Por los vaivenes del dólar, bancos congelan sus planes para salir a la caza de tomadores de créditos UVA

Los bancos tomaron nota de la fuerte baja en el otorgamiento de créditos hipotecarios. Y es por eso que ya iniciaron una profunda revisión de sus polí­ticas para estas lí­neas crediticias.

La repentina escalada del billete verde alteró por completo los planes de muchos interesados en acceder al financiamiento bancario, al ver cómo el total de pesos a los que podí­an acceder pasó a representar una menor cantidad de dólares.

Lógicamente, esta situación comenzó a desesperar a quienes tení­an todo listo para "abrochar" la operación, al tiempo que alejó a aquellos que tení­an en mente comenzar con los trámites.

Así­, la demanda se redujo y el mercado crediticio entró en modo "stand by". Algo similar ocurrió por el lado de la oferta, ya que los bancos requieren de mayores certezas para prestar a largo plazo.

Saben que los hipotecarios son un buen negocio (de hecho pretenden crecer en este segmento) pero que las actuales condiciones y las dudas que presenta la economí­a no les dificulta salir a ofrecer dinero en forma masiva.

El encargado de manejar la cartera de préstamos de una firma extranjera lí­der en el paí­s se encargó de ilustrar la postura de la entidad que, por cierto, es compartida por la gran mayorí­a.

"Los créditos hipotecarios son un negocio interesante para todos los bancos. La mayor parte ha venido apostando a los UVA con diferentes lí­neas. Pero ahora la realidad impone un compás de espera, al menos hasta que aclare un poco", indica a iProfesional.

En su visión, no tiene mucho sentido salir con una estrategia de captación agresiva, porque quienes deben tomar el dinero mantienen la cautela y dilatan la toma de decisiones.

En este marco, la polí­tica de los bancos es clara: será muy bien recibido aquel cliente con ganas de acceder a un hipotecario, pero no habrá grandes promociones ni medidas fuertes tendientes a captar este público.

La postura de las entidades encuentra sustento en un trabajo reciente del Banco Central, que da cuenta de lo siguiente:

- En abril se otorgaron por cada dí­a hábil un promedio de $695 millones en préstamos UVA

- A fines de ese mes comenzó la aceleración de la devaluación, con el dólar ubicado en los 20,50 pesos

- El derrumbe del peso ya se hizo sentir en junio: con tipo de cambio de $29,57, los hipotecarios se desplomaron a apenas $276 millones

- Si bien en las últimas jornadas se tranquilizó cerca de los $28, ni las entidades financieras ni los posibles interesados en un crédito se atreven a tomar esa quietud como la confirmación de quela volatilidad del billete verde quedó atrás.

En los bancos admiten que las solicitudes se desplomaron y que los préstamos para la vivienda pasaron a ser un "producto más".

"El año pasado, los bancos los incorporaron a sus carteras como uno de los productos fuertes, anticipándose a la gran repercusión que iban a tener. Y así­ fue. Pero la devaluación alteró todo, tanto por el lado de la demanda como de la oferta", señala a iProfesional José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

El descalce que se produjo entre salarios, créditos que se dan en pesos y propiedades que siguen al dólar puso fin al viento de cola que soplaba para estas lí­neas.

"Esta situación comenzó a notarse en abril, se agudizó en mayo y alcanzó su punto máximo el mes siguiente", señala el responsable del área de hipotecarios de fuerte presencia en el mercado.

Tal como diera cuenta este medio, el dato más relevante viene siendo la notable caí­da de los montos colocados: pasaron de $13.900 millones en marzo a apenas $5.500 millones en junio.

Una pelea sin demasiados golpes

La batalla de los bancos en pos de captar nuevos clientes dejó de tener la intensidad de otros momentos.

Es cierto que mantienen sus lí­neas activas, pero también es verdad que no le ponen tantas "fichas" ni apuestan por acciones de alto despliegue.

El Galicia es uno de los pocos que muestra algo de iniciativa. Focaliza su estrategia en brindar cobertura ante eventualidades que pudieran surgir en el lapso que media entre que se inicia el trámite y se aprueba el crédito.

La entidad propone avanzar en la preaprobación del préstamo y en mantener las condiciones que se dispongan en ese acuerdo durante 60 dí­as.

Por ejemplo, los tomadores del dinero se aseguran que no van a quedar expuestos a variaciones en la tasa de interés. En otras palabras, que no les cambiará la ecuación si en esos dos meses el banco decide algún cambio.

Sin bien la medida luce interesante, no logra quitarle el dramatismo que representa para los tomadores del UVA la devaluación del peso.

En pleno mar de dudas que genera el dólar, emerge una certeza: para la demanda, las tasas de interés pasaron a segundo plano.

Hoy dí­a, la mayor preocupación que tienen los posibles tomadores de un préstamo es, y con razón, los movimientos cambiarios.

Por el lado de la oferta, no se observan planes tendientes a congelar el tipo de interés real, si bien hay firmas que cobran unos puntos menos.

Los que mejores condiciones presentan son los bancos públicos y aquellos privados que poseen una cartera no tan abultada como la de los "peso pesado" del sistema financiero.

La evolución que mostró la tasa del Banco Nación es una clara referencia sobre la influencia que tiene en la decisión final de quienes van en busca de un hipotecario: 

- Los UVA debutaron a un interés real del 3,5% y se registró la explosión más importante en cuanto a la demanda.

- En diciembre pasado, los bancos decidieron elevar el costo por prestar dinero. En el Nación, pasó al 5,5%

- Luego, en abril llegó al 7,5%.

Hoy dí­a hay entidades que se manejan con el 10%, una cifra que hace que a muchos les resulte muy difí­cil afrontar las cuotas mensuales.

Cada vez más ingresos

Desde Reporte Inmobiliario dan cuenta de otro aspecto que complica a los que aún están interesados en un crédito.

Por la inflación y el encarecimiento de los precios de las propiedades en pesos tras la devaluación:

- Ahora se requiere demostrar ingresos por $65.000 mensuales para una propiedad valuada en u$s93.500.

- En mayo del año pasado, para la misma vivienda, ese monto era la mitad

El cálculo se realizó para un UVA a 30 años del Banco Nación y préstamo equivalente al 80% del valor de la propiedad, sin acreditar haberes en ese banco.

"Si bien está la posibilidad de sumar salarios, esto hizo que se requiera de un ingreso casi 180% superior al de mayo 2017. Es decir, más del doble que hace un año para calificar para la compra", afirman desde Reporte.

Desde ya, todo esto da lugar a una demanda en retirada, potenciada por la incertidumbre que les presenta la economí­a.

"El mercado inmobiliario está dolarizado, pero cuando ocurre una devaluación y la demanda se basa en créditos en pesos, se produce un desacople entre la unidad de venta y la del tomador", indica Rozados.

"La barrera que presenta el ingreso para poder calificar se eleva de forma muy abrupta, mucha gente queda afuera de la posibilidad de entrar y el mercado inmobiliario se estanca", completa.

En el mercado saben que este factor, sumado a los vaivenes del dólar, suma inconvenientes entre muchos de los que se quieren postular para un hipotecario, aunque las ganas no decaerán.

De hecho, los especialistas sostienen que si la coyuntura mejora, la demanda retomará su ritmo ascendente ante el alto déficit de viviendas que hay en el paí­s.

Al respecto, un trabajo del Banco Ciudad revela cómo impacta la volatilidad del tipo de cambio y la mejora que traen los perí­odos de estabilidad.

La entidad indica que en la primera quincena de mayo (cuando el billete saltó a $25), la cantidad de solicitudes disminuyó 13% en comparación con igual lapso del mes anterior.

Sin embargo, apenas se estabilizó se notó una recuperación y el mes terminó con un alza de 4 por ciento.