Se viene nueva ley de alquileres: dueños deberán bancarizar el cobro y tendrán prohibido publicar precios en dólares
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Tras poco más de un mes de debate sobre la modificación de la Ley de Alquileres, el oficialismo y la oposición no se pusieron de acuerdo y presentaron dictámenes separados. El del Frente de Todos, que obtuvo más firmas, establece beneficios impositivos para quienes pongan viviendas en alquiler pero mantiene como están el plazo de los contratos y la cláusula de ajuste anual.
Al haber tenido más apoyo en la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, este proyecto será el primero en tratarse el día de la sesión, que todavía no fue convocada. Si no consigue la mayoría necesaria, se trataría el que presentó Juntos por el Cambio.
Durante el debate, los diputados del Frente de Todos celebraron que no se haya derogado la Ley 27.551 que rige desde 2020 y la mayoría de ellos la defendieron por considerar que el contrato de tres años y el ajuste anual determinado por un índice que combina la variación de la inflación y la de los salarios le dan "previsibilidad a los inquilinos".
En la vereda opuesta, los legisladores de Juntos por el Cambio insistió en la necesidad de "tocar el artículo de indexación porque hay una inflación exorbitante" y remarcó que el mercado de los alquileres es uno de los "más desconcentrados" del país, por lo que es pertinente dejar que las partes "pacten libremente los contratos".
Ley de Alquileres: puntos principales del dictamen del oficialismo
El proyecto del oficialismo "incentivos a la oferta de bienes inmuebles con destino habitacional", con el objetivo de solucionar con el problema de escasez de inmuebles en alquiler que remarcaron tanto el sector de las inmobiliarias como el de los inquilinos.
Sin embargo, para los corredores del mercado este problema fue una de las consecuencias (junto con la escalada de los precios) de los dos artículos de la ley vigente que pidieron modificar: el de los tres años de duración para los contratos y el del ajuste anual. Pero el dictamen del Frente de Todos no los modificó.
En cambio, propone incentivar la oferta con beneficios como la exención del impuesto sobre Bienes Personales para los inmuebles en alquiler "con destino exclusivo a casa habitación", los cuales no estarán alcanzados cuando su valor sea "igual o inferior" a $1.050.000, que es el establecido por la ley de Bienes Personales para el período fiscal 2018 y siguientes.
También fija un beneficio para los pequeños contribuyentes que tengan inmuebles en alquier para vivienda. El dictamen señala que podrán seguir en el Régimen Simplificado quienes "no posean más de tres (3) unidades de explotación, sin considerar a estos fines el caso de inmuebles que sean afectados a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia".
Por otra parte, incorpora a los inmuebles en alquiler a la ley de "Incentivo a la Construcción Federal". La idea es motivar las inversiones en refacciones de casas o departamentos usados que "sean afectados, por un plazo no inferior a 12 años, a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia".
Todos estos beneficios regirán siempre que los contratos estén registrados ante la AFIP. De hecho, el dictamen agrega a la Ley de Alquileres vigente que "el corredor y/o martillero público que interviene en o para la celebración de un contrato de locación de un inmueble con fin habitacional tiene la obligación de declararlo" ante el órgano recaudador.
Bancarización y prohibición de publicación en dólares
El dictamen de mayoría que impulsa el Frente de Todos incorpora la obligación de que los contratos de alquiler con destino habitacional consignen "los datos bancarios necesarios de la parte locadora para recibir el pago del canon convenido por transferencia o depósito bancario".
Por otra parte, establece que "toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional" y prohíbe hacerlo en dólares. Esta situación había sido denunciada por las agrupaciones de inquilinos de distintas provincias.
En otro orden, el proyecto incorpora a la letra de la Ley de Alquileres que "en los contratos de locación de inmuebles con destino habitacional las cláusulas y contenidos contrarios o que vulneren las disposiciones de la presente ley, del Código Civil y Comercial y de las normas complementarias, se entenderán siempre de la forma más favorables a la parte locataria y esta tiene derecho a resolver el contrato sin abonar indemnización".
¿Qué dice el dictamen de Juntos por el Cambio?
El proyecto que presentaron los diputados de Juntos por el Cambio se concentra en la modificación de los dos artículos que más polémica generaron y cuya modificación fue reclamada por el sector inmobiliario.
En primer lugar, el dictamen señala que los contratos de alquiler con destino habitacional serán de dos años, con la posibilidad de que se extienda por un año más "si al vencimiento del mismo, el locatario continúa en la tenencia del inmueble sin oposición del locador".
Respecto de la actualización del precio de alquiler, el proyecto de Juntos por el Cambio señala que "podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos no menores a seis meses".
Además, elimina la indexación tan criticada. El dictamen establece que "las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo utilizar índices oficiales elaborados o publicados por organismos nacionales, provinciales o municipales o lo que las partes acuerden".
El problema reglamentario que puede demorar aún más la reforma
Durante el debate entre los diputados que integran la Comisión de Legislación General y aquellos que tenían proyectos presentados para modificar la Ley de Alquileres, un sector de la oposicion advirtió un inconveniente reglamentario con las cuestiones impositivas contempladas en el dictamen del oficialismo.
Uno de los que señaló esta cuestión fue el diputado de la Coalición Cívica, Maximiliano Ferraro, quien remarcó que "no se pueden incluir cuestiones fiscales y de beneficios impositivos" en el proyecto sin que sea girado también a la Comisión de Presupuesto y Hacienda.
Ante la consulta sobre cómo procederían, la presidenta de la diputada del Frente de Todos Cecilia Moreau, presidenta de la Comisión de Legislación General, indicó: "Lo que va a ocurrir con los giros es facultad de la Cámara y no de la comisión. Nuestra labor termina hoy, firmando los dictámenes y después la Cámara resolverá".
Esto anticipa una discusión paralela para el día en que los dictámenes lleguen al recinto de la Cámara baja, dado que allí Juntos por el Cambio podría reclamar que el del oficialismo no sea votado sin tener la firma de la Comisión de Presupuesto, lo que impondría una nueva demora.