Polémica: proyecto edilicio de 23 pisos amenaza con romper la paz de los vecinos del exclusivo Barrio Parque
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En el salón del Museo Renault, los referentes del PRO que viven en la zona, no sólo dialogan acerca de la proximidad de las próximas elecciones sino que también discuten acerca de áreas protegidas en la Ciudad, de peticiones a uno de sus vecinos más reconocidos, el Jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, del silencio del empresario Nicky Caputo, por el proyecto de la desarrolladora Northbaires que le suele delegar la construcciones de sus proyectos y por la amenazadora grúa de 28 metros que ya se encuentra instalada en el terreno elegido para erigir un edificio de 75 metros de altura que cambiará la fisonomía de Palermo Chico o Barrio Parque y que pone a, casi todos los vecinos de la zona, en una actitud de conflicto que ya ha tenido su capítulo judicial.
Palermo Chico o Barrio Parque está delimitada por la avenida Figueroa Alcorta, las vías del ferrocarril San Martín, y las calles, Tagle y San Martín de Tours. No es un country pero se le parece. No posee barreras ni es una urbanización cerrada pero combina calles curvas, con alguna reminiscencia de Parque Chas, casonas bajas e imponentes, silencio y mucho verde. La similitud con un country exclusivo sólo puede remitirse al comparar los patrimonios millonarios de sus habitantes.
En diálogo con iProfesional, una empresaria que por el momento no quiere dar su nombre para no colisionar verbalmente con algunos de sus vecinos que apoyan la iniciativa y a los que conoce desde hace años afirmó que "son pocos los vecinos que no han levantado la voz ante esta atrocidad que nos quieren imponer en este barrio que es un área protegida, que va a romper el tejido de viviendas y que será el primer eslabón de varios proyectos edilicios más. Al punto tal que muchos estamos involucrados con la asociación civil Basta de Demoler desde donde intentamos cuidar el patrimonio arquitectónico de la ciudad amenazado por la especulación inmobiliaria".
Acaso el vecino más inmediato al terreno de la discordia sea de uno de los que ha sido señalado como impulsor del proyecto.
Se trata de Gerardo Cohen, uno de los empresarios más cercanos a la cúpula del PRO, amigo del ex presidente Mauricio Macri y con buena llegada a la familia Larreta y a Diego Santilli. El hijo mayor de la multimillonaria Lily Safra, que vive en Mónaco, colecciona arte y aparece en la lista de Forbes con una fortuna superior a los 1.300 millones de dólares, posee su mansión al lado del terreno donde se intentará erigir otra de las Torres OM de la desarrolladora Northbaires. Empresa que delega en la constructora del "amigo del alma" de Mauricio Macri, Nicolás "Nicky" Caputo, las obras de sus proyectos.
Sin embargo, Caputo, guarda silencio y a través de sus colaboradores explica que no estará involucrado en este desarrollo inmobiliario que lo enfrenta a otros ilustres vecinos o ex habitantes del barrio como Gustavo Arribas, ex titular de la AFI durante el gobierno de Cambiemos, Juliana Awada, la familia Rodríguez Larreta y Macri o los citados Diego Santilli y Gerardo Cohen que derrama, sigilosamente, una gran influencia sobre las principales figuras del PRO.
Entre los principales dirigentes del PRO es un secreto a voces que, en la campaña presidencial del 2015, el discreto, bien vinculado y millonario Cohen, fue el que más aportantes de pesos o dólares consiguió para que Mauricio Macri llegara a la Casa Rosada.
Aún hay analistas políticos que no aciertan a comprender la designación del rabino Sergio Bergman en el ministerio de Ambiente durante la gestión de Cambiemos. Militantes de Juntos por el Cambio, bien informados, señalan hacia la figura de Cohen.
Un desarrollo inmobiliario flojo de papeles
El Código Urbanístico que rige desde el año 2019, que vino a reemplazar los códigos de edificación de 1947 y su modificación de 1977, establece seis alturas permitidas para la construcción en toda la ciudad, que van desde la planta baja y dos pisos (9 metros en total) hasta planta baja y 12 pisos (38 metros) como máximo.
Ahora bien, existe la posibilidad de alcanzar acuerdos con desarrolladoras privadas en el marco de convenios urbanísticos. Estas son herramientas de gestión urbana que formalizan un acuerdo y definen compromisos entre actores del sector privado y el Estado para realizar, dentro de un determinado plazo, intervenciones en la ciudad que generen beneficios mutuos.
El secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Álvaro García Resta, había explicado que "se trata de un instrumento que utiliza en toda la Argentina y es un recurso utilizado por los Gobiernos de todo el mundo". En posteriores declaraciones, Resta explicó que lo que hicieron "fue tomar algo que ya existía y sofisticarlo. Es necesario construir herramientas para que eso suceda de forma transparente, clara y con un verdadero beneficio".
Una de las recientes convocatorias del Gobierno de la Ciudad, abierta al público, tuvo 111 propuestas por la que la CABA pudo recaudar cerca de $500 millones por tratarse de un trámite tarifado.
En las propuestas se repite un común denominador de parte de las constructoras y desarrolladoras, "crecer en metros cuadrados". Entonces, en una parcela donde se pueden construir diez pisos en altura se propone construir catorce. A cambio, la empresa privada, se compromete a construir un espacio verde, una plaza para los vecinos. Y, de esa manera, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires consigue nueva tierra pública mientras que el privado gana en la construcción en altura.
El jueves 30 de septiembre la Legislatura porteña aprobó once de dieciséis convenios urbanísticos entre el Gobierno de la Ciudad y constructoras privadas en un primer paso de un proceso de "doble lectura" que implica la realización de una audiencia pública para que la ciudadanía se exprese y un nuevo debate en el recinto para que las obras puedan realizarse.
Por el momento, el proyecto de Nortbaires para Barrio Parque no está incluido entre estas once excepciones pero el convenio presentado deberá ser analizado en algún momento del año 2022.
El convenio presentado por la desarrolladora es una superación del plan original que comprendía unir cuatro terrenos para este proyecto y construir 11.498 m2. La altura propuesta, en principio, era de 26,42 metros de altura. Similar al edificio que se encuentra en la misma cuadra pero sobre la avenida Libertador, donde existen otras normas de construcción.
Luego que los vecinos realizaran una presentación ante la Justicia que fue fallada en contra de sus intereses, por el Supremo Tribunal de Justicia de la Ciudad, la constructora elevó la vara y al presentar su convenio ante el Gobierno de la Ciudad decidió construir un retiro a partir del octavo piso y edificar quince plantas más que tendrá una altura total de 76,02 metros en lugar de los 26,42 originales. El edificio ganará de esta forma en superficie edificable.
La puja entre los vecinos, muchos de ellos referentes del PRO, continuará más allá del período eleccionario que finalizará el 14 de noviembre.
La constructora tiene un escollo que parece de difícil resolución para avanzar con el proyecto y que juega a favor de los vecinos rebeldes.
La calle San Martín de Tours es un área de protección histórica. De hecho, no se debió tomar como enrase, tecnicismo por el cual se toma la construcción de mayor altura de una manzana como referencia para construir sobre la misma, un edificio de la avenida Libertador porque esa traza no está protegida como sí lo está la calle San Martín de Tours.
Barrio Parque, está catalogado como área de protección histórica, y esa certificación impide la construcción de edificios de más de cuatro pisos de altura, entre otras prohibiciones. Para Rodrigo Cruz, subsecretario de Registros y Catastros, "no es que esa etiqueta evite obtener una autorización para construir o restaurar, pero cuando se trata de una obra en un área de protección histórica previamente se debe tramitar un visado patrimonial, cuyo objetivo es evaluar si la intervención afecta el valor patrimonial del inmueble protegido. No se analiza la obra como un hecho aislado, sino como parte de un sistema mayor, que es la ciudad".
De hecho, la Legislatura Porteña, al no tratar cinco proyectos en la sesión del 30 de septiembre, frenó la iniciativa de construir en la zona de Catedral al Norte, delimitada por la avenida Córdoba, y las calles, Viamonte, San Martín y Reconquista.
Allí, se encuentran la iglesia y el monasterio que datan de la época colonial, cuyo diseño estuvo a cargo del arquitecto italiano y jesuita Giovanni Andrea Blanqui, y los que fueron declarados como Monumento Histórico Nacional en 1942.
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Este antecedente a favor de la preservación y el patrimonio social y cultural de la Ciudad es al que se aferran los vecinos de Barrio Parque, reacios a observar sin hacer nada, cómo un edificio de 23 pisos les tapará el sol.