Hipotecario UVA: el nuevo dólar aleja a la clase media y el mercado apunta al segmento premium

El sueño duró demasiado poco. Ni bien entraron en vigencia los créditos hipotecarios UVA, muchos desarrolladores inmobiliarios vieron que se les abrí­a la puerta para incursionar -de una vez por todas- en los proyectos orientados a la clase media.

Este vení­a siendo un segmento en el que no habí­an logrado hacer pie a raí­z, precisamente, de la falta de financiamiento de largo plazo de los bancos para este estrato social.

En 2017 se notó claramente el fuerte empuje que este segmento era capaz de darle al rubro del ladrillo. Y el 2018 también se presentaba como muy prometedor.

Pero la fuerte devaluación del peso y las altas tasas hicieron que esta situación se modificara.

A tal punto que los empresarios del Real Estate han vuelto a posar sus ojos en aquellos que no precisan de un crédito para cerrar una operación.

Los hipotecarios UVA habí­an mostrado un impacto determinante para la reactivación de esta rama de actividad, que estuvo paralizada durante varios años. Por eso el 2017 fue tan festejado.

Las estadí­sticas dan cuenta de esto: ese año se escrituraron casi 64.000 propiedades sólo en Capital Federal, un 73% más frente a las 37.000 de 2015.

En el arranque de 2018 este empuje ascendente se mantuvo. Al punto que, previo a la corrida cambiaria, en buena parte de las inmobiliarias 7 de cada 10 transacciones fueron apalancadas con financiamiento bancario.

Pero nada es para siempre, y mucho menos en Argentina: sobrevino la fuerte devaluación y las propiedades se alejaron de las posibilidades de muchos asalariados, que ahora necesitan disponer de una mayor cantidad de pesos.

Tanto es así­ que los referentes del rubro aseguran que ahora apenas el 20% de las operaciones se apuntalan con crédito UVA. Al menos, en aquellas oficinas donde tienen mayor preponderancia.

Más aun, el financiamiento brilla por su ausencia en aquellos segmentos que cuentan con mayor poder adquisitivo, y para los que la necesidad de una ayuda bancaria es mucho menor.

Al analizar las cifras del Banco Nación -por lejos el que más cantidad de préstamos otorga-, se observa claramente la explosión de los hipotecarios UVA. Y se entiende el mayor interés de los desarrolladores inmobiliarios por la clase media:

- Durante el primer cuatrimestre de este año, la entidad contabilizó nada menos que 22.000 hipotecas, por un total de $29.000 millones.

- De ese total, el 95% se concretó mediante un préstamo UVA

- El dato resulta más sorprendente si se lo compara con 2017, año en el que el Banco Nación otorgó 26.248.

- Es decir, una cifra para doce meses (2017) comparable con la de sólo cuatro (2018).

Hasta que llegó la estampida cambiaria.

La vuelta de los proyectos top

Ya con el segundo semestre en marcha, los desarrolladores tienen bien claro cuál es su nuevo horizonte.

"El segmento clase media siempre resulta atractivo. Todos intentamos llegar, pero siempre encontramos inconvenientes", señala a iProfesional un empresario que tuvo que archivar algunas obras pensadas para este estrato social.

"La llegada de los UVA fue la llave, pero con la devaluación del peso todo cambió y el mercado se enfrió", completa.

Esta postura de "wait and see" (esperar y ver) es la que se impone en el mercado para aquellos proyectos apalancados con compras de unidades de particulares atadas al financiamiento bancario.

Así­ las cosas, los desarrolladores vuelven a poner la lupa en un "viejo conocido": el inversor premium. Es decir, en el que cuenta con capital propio y no se ve afectado por los vaivenes cambiarios.

"En Argentina y en la región, el mercado inmobiliario dejó de ser una inversión conservadora para transformarse en un muy buen negocio financiero a corto y mediano plazo", asegura a iProfesional Rodrigo Fernández Prieto, directivo de la desarrolladora homónima.

En su visión, al igual que en otras plazas como New York y Miami, las torres de lujo pasaron a ser sinónimo de status y estilo de vida.

"Hoy nuestros inversores no te consultan sobre las terminaciones o los tradicionales amenities, sino por todo el concepto que gira en torno al edificio", afirma.

¿Cuándo podrí­a darse un cambio de tendencia para volver a ponerle fichas a los proyectos para la clase media?

Según los referentes el rubro, cuando compradores y desarrolladores se convenzan de que el tipo de cambio, de una vez por todas, no sufrirá otro sacudón.

Es decir, que no deparará sorpresas y que sólo acompañará a la inflación. Por el momento, la alta volatilidad no da garantí­as de que se haya entrado en esa etapa.

Hay varias señales que hacen prever que, al menos en el corto plazo, los desarrolladores relegarán al público que requiere del financiamiento bancario.

Tras un año de romper récords, mayo (cuando dio inicio la disparada del el dólar) se transformó en el primer mes "malo" para el rubro en cuanto a la evolución de operaciones realizadas ví­a hipotecarios UVA.

La cantidad de escrituras en Capital Federal aumentó un 15% respecto a igual mes de 2017, pero las realizadas con crédito se desplomaron casi 30%, producto de la devaluación.

Como la situación cambiaria luce incierta, los especialistas entienden que los números de junio también serán negativos en cuanto al otorgamiento de préstamos.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, cree que, al menos en el corto plazo, el sector pondrá más foco en los desarrollos orientados al segmento premium, en detrimento de clase media.

"Hubo una devaluación muy fuerte y en corto lapso. Los bancos subieron las tasas y se han vuelto más exigentes en cuanto al ingreso mí­nimo requerido para otorgar un préstamo", indica.

Si se toman como parámetro los requisitos de hace un año, hoy resulta necesario acreditar más del doble de ingresos para la misma propiedad, lo que genera un freno en la compraventa de inmuebles.

El único segmento que crece

En contraste con la situación general, el sector de los emprendimientos orientados a un público de buen poder adquisitivo muestra una evolución muy favorable en ventas. Y esto, claro está, seduce a los desarrolladores.

Actualmente, el volumen de esas obras en danza supera los u$s500 millones, más allá del potencial que tiene este segmento.

En este contexto, son varios los emprendimientos que intentan ganarse un lugar en las preferencias del público premium, que incluso aprovecha los momentos de crisis para desempolvar sus dólares y hacerlos valer.

El llamado "corredor norte" gana protagonismo, y se mantiene como polo de atracción para inversores que no requieren de crédito bancario.

Con más de u$s200 millones en proyectos, el público captado por esta zona se mantiene muy activo y motoriza nuevos lanzamientos, con una particularidad: muchos provienen de vivir en casas y eligen mudarse por un tema de seguridad y practicidad.

"Los clientes ya no solo hacen foco en la ubicación, sino que proyectan un estilo de vida, experiencias y actividades para ellos y su familia. El diseño y la vida social del barrio se transforman en los protagonistas principales", destaca Gonzalo Monarca, de Grupo Monarca, quien confiesa haber puesto foco en la exclusividad, el lujo y la seguridad.

Mientras, los efectos del "nuevo dólar" y los vaivenes polí­ticos se hacen sentir sobre la clase media.

Tal como diera cuenta iProfesional, la devaluación complicó y mucho al rubro: alejó a los que tení­an ganas de sacar un crédito y complicó a varios de los que ya lo habí­an obtenido.

Los bancos más activos en préstamos UVA son los públicos: Nación, Provincia y Ciudad, que también vieron disminuir el total de solicitudes.

Junio fue un mes de fuerte demoras en el cierre de las operaciones y se evidenció una cautela extrema.

Además, la suba de tasas elevó el techo entre los solicitantes:

- En Banco Nación pasó de 3,6% anual (más inflación) al 6%

- En Banco Ciudad, se elevó de 5,4% a 6,4%

- En Banco Provincia ya supera el 7%

- En el caso de los privados, ronda el 8%

Eso aumentó el nivel de cuota inicial del préstamo y el sueldo mí­nimo para calificar.

A modo de ejemplo, para acceder a un crédito hipotecario UVA para un monoambiente porteño ahora hay que demostrar un piso de ingreso de $55.000. Hace un año, esa cifra era de menos de la mitad.