En qué barrios porteños resurgió la oferta de departamentos en alquiler y a qué precios

Después de la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos y casas para alquilar en áreas como Paternal, Mataderos, Agronomía, Parque Patricios, Villa Pueyrredón, Villa Lugano y Villa Santa Rita registró un notable crecimiento.

Actualmente, distintos portales que ofrecen viviendas en la ciudad de Buenos Aires muestran cerca de 15.000 inmuebles y un 55% ya están en pesos, en contraste con lo ocurrido hace cinco meses, cuando apenas había menos de 200 departamentos en pesos y más de 5.000 para alquileres temporarios y en dólares.

Según Miguel Chej Muse del Observatorio del Colegio Inmobiliario (CI) de la ciudad de Buenos Aires, estos barrios ahora representan el 2,07% de toda la oferta de departamentos en CABA, con Villa Pueyrredón liderando con un 0,76%, pero son trazados en donde hace cinco meses reinaba la escasez de propuestas en pesos. La entrada en vigor del DNU 70-2023 ha permitido una libre contratación entre propietarios e inquilinos, lo que incentivó a los propietarios a reintegrar sus departamentos al mercado de alquileres, generando un aumento vertiginoso en la oferta".

En cuanto a la demanda, los departamentos de 2 ambientes representan el 38,67% de la oferta total y son impulsados por estudiantes, parejas jóvenes y matrimonios sin hijos, mientras que los de 3 ambientes, con el 22,22% de la oferta, son principalmente buscados por familias con hijos.

En términos de precios, los contratos nuevos han experimentado una disminución promedio del 30% en términos reales desde la entrada en vigor del DNU.

Cambios en los acuerdos entre propietarios e inquilinos

Con la aplicación del DNU, se nota un aumento de propiedades disponibles, destacándose contratos más cortos y revisiones de precios trimestrales o cuatrimestrales, acordados directamente entre dueños e inquilinos.

"Se observa un cambio en la dinámica de negociación, con contraofertas por parte de los inquilinos que en muchas ocasiones son aceptadas por los propietarios, priorizando el buen perfil del inquilino. A pesar de una estabilización en los valores iniciales, aún persiste un marcado aumento respecto a los contratos anteriores, que se actualizan con precios considerablemente rezagados, motivados por una última actualización hace un año", dijo Chej Muse.

Actualmente, las partes están acordando contratos a 24 meses en pesos, con ajustes cuatrimestrales por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contratos de Locación (ICL).

Precios de alquileres de departamentos 

En Villa Pueyrredón, sobre Campana al 4400, un dos ambientes de 40 m2 se alquila en $300.000 al mes. Actualmente sólo allí hay más de 100 viviendas en alquiler y en pesos. En La Paternal, un tres ambientes de 80 m2, sobre Juan Agustín García al 1700, vale $490.000 mensuales. "En Mataderos, sobre Saladillo al 2200, un dos ambientes de 55 m2 bajó de precio. Solicitaban $450.000 y sus dueños lo rebajaron a $390.000 al mes porque ahora hay más de 200 departamentos para alquilar en este barrio y varios cerca de la Avenida General Paz", dijo Mariana Lucángeli, experta del Real Estate porteño.

Esta situación se da también en Parque Patricios en donde en noviembre último no se conseguían ni departamentos de 2 y 3 ambientes. Ahora un 4 ambientes sobre Corrales Viejo al 100 descendió de $600.000 a $510.000 al mes.

Lucangeli amplió: "Es como los propietarios solicitan ajustes cuatrimestrales y como la inflación se está desacelerando entendieron que debían aceptar una reducción de valor para poder alquilarlo en los próximos días. Es un departamento amplio con 96 m2 y balcón".

En Nazarre al 2800, en Agronomía, un monoambiente de 30 m2 vale $250.000 al mes y entre Villa Lugano y Soldati, dos barrios que ahora proponen más de 80 inmuebles en locación y en pesos, un dos ambientes sobre Alberto Zorrilla al 4400 sale $320.000 al mes y es parte de un edificio que albergó la Villa Olímpica de los Juegos Olímpicos de la Juventud de Buenos Aires en 2018.

Qué puede pasar en el mercado inmobiliario

Si la inflación se reduce, no se anticipa un incremento en los precios iniciales de los contratos de alquiler, siendo crucial la evolución de los salarios en este escenario.

Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, sugiere que para enfrentar los retos actuales en vivienda y contrarrestar la tendencia al alquiler es vital estabilizar la economía y revisar legislaciones actuales que han generado incentivos negativos, afectando negativamente al mercado. "La Ley de Alquileres ha tenido un costo elevado, incluso más dañino que el control de cambios. Sin un diagnóstico preciso, las soluciones propuestas podrían agravar los problemas. Identificar correctamente la situación es esencial para adoptar medidas efectivas", señala.

De cara al futuro y la mejora del acceso a la vivienda, Balayan ve como crucial ampliar la oferta de alquileres y explorar nuevas opciones. Sugiere que la recuperación salarial podría incentivar la fortaleza de los nuevos créditos hipotecarios por parte de bancos como el Hipotecario y Ciudad, estimulado por un entorno de menor incertidumbre económica.

"A medida que pueda mejorar la economía y aumente el empleo, esperamos un repunte del sector hipotecario y un impulso general al mercado inmobiliario". Aún hay un largo camino por delante. Se espera que el crecimiento inmobiliario de este año se enfoque más en la oferta de venta de propiedades apoyada en la activación de créditos hipotecarios, tendencia que podría revertir los malos años de una crisis que comenzó en 2018 y parece iniciar su fin", concluyó Balayan.