Créditos UVA: la oposición alerta por la letra chica y pide explicaciones al Banco Nación

Con la llegada de Javier Milei al Gobierno también llegaron diversas ofertas en lo que respecta a créditos hipotecarios. Sin embargo, hay quienes alertan que no todo es color de rosas y piden mayor claridad a los bancos. Hasta el momento ofrecen Créditos UVA al menos 10 entidades bancarias en todo el país, entre las que figuran: el Hipotecario, Banco Ciudad, Santander, Macro y el Banco Nación.

Sobre este último, en las últimas horas ingresó un proyecto al Congreso Nacional en el que le piden al BNA que detalle las características de los UVA que están ofertando.

La iniciativa la presentó el diputado nacional Julio Cobos (UCR), quien desde -por lo menos- un año se ha puesto al hombro el reclamo de los hipotecados UVA que dejó la era Macri; y que ahora alerta sobre posibles irregularidades en la oferta de los nuevos Créditos UVA, letra chica que pudiera complicar a los futuros tomadores.

"El Banco de la Nación Argentina ofrece una línea de crédito con características que resultan llamativas", alertó Cobos en su proyecto, y si bien admitió que "Argentina necesita en forma imperiosa un sistema de crédito hipotecario robusto, perdurable en el tiempo y fiable; que permita disminuir el déficit habitacional y dé acceso a la vivienda propia a millones de familias a lo largo del territorio nacional", pidió mayor claridad para que todo el peso no recaiga en los posibles deudores y los bancos tomen un "riesgo cero".

Los detalles que le piden al BNA sobre sus Créditos UVA

"Solicitar al Poder Ejecutivo Nacional que, a través del organismo que corresponda, informe de manera precisa y detallada sobre los siguientes puntos referidos al reciente lanzamiento por parte del Banco de la Nación Argentina (BNA) de la línea de créditos hipotecarios ajustables por Unidades de Valor Adquisitivo (UVA)", describe el pedido que ingresó a la Cámara baja. Y en ese sentido, solicita que el Banco Nación detalle sobre:

1.- Tasa Interna de Retorno (TIR) esperada para un Crédito Hipotecario UVA con una tasa nominal anual (TNA) del 4,5%.

2.- TIR esperada para un Crédito Hipotecario UVA con una TNA del 4,5% con más la sobretasa del 1,5% ofrecida por el BNA como herramienta de tope sobre la cuota calculada por la evolución del UVA y del coeficiente de variación salarial (CVS).

3. – En la Nota Técnica de la Asociación de Bancos Argentinos (ADEBA), realizada por Ramiro Moya en el año 2020 se especifica en el apartado "Una propuesta para la Argentina":

Hasta el momento ofrecen Créditos UVA al menos 10 entidades bancarias en todo el país

"Ante un evento de que la cuota ajustada por UVA sea superior al incremento de la cuota ajustada por CVS, la diferencia se paga por: 1. La cuenta con fondos privados. Esta es fondeada por el aporte de los bancos equivalente a un porcentaje de cada nuevo crédito otorgado. Por ejemplo, un aporte equivalente al 1,5% podría ser suficiente para la primera capa que está destinada a cubrir diferencias de magnitud moderadas. Los fondos aportados no usados podrían ser devueltos a los aportantes cuando el crédito se cancele totalmente, ajustados en UVA":

En este contexto, para un Crédito Hipotecario UVA ofrecido por el BNA ¿cuál es el fundamento económico y financiero para que un deudor que opta por una sobretasa del 1,5% para topear la cuota calculada en función al coeficiente de variación salarial deba devolver las diferencias UVA-CVS al final del crédito?".

En otras palabras, lo que explica el diputado Cobos es que el Banco de la Nación Argentina ofrece una línea de crédito "con características bastante particulares", y en se sentido describió que -según lo que ofrece dicha entidad- para que el crédito se ajuste por variación salarial se debe pagar un seguro, "pero esto no implica que si la inflación supera al salario la diferencia se cancele en ese momento con el seguro, al contrario: se acumula deuda al final del crédito".

Con este criterio, contratar el seguro implica elevar la tasa del crédito UVA de 4,5% a 6%. Es decir, en un crédito a 30 años la cuota a pagar cada mes se elevaría un 20%; y en uno a 20 años el seguro contratado aumenta la cuota a pagar en un 15%. "En definitiva, se eleva entre 15% y 20% más la cuota por tener el seguro", explicó el diputado nacional.

Créditos hipotecarios UVA: qué ofrece el BNA

Es importante aclarar que las líneas "+Hogares con BNA" estarán vigentes a partir del 20 de mayo, en donde las personas interesadas podrán tomar un Crédito UVA para acceder a la compra de su vivienda propia.

Julio Cobos presentó el proyecto que pide explicaciones al BNA.

En ese sentido, los detalles que describen en su sitio web son los siguientes:

• El monto máximo es de $105.000 UVAs (unos US$90.000).
• El plazo para pedir el préstamo es de 5, 10, 15, 25 y hasta 30 años.
• El crédito está destinado a la compra, cambio, construcción, refacción y ampliación de viviendas en todo el país como así también para la adquisición de una segunda casa.
• La tasa es del 4.5% para los clientes del banco.
• La financiación es de hasta el 75% del valor de venta de la vivienda a adquirir, que no deberá superar en total los 140.000 UVAs.
• La relación de la cuota con el ingreso del solicitante no debe superar el 25%.
• La edad máxima para solicitarlo no debe superar los 85 años al momento de terminar el cronograma de pago.
• Se pueden sumar ingresos del grupo familiar conviviente o de co-deudores no convivientes.

A su vez, detalla que quienes cobren sus haberes en la entidad accederán a la opción "anti-inflación"; basada en que cuando soliciten el Crédito UVA, podrán contratar una opción que les permitirá poner un tope a la cuota con una prima del 1.5% anual. El tope resultará de aplicar al préstamo un ajuste a través del coeficiente de variación salarial. La diferencia de los montos se trasladarán al final del préstamo actualizados por UVA, y una vez que esté finalizado el cronograma de pagos, se reprogramará el saldo que resulte. Este podrá pagarse con un préstamo personal o con una extensión de la hipoteca. Ese punto es el que a Cobos le hace más ruido y por eso presentó el proyecto para que el BNA de explicaciones al Congreso de la Nación.

"Dada la gran necesidad que existe en la ciudadanía de contar con líneas de créditos hipotecarios para acceder a la vivienda, es importante que el sistema bancario sea claro con las ofertas que están surgiendo en este sentido. Es por eso que realicé este pedido de informes al Banco de la Nación Argentina, uno de los bancos más importantes del país y el principal en cuanto a los créditos hipotecarios se refiere, para conocer claramente las condiciones a las que se deben atener quienes apliquen al crédito", argumentó al presentar el proyecto.

A su vez, el mendocino explicó que también solicitó "que establezca la Tasa Interna de Retorno (TIR) esperada para un Crédito Hipotecario UVA con una tasa nominal anual (TNA) del 4,5%. Asimismo, la TIR esperada para un Crédito Hipotecario UVA con una TNA del 4,5% con más la sobretasa del 1,5% ofrecida por el BNA como herramienta de tope sobre la cuota calculada por la evolución del UVA y del coeficiente de variación salarial".

Cobos pidió mayor claridad para que todo el peso no recaiga en los posibles deudores y los bancos tomen un "riesgo cero"

La propuesta de Julio Cobos

En ese contexto, el diputado Julio Cobos sugirió al BNA "que analice la propuesta aprobada en Diputados con relación a los créditos UVA futuros". Dicho proyecto se aprobó y obtuvo media sanción en julio de 2023 y 134 votos afirmativos, 40 negativos y 18 abstenciones.

El proyecto denominado Sistema Integral de Cobertura y Promoción de Créditos Hipotecarios (UVA), entre otras cuestiones, pone límites a las cuotas de los deudores hipotecarios y establece que la actualización mensual del saldo del capital se calculará en base "a la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (IAR)". De este modo, la cuota a abonar no debe superar el 30% de los ingresos de los deudores. Además, se crea en paralelo el Fondo Fiduciario de Compensación y Promoción Hipotecario (FFCPH) que, con el aporte de diferentes impuestos, completará "la diferencia entre la cuota pagada por el deudor y la que debiera percibir la entidad financiera según las condiciones originales del contrato".

Sobre ese proyecto, Cobos dijo que en la iniciativa con media sanción en Diputados "el seguro efectivamente cancela descalces entre inflación y salario -no pospone al final del crédito- a través de un fondo compensador constituido por el esfuerzo compartido del sistema financiero y el deudor hipotecario".

Y agregó: "La diferencia es fundamental: el fondo del proyecto con media sanción aporta a los bancos la diferencia entre inflación y salarios y la cancela, el actual propuesto por el BNA no lo cancela, traslada la deuda al final y ofrece un nuevo crédito para cancelarla. Ello implica una vez más la generación de deudas que los tomadores nunca terminan de pagar".