Mercado de oficinas: los proyectos que llegan y los de mayor potencial
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Si bien la coyuntura argentina preocupa, el mercado de oficinas refleja de modo directo ni inmediato la baja de la actividad económica, algo que sí sucede con las operaciones residenciales y de locales comerciales.
En cuanto a los nuevos desarrollos corporativos, según el último informe elaborado por la consultora Colliers International, los principales proyectos de oficinas previstos para los próximos tres años "continúan su marcha", publicó El Cronista.
Se estima que ingresarán 1.437.636 m2 al mercado (incluidos edificios en etapa de proyecto y de construcción). Para finales de 2018 se proyecta un total de 75.000 m2, es decir un 4% adicional al actual inventario.
DemandaCatalinas Norte, el eje de avenida Del Libertador tanto del lado de la ciudad de Buenos Aires como de la Provincia y el corredor de la autopista Panamericana, incluyendo el nodo de cruce con la avenida General Paz, continúan concentrando la mayor demanda de oficinas premium y captan el desarrollo de los nuevos complejos corporativos.
A su vez, la venta de terrenos del Estado en la zona denominada Catalinas Norte II, que realiza la Agencia de Administración de Bienes del Estado desde el año pasado, dará un nuevo dinamismo a la zona y promete transformar este mercado con nuevos proyectos.
En este contexto la zona que sumará más metros nuevos será la mentada Catalinas II, entre las avenidas Madero y Antártida Argentina, donde se desarrollarán más de 200.000 m2 sobre los terrenos que vendió el Gobierno. Se espera una refundación de la zona, que se revalidará como el submercado más premium de Buenos Aires.
Según los datos relevados por Cushman & Wakefield, informó El Cornista, al cierre del primer semestre la producción de nueva superficie incrementó el inventario en 40.200 m2, cifra que iguala a la producción total alcanzada en 2017. A su vez, el 65% de la superficie finalizada durante la primera mitad de 2018 entró al mercado ya ocupada. Sin embargo, el segundo trimestre cerró con una vacancia de 6,3%.
La disponibilidad alcanzó 76.380 m2 cifra que supera en un 31% a la superficie disponible del trimestre anterior.
Las zonas más demandadas fueron el Nodo Panamericana-General Paz donde se tomaron 9.500 m2, Puerto Madero, Catalinas-Plaza Roma y el corredor Panamericana.
Actualmente se encuentran en construcción 372.514 m2, 52% de los cuales se ubican fuera del distrito financiero.
A corto plazo, durante el período 2018-2019, se prevé la entrada de 298.745 m2, cifra que supone un crecimiento del 24% sobre del inventario total de oficinas clase A.
Los empresariosUno de los grandes jugadores de este mercado es, sin duda, IRSA Propiedades Comerciales, que encara dos grandes proyectos ubicados en los corredores más demandados: la expansión del complejo de usos mixtos Polo Dot y la construcción del edificio de oficinas ubicado en Della Paollera 200, en Catalinas Norte.
El primero se encuentra en proceso de expansión dada la construcción de 60.000 m2 y proyección de 130.000 m2 de nuevas oficinas premium que se sumarán al stock actual de 60.000 m2.
En tanto, sobre la Torre Catalinas, continúa siendo un área codiciada por las grandes empresas a la hora de buscar calidad y ubicación premium dentro de la Ciudad.
Consultatio también apostó en esta zona. En la avenida Madero, entre el Boulevard Cecilia Grierson y la calle San Martín, ompraron tres de los terrenos que subastó el Estado.
El mercado de oficinas en númerosDesde Newmark Grubb Bacre, aportaron a El Cronista los datos de sus últimos relevamientos.
Según esta consultora, el stock de superficie rentable de oficinas Clase A en Buenos Aires es de 1.367.356 m2, cuyo 83% corresponde a la Ciudad (distribuido en ocho submercados) y el 17% a dos submercados del Gran Buenos Aires.
En tanto, en los próximos dos años se estarán incorporando 345.382 m2, cifra que representa un 25% del stock total.
El 84% de esta superficie está en la Ciudad, con la mayor recepción en Zona Norte (60.000 m2) y en el Polo Dot (62.000 m2).
Para el 16% ubicado en tierras bonaerenses, el corredor Libertador es el de mayor recepción, con casi 40.000m2. Pero hay que considerar que un 15% de la superficie en construcción se encuentra prealquilada y no estará disponible, lo que generará una variación en el stock de los submercados pero no así en la vacancia.
Para lo que resta de 2018, detallaron que se incorporarán el World Trade Center III en Puerto Madero con 3.825 m2 rentables; el edificio Open Office 770 en el Corredor Libertador, con 6.977 m2 rentables; y el edificio Dot Zetta en el submercado de Polo Dot con 29.000 m2, sin superficies vacantes.
Los especialistas consideran que los principales ejes de desarrollo continuarán focalizados en el Corredor Norte.
Por su parte, el Distrito Tecnológico de Parque Patricios continuará desarrollándose pero a un ritmo menor.
Desde la consultora inmobiliaria CBRE Argentina explicaron que los segmentos de oficinas premium se mantuvieron similares a los trimestres pasados, con precios de rentas en dólares y vacancia inmóviles. De acuerdo a su último informe trimestral, el precio promedio de renta actual es de u$s26 el metro cuadrado por mes, la tasa de vacancia está en 6,2%, la superficie de absorción neta alcanzó los 25.686 m2 y hay 724. 864 m2 en construcción, con un inventario en clase A/A+ de 2.167.873 m2.
Grandes obrasEl grupo IRSA avanza con la expansión de Polo Dot en el cruce de la avenida General Paz con la autopista Panamericana. Se desarrollará en etapas y comenzará con la entrega del primero de los edificios de oficinas en el segundo semestre de 2018.
La primera torre ya está alquilada, aseguraron desde la empresa a El Cronista. A su vez, están construyen otra torre de oficinas premium en Catalinas Norte, que tendrá 30 pisos y estará terminada para diciembre 2019.
En avenida Del Libertador al 7200, Raghsa avanza con el Centro Empresarial Libertador. Contará con 100.000 m2 de construcción y 26 plantas libres. La obra implica una inversión de u$s200 millones. La inauguración está prevista para finales de 2019.
En avenida Madero, entre el Boulevard Cecilia Grierson y la calle San Martín, Consultatio se quedó el año pasado con tres parcelas subastadas por la AABE por las que pagó más de u$s140 millones. En total son 9.600 m2. El monto prometido para la inversión será de unos u$s450 millones. La obra, estiman desde la firma, finalizará en 2021. Apuntan a desarrollar un complejo de oficinas clase triple A, en dos torres con basamento comercial.
Coworking, la alternativaSegún los datos de la consultora Newmark Grubb Bacre, el coworking es una tendencia que se afianza cada vez más. Del stock rentable de oficinas clase A en la Ciudad de Buenos, ya el 4,8% pertenece a espacios de renta flexible o de coworking.
Una de las cadenas internacionales más conocidas es WeWork, que actualmente cuenta con dos edificios en operación y uno más por abrir en 2018.
El primero de los complejos fue Torre Bellini, ubicado en Esmeralda 950, donde desde enero del año pasado hay 2.300 puestos de escritorio instalados en 12.300 m2.
La otra sede está en Libertador al 1000, en Vicente López, que cuenta con 2.100 espacios de trabajo en 12.900 m2. En ambos casos, la ocupación es plena.
Abrirán una tercera sede en Catalinas Norte, informó El Cronista.
En este negocio también está HIT Cowork, que ya nueve edificios con más de 50.000 m2 rentados, ubicados en Belgrano, Microcentro y Parque Patricios. La ocupación promedio es del 97%. Y en octubre abrirán una nueva sede.