MAYOR CONTROL

El kirchnerismo ahora va por alquileres temporarios: quiere imponer límites a Airbnb y prohibir precios en dólares

Una diputada de La Cámpora presentó un proyecto para regular los alquileres temporarios. No lograron tratarlo en la sesión de este miércoles

Por Sofía Nunes

POLÍTICA - 23 de Agosto, 2023

Qué hacer con la Ley de Alquileres se convirtió en un tema conflictivo dentro -y fuera- del Congreso Nacional; y es que a pesar de los diversos proyectos presentados, las reuniones de comisión, las exposiciones de inquilinos y propietarios y hasta sesiones especiales convocadas para tratar la problemática, los legisladores nacionales de oficialismo y oposición no logran ponerse de acuerdo para darle soluciones reales a los más de 8 millones de personas que alquilan en la Argentina. Sin embargo, hay quienes proponen otras alternativas para paliar el problema.

En ese sentido, la diputada nacional kirchnerista e integrante de La Cámpora, Paula Penacca, presentó en las últimas horas un proyecto de ley en la que propone regular los alquileres temporarios. La iniciativa oficialista consta de 11 artículos y argumenta que debe haber mayor control y formalidad para las más de 30.000 propiedades que se ofertan a través de alquiler temporario en todo el país.

"Con el presente proyecto buscamos incorporar la definición del alquiler temporario y de las figuras del huésped, anfitrión y plataforma, previo a establecer obligaciones y derechos en cabeza de estos actores", fundamentó la secretaria Parlamentaria de la bancada del Frente de Todos (FdT-UxP) en su proyecto de ley.

Alquileres temporarios: ¿qué dice el proyecto K?

En principio, el proyecto estipula en su artículo 1 las definiciones legales -de aprobarse la ley- respecto a alquileres temporarios, plataformas digitales de alquiler, huésped y anfitrión, y en esa línea establece cuatro conceptos:

Entiéndase por alquiler temporario aquellos que tengan por objeto la locación de inmuebles o habitaciones que se arrienden con fines turísticos, de descanso o cualquier otro fin, por un plazo de hasta tres (3) meses;

Entiéndase por plataformas digitales de alquiler temporario aquellas a través de las cuales se comercialice, promocione, publicite, oferte o intermedie, por medios informáticos, ya sea a título gratuito y/u oneroso, alquileres temporarios respecto de las unidades habilitaciones situadas en todo el territorio nacional;

Entiéndase por huésped a las personas que requieran y contraten los servicios de alquileres temporarios;

Entiéndase por anfitrión a los propietarios de las unidades habitacionales ofrecidas en alquiler temporario y/o a los administradores con poder suficiente o autorización realizada al efecto, que exploten y/o comercialicen las unidades habitacionales con destino de alquiler temporario.

Paula Penacca, la autora del proyecto para regular los alquileres temporarios.

"El alquiler temporario de viviendas a través de plataformas digitales ha modificado las formas de contratación que vinculan a locadores y locatarios. De más corta duración, con menor formalidad y más difícil control, el alquiler temporario se ha transformado en un fenómeno internacional que no escapa a la República Argentina. Según estimaciones no oficiales, hoy existen más de 30.000 propiedades que se ofertan a través de alquiler temporario en toda la Argentina", se lee en los fundamentos de la iniciativa kirchnerista.

¿Qué dice el proyecto sobre Airbnb y otras plataformas para alquiler temporario?

Por otro lado, en su artículo dos, es enfático respecto de las obligaciones a las que deben adherirse las plataformas digitales que ofrecen alquileres temporarios, entre las que se encuentran:

Habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario o administrador informe el número de inscripción, registro o licencia, según corresponda, en aquellas jurisdicciones que cuenten con registro o licencia habilitante para ejercer la actividad de alquiler temporario;

Proceder a la baja de aquellas ofertas, anuncios o publicaciones notificadas por el Ministerio de Turismo y Deportes o el que en un futuro lo reemplace, que incumplan obligaciones en cabeza de los anfitriones conforme la normativa vigente y aplicable en la jurisdicción que se encuentre la unidad habitacional, previo acto administrativo fundado y emanado de autoridad competente;

Utilizar la moneda nacional pesos argentinos para los anuncios y/u ofertas de unidades habitacionales radicadas en el territorio nacional que surjan como resultado de las búsquedas realizadas desde el territorio nacional; y para el procesamiento de pagos efectuados por huéspedes mediante la intermediación de la plataforma cuando se trate de transacciones realizadas a través de medios de pago electrónicos nacionales, respecto de unidades habitacionales ubicadas en el territorio nacional;

Remitir al organismo de jurisdicción nacional con competencia en materia turística información anonimizada y desagregada, de manera semestral, respecto de la cantidad de operaciones realizadas en el país y sus respectivos montos, la que podrá ser utilizada únicamente a fines estadísticos y para la mejora de toma de decisión de política pública.

Plazos del alquiler y obligaciones del anfitrión

Por otra parte, el proyecto propone que el alquiler temporario sea -por ley- de hasta 3 meses de contrato, ya que actualmente el alquiler de "Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares" solo se encuentra definido como una excepción al plazo mínimo legal de locación de inmuebles de tres (3) años definido por la ley 27.551, pero no brinda mayores especificaciones o definiciones claras respecto de los actores que intervienen en esta actividad.

Las plataformas digitales causaron una revolución en el mercado inmobiliario y la normativa aún no termina de adaptarse.

"La definición del alquiler temporario propuesta, se encuentra ajustada a lo dispuesto en el artículo 1199 del Código Civil Comercial de la Nación, en tanto indica que, si el plazo de un contrato de locación de inmueble se celebra por un plazo mayor a 3 meses, se presumirá que no fue hecho con fines de turismo, descanso o similares", argumentó Penacca en su propuesta.

A su vez, la iniciativa también estipula los deberes de los anfitriones de alquileres temporarios, quienes deben ajustarse a lo siguiente:

Cumplir con las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad, medio ambiente y propiedad horizontal, conforme la jurisdicción de radicación de la unidad habitacional.

En caso de corresponder, tener vigente la habilitación y/o registro y/o licencia para ejercer la actividad alquiler temporario, conforme la jurisdicción de radicación de la unidad habitacional. El número de registro o licencia, deberá ser consignado en todos los anuncios y/o publicaciones que el anfitrión realice, sea mediante plataformas digitales de alquiler temporario o cualquier otro medio.

Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y en los términos pactados, ajustándose al detalle de condiciones incorporadas al anuncio de alquiler temporario.

De igual forma, propone que todos los huésped de alquiler temporario, en su calidad de consumidor y usuario de un servicio surgido en una relación de consumo, "tiene todos los derechos que surgen de la Ley Nacional de Defensa del Consumidor (Ley N° 24.240), o la que en el futuro la reemplace".

El proyecto de Penacca busca prohibir el precio de alquileres en dólares, un fenómeno cada vez más usual.

Por último, el proyecto invita a las jurisdicciones provinciales y municipales a diseñar e implementar marcos regulatorios que permitan "armonizar el desarrollo de la actividad de alquileres temporarios con la situación habitacional local con fines de garantizar el derecho constitucional de acceso a la vivienda, con el espíritu de evitar la saturación del parque habitacional destinado a alquileres residenciales permanente", y en ese sentido, sugieren:

La creación de registros y/o implementación de licencias habilitantes para ejercer la actividad de alquileres temporarios;
La limitación a la cantidad de licencias y/o habilitaciones otorgadas procurando la armónica convivencia entre las unidades habitacionales destinadas a alquiler temporario y a alquiler residencial tradicional;
El establecimiento de un sistema de multas y penalidades por infracciones a la normativa local junto a la implementación de un sistema de denuncias por irregularidades e incumplimientos;
La implementación de otras medidas fundadas en razones de política de ordenamiento territorial, habitacional, de uso suelo u otros motivos que consideren pertinentes en el marco de sus competencias.

"Partiendo de las premisas de que esta actividad es una realidad presente y latente en todas las provincias argentinas, y que su regulación específica corresponde a las provincias y municipios, el texto que se propone incorporar prevé definiciones, derechos y obligaciones que proveen un marco general para que la regulación local resulte eficiente, evitando dispendios y esfuerzos legislativos inconducentes, tanto respecto de normas locales vigentes como de aquellas que pudieran sancionarse", reza en los fundamentos del proyecto presentado.

El proyecto de alquileres temporarios no se debatió en la sesión especial

Es importante señalar que este miércoles el oficialismo de la Cámara de Diputados no consiguió el número necesario para debatir sobre tablas (porque aún no fue tratado en sus respectivas Comisiones) el proyecto de ley presentado por la diputada Paula Penacca.

En ese contexto, Penacca argumentó que "el crecimiento de este tipo de alquiler está generando controversias y expulsa a inquilinos e inquilinas permanentes" y pidió "correrse de la línea de la derogación" -que es lo que propone la oposición-, al considerar que "el Estado necesita intervenir para garantizar este tipo de derechos".

A su vez, a modo de ejemplo, describió que en ciudades como Nueva York "se está regulando y se estableció que el plazo sea de 1 mes para cuidar el desarrollo de alquileres para viviendas permanentes", por lo que alegó que su proyecto busca "armonizar la actividad temporaria con la oferta para viviendas residenciales".

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