Ley de Alquileres: cómo serán los contratos, plazos y prohibiciones con los cambios que aprobó Diputados
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Al final de una sesión de 17 horas la Cámara de Diputados aprobó la reforma de la Ley de Alquileres que el oficialismo impulsó desde el Senado con cambios al proyecto original que había impuesto la oposición. Con los cambios realizados en la controvertida y largamente discutida norma, los contratos seguirán siendo de 3 años pero con actualizaciones semestrales.
El proyecto que modificó la ley 27.551 se aprobó con 128 votos a favor y 114 en contra, en una pulseada que tuvo como protagonistas al Frente de Todos (Unión por la Patria) y a Juntos por el Cambio, autores de las dos iniciativas que se pusieron en disputa.
Y es que el proyecto de reforma que Juntos por el Cambio había logrado aprobar el 23 de agosto con el apoyo de algunos bloques provinciales fue modificado por el oficialismo en el Senado y devuelto a Diputados, que tenía dos caminos: sancionar lo que volvió desde la Cámara alta o insistir con la redacción original que planteaba volver a los contratos de 2 años con ajustes cada 4 meses como mínimo.
Esto desató una puja que mantuvo final abierto hasta último momento y dividió a los llamados "bloques del medio". Finalmente, el proyecto que impulsó el oficialismo se aprobó con los votos del Frente de Todos, dos diputados del Interbloque Federal, uno de Juntos Somos Rio Negro y los cuatro del Frente de Izquierda, mientras que en contra de la iniciativa votaron Juntos por el Cambio, los libertarios y legisladores de bloques provinciales.
Cómo quedó la Ley de Alquileres con los nuevos cambios
Con la reforma que el Congreso le hizo a la Ley de Alquileres, los contratos seguirán siendo de 3 años como hasta ahora, pero la actualización se podrá realizar con los plazos que acuerden las partes no inferiores a 6 meses y para definir el monto se tomará el índice "Casa Hogar" que publica el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.
Este índice tiene en cuenta el promedio del Coeficiente de Variación Salarial publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia que publica el Banco Central y toma el que sea menor.
Además, se introdujo en la Ley de Alquileres la obligación de que el precio sea fijado "como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales" y prohíbe la publicación de avisos en dólares o cualquier otra divisa, como ya había empezado a ocurrir principalmente en la Ciudad de Buenos Aires.
Mientras que el proyecto de reforma original habilitaba al propietario o la inmobiliaria a pedir meses de alquiler por adelantado, la iniciativa que aprobó el oficialismo eliminó este punto, por lo que quedó excluido de la ley.
Beneficios fiscales
A partir de los cambios que aprobó Diputados, se ponen en vigencia dentro de la Ley de Alquileres una serie de beneficios impositivos para propietarios con el fin de estimular la oferta de inmuebles. En líneas generales, se mantuvieron los que figuraban en el proyecto de reforma original que había impulsado Juntos por el Cambio.
Entre los beneficios se encuentra la exención del impuesto a Bienes Personales para los inmuebles destinados a alquiler y la exención del impuesto al cheque para las cajas de ahorro o cuentas corrientes "utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados".
También se establece que "las partes podrán deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación" y que, para aquellos que estén registrados como monotributistas, los ingresos provenientes de la locación de hasta 2 inmuebles estarán exentos del pago del monotributo.
El debate de Diputados
La discusión en torno a la necesidad de reforma la Ley de Alquileres que rige desde 2020 llevó en rigor más de un año. Empezó en junio 2022 en la Cámara de Diputados con la idea de buscar un consenso entre el oficialismo y la oposición que nunca se dio, a pesar de que la crisis por la suba acelerada de los precios y el derrumbe de la oferta se fue acentuando.
Tanto los diputados como los senadores del Frente de Todos sostuvieron a lo largo de ese tiempo las críticas al proyecto que la oposición había logrado darle media sanción en agosto pasado, por entender que el "acuerdo entre partes" que se proponía para la determinación de los ajustes dejaba desprotegidos a los inquilinos frente a las inmobiliarias.
Ese argumento se repitió en este último debate. "No hay una relación paritaria. La ley debe entonces legislar para equilibrar las condiciones de los contratantes. No estoy hablando de que haya buenos y malos, lo que hay son asimetrías", sostuvo Lucas Godoy, presidente de la Comisión de Legislación General.
"La ley vigente ha recibido críticas, no ha sido la mejor; la estamos modificando por eso", agregó el diputado al tiempo que remarcó que, de todas manera, la norma que rige desde 2020 no explica por sí sola la situación del valor de los alquileres, en una forma de señalar algo que también varias veces mencionó la oposición: que cualquiera de los cambios que se hagan no solucionarán el problema de fondo, vinculado a la alta inflación que vive el país.
La oposición, en tanto, apuntó contra el hecho de que el proyecto de oficialismo no cambia el plazo que rige actualmente para los contratos, uno de los temas más cuestionados por el sector inmobiliario y advirtió que de esta manera "van a profundizar la crisis habitacional" porque el proyecto "cambia para no cambiar nada", como señaló la radical Karina Banfi.
Al respecto, la diputada de Juntos por el Cambio advirtió que la iniciativa del oficialismo "va a aniquilar la oferta" y agregó: "¿Quién va a alquilar a 3 años con una hiperinflación galopante? ¿Cómo van a hacer para sostener la oferta de alquileres?".