Ley de Alquileres: ¿por qué volvió a trabarse la reforma y qué panorama se abre con la salida de Massa de Diputados?
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La expectativa que durante meses rodeó a la reforma de la Ley de Alquileres está cada vez más apagada. El debate de Diputados quedó estancado entre dos proyectos contrapuestos y a pesar de que la nueva presidenta de la Cámara, Cecilia Moreau, fue una protagonista central, por el momento no tiene fecha para para retomar el tratamiento y sobran los desacuerdos.
"A grandes rasgos, está bastante trabado el tratamiento dado que no hay fecha a la vista", confirmaron a iProfesional fuentes de la presidencia de la Cámara de Diputados, quienes reconocieron que el tema está actualmente en un limbo parlamentario. Esto se debe a varios factores, tanto políticos como de práctica legislativa.
Por un lado está el desacuerdo entre el Frente de Todos y Juntos por el Cambio en torno a la reforma, que se canalizó en dos iniciativas muy distintas entre sí: la primera propone dejar como están los contratos de 3 años con actualización anual indexada por inflación, y la segunda fija una duración mínima de 2 años y ajustes que podrán hacerse entre 3 y 12 meses.
Otro factor que trabó el debate sobre la reforma de la Ley de Alquileres fue la crisis política que vivió el oficialismo en el último mes y que complicó el trabajo parlamentario. De hecho Sergio Massa, que hasta el pasado martes presidió la Cámara baja, fue un actor central en estos días de máxima tensión.
Ley de Alquileres: ruidos en la oposición y falta de acuerdos
Las dos bancadas opositoras habían unido sus respectivos proyectos de reforma de la Ley 27.551 en una única redacción para construir una mayoría que les permitiera imponerse sobre el Frente de Todos. Allí se estableció que el ajuste del precio dentro del contrato de alquiler dependerá del "acuerdo entre las partes" pero habilita la opción de que sea trimestral.
Sin embargo, luego de la firma del dictamen "una parte de de la oposición no estuvo de acuerdo con eso", afirmó a iProfesional una fuente parlamentaria con acceso a los despachos tanto del Frente de Todos como de Juntos por el Cambio.
Con ese disenso interno, las posibilidades de alcanzar una mayoría opositora clara se vieron reducidas. En tanto, el Frente de Todos tampoco tiene los números suficientes para poner a votación su propio proyecto, pese a ser más cuestionado por el mercado inmobiliario, que exige un cambio en la duración de los contratos y la actualización.
"Nadie tiene el número y no se ponen de acuerdo. Tan simple y tan triste como eso", reflexionó un operador parlamentario del oficialismo al ser consultado por este medio sobre el estado parlamentario del debate que había generado la expectativa de resolver los problemas de precios descontrolados y escasez de oferta para alquilar.
¿El cambio de presidente en Diputados puede ayudar a destrabar la reforma?
El reciente cambio en la presidencia de la Cámara de Diputados, donde Massa fue reemplazado por Moreau para poder mudarse al Ministerio de Economía, renovó la esperanza de aquellos sectores que esperan una reforma de la Ley de Alquileres.
Y es que casi todo el debate sobre el tema fue conducido por Moreau como presidenta de la Comisión de Legislación General, por lo que está al tanto de los reclamos de las inmobiliarias, los propietarios y los inquilinos.
Incluso, días atrás la presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), Marta Liotto, comentó a iProfesional que confían en que "Moreau terminará por llevar la discusión al recinto", al tiempo que recordó que hay "dos dictámenes" y ratificó el interés del sector porque "prevalezca el que se ajusta a los pedidos de las inmobiliarios, los dueños y, también, los inquilinos".
De esta manera se refirió al dictamen unificado de la oposición, a pesar de que la mayoría de las agrupaciones de inquilinos de distintos puntos del país que pasaron por la Cámara de Diputados se expresaron en contra de ese proyecto, especialmente de la posibilidad de que los ajustes puedan realizarse cada tres meses.
No obstante, la llegada de Moreau a la presidencia de la Cámara de Diputados no garantiza por el momento que la discusión se pueda retomar de inmediato. A quién se consulte en el entorno de la diputada massista subraya que hasta ahora "no hay novedades" y que tampoco cuentan con alguna fecha tentativa.
Además, la crisis económica que enfrenta el país y que obligó al presidente Alberto Fernández a aceptar el desembarco de Massa en el Ministerio de Economía cambió el orden de prioridades de Diputados, donde Moreau tiene la tarea de hacer avanzar la agenda del nuevo ministro
El proyecto del oficialismo: beneficios fiscales y bancarización obligatoria
Por otra parte, está el hecho de que Moreau, como miembro del Frente de Todos, firmó el proyecto oficialista que no modifica ninguno de los puntos más cuestionados de la ley y se limita a fijar "incentivos a la oferta de bienes inmuebles con destino habitacional".
La iniciativa del oficialismo exime del impuesto sobre Bienes Personales a los inmuebles en alquiler "con destino exclusivo a casa habitación", los cuales no estarán alcanzados cuando su valor sea de hasta $30.000.000, punto coincidente con el dictamen opositor porque también se basa en los montos de la ley que rige a este tributo.
También fija un beneficio para los pequeños contribuyentes que tengan inmuebles en alquiler para vivienda, al señalar que podrán seguir en el Régimen Simplificado quienes "no posean más de tres (3) unidades de explotación, sin considerar a estos fines el caso de inmuebles que sean afectados a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia".
Por otra parte, incorpora la obligación de que los contratos de alquiler con destino habitacional consignen "los datos bancarios necesarios de la parte locadora para recibir el pago del canon convenido por transferencia o depósito bancario".
Además, establece que "toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional" y prohíbe hacerlo en dólares. Esta situación había sido denunciada por las agrupaciones de inquilinos de distintas provincias.
La propuesta de la oposición: contratos más cortos y ¿ajuste cada 3 meses?
El proyecto de reforma que impulsa la oposición vuelve al plazo de 2 años para los contratos de alquiler, como funcionaba antes de que entrara en vigencia en 2020 la Ley 27.551. Ese será "el plazo mínimo legal" cuando no haya otro "expreso y determinado mayor", según el proyecto.
Respecto del ajuste, establece que "las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa" por intervalos de entre 3 y 12 meses. Los inquilinos y los propietarios podrán recurrir a índices oficiales para fijar el valor de continuidad del contrato si lo desean.
El dictamen opositor también propone "incentivos para incrementar la oferta" de viviendas para alquiler, bajo la condición de que sean contratos "debidamente registrados" ante la AFIP, con beneficios para monotributistas y exenciones del Impuesto a los Bienes Personales y a los débitos y créditos bancarios.
Además, establece que quedarán exentas del Impuesto a los Bienes Personales las propiedades en alquiler cuando su valor sea de hasta $30.000.000, monto que se basa en el mínimo no imponible que establece la legislación actual sobre ese impuesto.
Por otra parte, el proyecto exceptúa del impuesto a los débitos y créditos bancarios las cajas de ahorro y cuentas corrientes que sean utilizadas de forma exclusiva para el cobro del alquiler, dado que los inquilinos podrán pagar "por cheque o transferencia bancaria".
Además, para los pequeños contribuyentes que tengan propiedades en alquiler, la iniciativa elimina el límite de las 3 unidades de explotación para permanecer en el Régimen Simplificado y señala que las propiedades afectadas a esa actividad serán consideradas "como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad".