales hacia fin de año "deberíamos tener más créditos", estima Bennazar. Hasta "podría haber récord de ventas histórico por la gran retracción que se vivió durante años".

Los pronósticos para el valor del m2

En un mercado que vive en mayor incremento mensual del valor del m2 desde abril de 2018 en la Ciudad de Buenos Aires ˗en junio aumentó un 1,2% y un acumulado del 4,3% solo en el primer semestre de 2024, conforme un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop˗ y se ubica en 2.269, el 90% de los barrios ya presentan una suba de precio mensual. Y estos indicadores pueden seguir creciendo de la mano del desarrollo del crédito hipotecario.

"Quizá se pueda llegar a los niveles del gobierno de Macri, que era mucho más alto el precio por metro cuadrado", estima Tabakman. Y aunque se trate de una cuestión difícil de predecir, las propiedades que se están vendiendo hoy "son mayormente usadas y de oportunidad", desentraña Pinelli.

Los desarrolladores tuvieron un fuerte aumento de los costos desde diciembre hacia acá, pero "aún no se ve reflejado en los precios, se dio un estrechamiento de márgenes propios". Las propiedades nuevas deberían "tener un aumento en pesos similar al aumento de CAC, descontando el aumento del dólar".

Así, de 3 meses a esta parte "hemos notado que el m2 ha subido de entre un 20% y un 30%, depende la zona. Y ese ascenso continúa", reflexiona Bennazar. Hay un valor a nivel latinoamericano que "nos está dando muy bajo en todos los órdenes y en todos los campos del mercado inmobiliario, y eso indica que los precios deberían crecer. Hay que esperar qué pasa con el blanqueo y la situación internacional".

Qué sucedió con los créditos en la era Macri

En abril de 2016 el dólar oficial (también los libres, pues no había cepo) estaba en $14 y en diciembre de 2016, en $15,70. "Una devaluación del 12% en 8 meses o, lo que es lo mismo, del 1,44% mensual. Poco más de 1% mensual", recuerda Magnin. Ausencia de estabilidad cambiaria mediante, el dólar libre (CCL/bolsa) arrancó en mayo de este año en $1.040 y terminó en $1225, una devaluación del 17,8%; en tanto que junio empezó en $1.235 y terminó en $1.365, un aumento del 10,5% mensual. Por aquel entonces, los créditos hipotecarios UVA crecieron un 170% mensual: "Se dieron 2 en mayo; 14 en junio; 50 en julio, 190 en agosto, 470 en septiembre, 870 en octubre, 1.330 en noviembre y 2.130 en diciembre".

Pero en abril del 2018, a mitad de camino de la presidencia de Mauricio Macri, comenzó una "megadevaluación", según Magnin, que "mató al crédito hipotecario". Se colocaron 110.000 en todo el país, la mitad se otorgaron en un "pico de demanda" de solo 9 meses (entre fines del 2017 y comienzos del 2018). "Casi la mitad de los créditos hipotecarios 2016-2018 fueron otorgados exclusivamente por el Banco Nación. El monto promedio fue de u$s75.000". Al día de hoy, "ya se canceló una parte muy importante de los créditos y solo hay un 0,8% de mora".

En dicho período, entre otros factores, la situación macro y una inflación creciente llevó a que los créditos UVA sean menos interesantes. No obstante, si bien para otros especialistas del sector inmobiliario la situación ahora puede mejorar a la del 2016, para eso "tiene que bajar la inflación y vocación de los bancos de ir poniendo a disposición más líneas de crédito", destaca Spina.

Pero, además, en ese momento no se podía convertir los pesos a dólares: "Hubo una excepción para créditos de hasta u$s100.000 vigente hasta los últimos días del gobierno de Alberto Fernández, donde permitía convertir un crédito hipotecario a dólares al cambio oficial, pero como los bancos solo daban créditos a manos amigas no fue de público conocimiento", agrega Pinelli.

Para los bancos era más simple y rentable "prestarle plata al Estado, en lugar de salir a pelear en el mercado por el cliente minorista". Hoy, la inflación a la baja "da un estímulo, y el precio de las propiedades que aún no se recupera marca la ventana de oportunidad".