Cómo puede impactar un salto del dólar en la cuota del crédito hipotecario UVA

Con más de 250.000 consultas en menos de un mes, las nuevas líneas de créditos hipotecarios UVA ofrecidas, hasta ahora, por trece entidades bancarias, le dieron un notable dinamismo al mercado de bienes raíces. No obstante, la coyuntura obliga a mirar otros guarismos. Alarmas ya encendidas, tras varios meses de estabilidad, en los últimos días el dólar MEP (el tipo de cambio que aplica el banco para pagarle al vendedor cuando se toma un crédito) comenzó a acelerarse y ya acumula un ajuste del 17,6% en los primeros 5 meses de 2024. Y amén de que la inflación volvió a registrar un dígito luego de seis meses −en abril se ubicó en 8,8% y se proyecta un 7,5% para mayo−, las dudas aparecen, inevitablemente.

En efecto, aquel dato del dólar toma relevancia: implica que los pesos que les presta el banco a los clientes que saquen un crédito hipotecario rindan menos para comprar dólares y, por ende, que tendrán menos posibilidades de adquirir un inmueble. "Si un cliente calificaba para sacar $100 millones, hace 15 días con eso comparaba u$s100.000 y hoy comprará un poco más de u$s90.000", ejemplifica el presidente de la Cámara Argentina de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), Mariano García Malbrán.

Impacto de una devaluación en la cuota del crédito hipotecario

Inmersos en un contexto que prevé eliminación de controles de precios y reducción de la brecha entre el oficial y el paralelo, fantasmas del pasado mediante es ineludible no plantearse qué sucedería con las cuotas de estos créditos si el escenario se presentara de manera adversa: con un salto fuerte de dicha moneda extranjera y con sueldos mínimo en pisos históricos, ya que el poder adquisitivo cayó casi un 24% entre noviembre de 2023 y febrero de este año, incluso por debajo de los registrados en la crisis post-2021, conforme el índice Ripte.

Ciertamente, si el dólar aumentara por encima de la inflación sucedería lo mismo con los deudores en UVAs del gobierno de Macri, que "pasaron a deber muchos menos dólares, lo cual fue bueno para los deudores teniendo como respaldo un activo dolarizado, como son los inmuebles", asevera Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU). De hecho, "deben hoy bastante menos dólares que el crédito que obtuvieron en esa época, razón por la cual la morosidad de esos préstamos es casi nula, a pesar de deber muchos más pesos", pormenoriza.

Dependiendo de la magnitud, un salto del dólar provocaría "una baja de la demanda de créditos hipotecarios porque se volvería más caro pagar la cuota en pesos, que es lo que mira el tomador", sostiene Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

El riesgo de la inflación

Pese a que todo indica que la inflación, tal como se menciona en el primer párrafo, tiende a bajar, las especulaciones se disuelven. ¿Y si esta excediera el dígito que registró en abril? Lo que puede impactar en la cuota "es que el aumento del dólar genere incremento de precios e inflación, porque es la que aumentará el valor de los UVA diariamente", comenta García Malbrán.

Según los expertos, un salto del dólar provocaría una baja de la demanda de créditos hipotecarios

 

Además, el jueves último estalló una noticia que muchos días atrás celebraban, el beneficio antiinflación: el Banco Central quitó el la noma a través del cual las entidades bancarias se veían obligadas a prolongar el plazo del crédito si la evolución de la inflación era mayor que los salarios. Por lo que, en adelante, al momento de otorgar un crédito, los bancos tendrán que "poner especial atención a la relación cuota/ingreso".

 

Entre otros factores, también dependerá de lo que se llama el pass through de la devaluación a la inflación. "Si eso genera un aumento de la inflación, las cuotas aumentarán por el aumento de la UVA, siempre retrasado. Si la recesión continúa, el pass through será menor, por lo que puede que aumente menos el CER que lo que sea la devaluación", desentraña Carlos Spina, presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV).

Obviamente, con este poder adquisitivo, un escenario de inflación sería en prejuicio. "Pero también puede pasar que los salarios vayan recomponiéndose, que mejoren la ecuación y que la inflación no suba. Los que hoy toman créditos apuntan a eso", sostiene.

Por otro lado, los precios de los departamentos están en piso, cayeron durante 6 años y comprar hoy es una oportunidad, "más aún si es financiado en plazas y tasas muy convenientes como las que proponen los bancos", apunta Ginevra. Un poco diferente sería el escenario inverso: dólar planchado e inflación alta, porque en ese caso "subiría la deuda en dólares, aun estando al día con las cuotas", agrega Tabakman. Incluso, "podría llegar a estar por encima del valor de la propiedad, dependiendo de cuánto suban los inmuebles y qué porcentaje de financiamiento se haya sacado".

Créditos hipotecarios UVA: una historia conocida 

A un comprador con valores altos iniciales, los tomadores de los créditos UVA en la era Macri "no hicieron un mal negocio, ya que la devaluación licuo gran parte de la deuda que tomaron en pesos para pagar un activo valuado en dólares", recuerda Ginevra. Y prueba de ello "es la baja morosidad (0,6%) de estos créditos".

En aquel momento (2015-2019), los salarios "perdieron frente a la inflación, por lo que la cuota pesó más para las familias", asiente Ivan Kerr, por entonces secretario de Vivienda. Las tasas de interés no variaron porque eran fijas, lo que se modificó "fue la UVA, que ajustó al ritmo de la inflación". De todos modos, "no hubo mora, lo cual habla de que el sistema aguantó pese a todo", entiende.

Si un potencial aumento del dólar genera más inflación, esto impactará en la cuota del crédito

Y si bien no hay desemejanzas sustanciales entre las líneas vigentes y los créditos de aquel período reciente (salvo lo que hasta hace unos días podían ofrecer el Ciudad y Nación, un sistema de cobertura para la diferencia que pudiera existir durante la vida del crédito entre la inflación y el aumento de los salarios), en 2019, los créditos hipotecarios UVA cayeron por la macro, según Kerr.

"Las malas condiciones hicieron imposible para los bancos seguir prestando. Y todo el fondeo se los chupó las Leliqs", concluyó.