Se atrasa el dólar y hay más oferta: ¿sigue siendo negocio alquiler un departamento de forma temporaria?
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En CABA hay 27.468 unidades en el mercado de renta temporaria y Palermo encabeza la lista con 8.799 departamentos, según un informe elaborado en marzo por la consultora inmobiliaria Invertire. Esa cifra ¿da cuenta de un boom de disponibilidad histórico o es una marca que se viene manteniendo estable desde hace varios meses? ¿Cuáles son las proyecciones sobre esos números? ¿Siguen siendo rentables las propiedades destinadas a este tipo de negocios? A muy poco de haber comenzado el año, distintos referentes de real estate analizan los números y dan precisiones sobre cómo creen que puede continuar fluctuando ese segmento en los próximos meses.
Como primera aproximación, una explicación posible para el destaque de este tipo de propiedades por sobre otras es que "en la ciudad de Buenos Aires se incrementaron considerablemente los alquileres temporarios respecto de dos o cuatro años atrás porque mucha gente, escapando de la anterior Ley de Alquileres, entró en este negocio y le va bien", señala Diego Migliorisi de Migliorisi Propiedades.
Entre los beneficios al momento de ingresar se destacan el alto porcentaje de rentabilidad, la flexibilidad de retirar la plaza en cualquier momento y la previsibilidad, sobre todo en las zona premium dónde generalmente no merma el consumo.
No obstante, sobre el presente que atraviesa la plaza, para Hugo Guindani, de Euler Desarrollos, considera que "es un número alto pero no quiere decir que estemos en un momento de ascenso porque estamos caros en dólares y no estamos en temporada por lo que para las zonas periféricas que ofrecen departamentos temporarios es el peor momento en la demanda. El encarecimiento que sufrimos en dólares ya está haciendo que la utilidad porcentual que estaba recibiendo un propietario caiga de manera significativa porque todos los costos subieron mucho y los de las propiedades, no. Poder afrontar gastos de expensas, arreglos y costos de mantenimiento no rinde tanto como hace un año atrás".
Cuánto sale el alquiler diario de un departamento 2 ambientes temporario
Tal como sucede con la mayoría de los productos inmobiliarios, la variación en los precios está dada, generalmente, por la cantidad de ambientes y por el barrio. "Por eso es que los valores van desde lo más barato que es u$s25 la noche, a u$s100, en el caso de los mejores en calidad, categoría y accesos", señala Ivan Briones, director Comercial de Estudio Kohon. Y al entrecruzar todas esas variables, el abanico es muy grande. Por eso es que Migliorisi cuenta que "que en algunos barrios como Villa Crespo hay departamentos de u$s10/u$s12 la noche y otros que están en 60/70 dependiendo de la ubicación, el tipo de edificio y el servicio que dan".
No obstante, si hubiera que establecer un promedio, según Charly Medina, gerente Comercial en RED Real Estate Developers, "lo correcto sería estimar unos u$s50 por noche para estadías de corta duración y valores algo menores para estadías más largas".
Sobre la renta mensual, el broker indica que "depende de cuanto se ha invertido en la propiedad más los gastos, así como también en el equipamiento que se necesita. Algo que también define la rentabilidad es si es administrado por sus dueños o por un operador independiente. Teniendo en cuenta todos esos datos, estimamos que oscila entre el 5 y el 8% de renta anual".
Ambientes chicos, amenities y zonas de cercanía
Quienes buscan alquiler temporario valoran los departamentos muy bien equipados, bien ubicados y con más de un servicio o amenity. "En su gran mayoría son unidades de 1 ambiente, ya que son muy versátiles a la hora de "vestirlos" para un alquiler temporario, maximizando el espacio y ahorrando en equipamiento y mobiliario. Las unidades de 2 ambientes podrían funcionar para una familia que viaja con niños pequeños, o bien un grupo de amigos que no tiene problemas en compartir el espacio", cuenta Charly Medina.
Para Ivan Briones, los amenities "son un plus para la persona que alquila temporario y los de mayor relevancia son coworking, pileta, parking para bicicletas y gimnasios". Sin embargo, para destacar la importancia de los mismos habría que partir de qué segmento de temporarios se trata ya que "hay una renta temporarios vacacional, otra de salud alrededor de clínicas y hospitales importantes y luego el estudiantil. En el caso del vacacional los amenities tienen relevancia pero para el caso de los orientados a la salud no. Por su parte, el estudiantil es bastante particular porque en época de vacaciones son departamentos que por lo general quedan vacíos entonces probablemente puedan utilizar algún amenity como laundry o pileta pero no mucho más", aclara Guindani.
¿Cómo se distribuye la demanda de temporarios en CABA?
Los barrios más demandados históricamente para la estadía temporaria han sido Barrio Norte, Recoleta, Palermo y Belgrano "pero últimamente se han sumado barrios que están pegados a estos para competir con precio", cuentan desde Migliorisi.
Luego de la pandemia, particularmente el centro de la ciudad tuvo una reconversión en la que "muchos edificios se transformaron y surgieron nuevos proyectos orientados a la renta temporaria. El público turístico de corto plazo que quiere estar cerca de Puerto Madero, Casa Rosada y el patrimonio histórico busca alojarse en esos lugares y cuando se piensa en estadías más largas, el lugar con mayor demanda es Palermo que además tiene una excelente conectividad y muchos atractivos. También vemos un potencial crecimiento en barrios más alejados pero que tienen buena conexión como Nuñez, Belgrano o Almagro donde el costo por alquiler es mucho más bajo. Los departamentos más grandes se distribuyen particularmente en Belgrano y Recoleta", señalan desde Estudio Kohn.
Por su parte, Migliorisi explica que "el turismo internacional busca alojarse, generalmente "en Zona Norte o en el Corredor Norte de la Ciudad, cerca de lugares con buenos accesos. Además, no siempre piden edificios con amenities pero sí buenas comodidades y buena atención, prácticamente servicios de hotel. El turismo local o del Cono Sur tiene requisitos menos detallados y exige menos prestaciones. No solo busca el Corredor Norte, sino que acepta barrios como Villa Crespo o Colegiales, que no están muy al tope de gama en precios y en ese caso sacrifican ubicación por valor final".
Zonas icónicas del alquiler temporario de departamentos
El área fundacional y más antigua de la ciudad de Buenos Aires es una de las más elegidas por los turistas ocasionales que quieren alojarse y a la vez disfrutar de la identidad porteña. Ubicado frente al colegio Colegio Nacional Buenos Aires y a la emblemática Manzana de las Luces se encuentra Paseo Bolívar que ofrece departamentos con servicios de hotelería ideales para la renta temporaria en la zona destacada como el Centro Histórico de la Ciudad.
El proyecto a desarrollar tiene un subsuelo destinado a servicios, una confitería, el SUM (con sector de cocina y vestuarios), espacios para personal de mantenimiento, una piscina sobre terreno natural y 78 habitaciones de 20/38 m2 distribuidos en 6 plantas. Las unidades para invertir tienen un valor que parte de los 80.000 dólares.
Por otro lado, un proyecto que ya tiene todas sus unidades vendidas pero que tiene especial relevancia de este circuito arquitectónico y cultural es el Paseo de la Cisterna, un edificio diseñado exclusivamente para la renta temporaria y que además reviste un valor arqueológico invaluable.
Se trata de un moderno edificio situado en Moreno al 500 a dos cuadras de la Plaza de Mayo y dónde vivió durante años el matrimonio conformado por Juan Manuel de Rosas y Encarnación Ezcurra. El edificio contiene el Museo de Sitio, con hallazgos arqueológicos descubiertos durante la excavación entre los que destaca una de las cisternas más grandes de Latinoamérica. Las propiedades en la icónica edificación tienen una renta promedio de u$s50 por día.
Otra de las zonas que está creciendo en importancia por la construcción de edificios exclusivamente destinados a la renta temporaria es la que se encuentra en cercanías a Barrancas de Belgrano particularmente "porque se trata de emprendimientos que están pensados para el turismo temporario vinculado con la atención médica en distintas clínicas e institutos y los estudiantes del interior que acuden a varios centros universitarios en zonas de cercanía por lo cuál hay un requerimiento importante en esas zonas que se traduce en consultas y en ventas. Esas unidades tienen un valor promedio de 2.500 u$s por metro cuadrado para la venta y estimamos que la renta diaria estará en u$s40 la noche", destaca Guindani.
Por último, otra de las zonas que está siendo dinamizada por varios proyectos es el barrio de Nuñez y aledaños dónde el Parque de la Innovación que combinará residencias permanentes, para estudiantes y un polo universitario cuyos espacios públicos y algunos edificios de coworking ya fueron inaugurados y dónde se edificará, entre otros proyectos rupturistas, primer desarrollo residencial argentino inteligente con certificación LEED Gold.
La foto actual del mercado temporario indica que Argentina está cara en dólares pero que, en comparación con otras capitales del mundo, todavía puede equilibrar los valores.
"La imágen que hoy estamos viendo se va a modificar porque a pesar de estar caros seguimos siendo baratos. Nuestro valor promedio por noche hoy es de u$s45, y en ciudades como París o Barcelona, es muy difícil conseguir por la noche menos de u$s90. Además, las propiedades van a subir y eso se va a trasladar al temporario. Sumo a esto que el mercado temporario va a ser más chico porque alquilar en el borde de Villa Crespo por u$s35 la noche no será negocio y muchos van a migrar a la renta tradicional la cual hoy está siendo nuevamente interesante", concluye Guindani.