Preocupa la morosidad en las expensas: ya alcanza a 4 de cada 10 departamentos en Capital

La disparada en las tarifas, la recesión económica y la suba de los costos de mantenimiento edilicio han dejado contra las cuerdas a inmobiliarias y administradores de complejos de departamentos. Esta combinación, detallaron a iProfesional fuentes del sector, generó una mora en el pago de las expensas inédita en casi dos décadas.

Según las federaciones y ligas del ramo, hoy en día cuatro de cada diez departamentos en Capital Federal presentan algún tipo de deuda por gastos comunes. El nivel de morosidad, se duplicó en el último bienio y todo indica que continuará profundizándose con el correr de los meses.

"Los aumentos de luz, gas y agua sumados al alza del costo de vida elevó la morosidad a lo largo del año", sostuvo a iProfesional Samuel Knopoff, titular de la Federación de Asociaciones de Consorcios y Copropietarios.

"En algunos edificios, los gastos comunes se duplicaron entre 2017 y lo que va de 2018. Todo esto repercute en la calidad. Hoy casi no hay dinero en ningún consorcio para hacer arreglos de relevancia", añadió.En la entidad aseguran que a raíz de la menor recaudación, se multiplican los cambios de administradores. También vienen en preocupante alza los litigios judiciales que apuntan a logar una reducción de las deudas acumuladas por propietarios o inquilinos.

En la Ciudad de Buenos Aires, de acuerdo con datos aportados por la Federación de Asociaciones de Consorcios y Copropietarios, operan unos 6.500 administradores que prestan servicios a algo más de 2,2 millones de copropietarios y 800.000 rentistas.

Desde la Liga del Consorcista su presidente, Osvaldo Loisi, coincidió en el tenor de la morosidad y se refirió a la falta de pago como la consecuencia inmediata de "la decisión de gran cantidad de personas de priorizar otro tipo de consumos"."Mucha gente apenas está pudiendo completar la canasta familiar. De ahí que lo primero que hacen es recortar aquellos pagos que no consideran imprescindibles", dijo a iProfesional.

"Optan por saldar la boleta de luz o del gas y posponer las expensas. El problema recae en el resto, ya que muchos gastos comunes si no se cancelan deben ser redistribuidos entre los otros propietarios", recalcó.

Un referente del rubro indicó: "Con algunos clientes es como hacer terapia. No llegan con la plata y tampoco tienen la posibilidad de pedir un préstamo".

En diálogo con iProfesional, Oscar Puebla, titular de la inmobiliaria homónima, definió a la creciente morosidad como la consecuencia directa del fuerte aumento del costo de vida.

"Los consorcios asisten a un cambio de modelo a partir de un nivel de gastos internos cada vez menos justificados", expresó.

En su visión, primero deben ponerse los números en orden para luego moderar las expensas, que ya están muy altas. Alertó que sobre los edificios pesan exigencias que encarecen mucho los gastos comunes.

"Hoy, por citar un ejemplo, se te rompe una caldera y repararla se hace muy cuesta arriba, ya que se enfrenta infinidad de costos muy elevados en otros aspectos. Si a eso se le suma el recorte en los pagos de las expensas, la situación de los edificios en general se agrava", aseveró.

La lupa sobre el encargado

En este marco, desde la Liga del Consorcista, Loisi sostuvo que ha vuelto a quedar en discusión cada uno de los componentes del valor de las expensas. Y que la figura del encargado de edificio está en la lupa de varios.

En edificios de pocos pisos, "ese costo puede llegar a representar un 70% del gasto total. En momentos en que muchos no llegan con la plata, sostenerlo dificulta el llevar a cabo arreglos, pintar u otros tipo de mejoras".A tono con esto, Puebla sostuvo que hoy día un cargo de este tipo, para media jornada, significa cerca de $45.000 por mes, considerando cargas sociales. Expuso que muchos edificios directamente prescindieron y en su lugar pagan una empresa de limpieza, que les implica una erogación de menos de la mitad.

"El componente fundamental de las expensas es el sueldo de los encargados. Como varía muy a menudo, obliga a recalcular los costos de mantenimiento", indicó a iProfesional.

"Muchas veces esa función no puede ser suplida porque al consorcio le sale muy caro pagarle la indemnización. Para una antigüedad de siete años puede ser del orden de $400.000. Entonces, prefiere que siga", dijo Puebla.En el marco de la caída del poder adquisitivo en manos de la inflación, indicó que proliferan los edificios que prescinden de los encargados y optan por genera un ingreso extra alquilando ese departamento que se le suele asignar.

"El encargado no abona alquiler, luz, gas, ni las mismas expensas, entre otros beneficios que recibe. Esto queda sin efecto si ese inmueble se renta a un tercero. En nuestro caso, la mayoría de los edificios que estamos comercializando carece de ellos", argumentó.

Knopoff, de la Federación de Asociaciones de Consorcios y Copropietarios, hizo hincapié en la nula representatividad de las entidades a la hora de discutir los aumentos de los porteros, y que esto a su vez impide ponerle un freno a la suba de las expensas."No nos permiten intervenir en la discusión de los convenios colectivos para moderar los ajustes. Los administradores aceptan lo que se fija en paritarias sin objeciones. Total, como el gremio no paga…", se quejó.

- En septiembre, se completó el último tramo de la paritaria de encargados, a lo que se sumó un bono de $2.000.  

- En noviembre, recibirán $2.000 extras

- En diciembre, el aguinaldo y un bono del 20% sobre el sueldo básico.

Todo esto está fijado por el convenio colectivo de trabajo vigente. Las organizaciones consultadas anticipan que esos aumentos redundarán hacia fin de año en otro ajuste para las expensas, que rondará el 15%.

"Como están las cosas, esos aumentos elevarán el nivel de deudas, ya que muchos apenas pueden pagar el supermercado. Si bien suelen darse prórrogas, prevemos más remates por falta de pago de expensas. Estamos en un momento en el que aumenta la judicialización de las deudas", anticipó Loisi.

Política tibia

Asociaciones de consorcistas suman meses de reclamos ante el Gobierno porteño. Piden eliminar algunos costos administrativos y obligaciones edilicias para atenuar el alza de las expensas.

A mediados de año, el larretismo activó un plan de medidas en desarrollo que establece, entre otros ítems, que administradores puedan contar con cuentas corrientes sin costos en el Banco Ciudad, además de disponer de una habilitación para tramitar créditos orientados a la mejora edilicia.Otra de las iniciativas con luz verde fue dejar sin efecto la obligación de construir edificios con vivienda para encargados. La disposición elimina una obligación que pesaba para emprendimientos de más de 15 unidades.

"Este cambio hace que el consorcio se evite gastos de contratación de los servicios de un portero con vivienda incluida", indicaron desde la Ciudad. En breve, se prevén cambios en el control de los tanques de agua de los edificios, que deben ser vaciados y limpiados cada seis meses para luego ser llenados y analizados.

"Se habilitará, primero, la realización del análisis del agua sólo una vez por año. Sólo por esto los consorcios pagan más de 13.000 pesos por año, que se reducirá más del 60%", indicaron desde la Ciudad.

En otro orden, el oficialismo porteño planea modificar el criterio de control de ascensores y calderas, una flexibilización en el recambio de matafuegos y hasta remover la disposición de contar con mangueras contra incendio. Por esto último, se erogan hasta $21.000 anuales en concepto de mantenimiento.A través de estas y otras medidas en estudio, el Gobierno porteño cree que los edificios de al menos 10 pisos comenzarán a registrar ahorros anuales de hasta un 20% en sus respectivos presupuestos.

"Si bien son puntos a considerar, la realidad es que el impacto no será tan fuerte si los costos siguen sumando", señaló Knopoff. En su visión, tampoco bajarán las expensas si no se discute el régimen de los encargados.

"El Gobierno porteño tiene que aplicar otras medidas y, sobre todo, darles lugar en la discusión a los consorcistas. Si no, vamos camino a un nivel de endeudamiento similar a la peor de nuestras crisis", concluyó.