¿Chau Puerto Madero?: hay proyectos de oficinas en nuevas zonas y firmas en "operativo mudanza"

Puerto Madero siempre tuvo un atractivo muy especial.

Mix de aspiracional y una zona que ofrecía muy buenas condiciones, desde siempre fue un imán para muchas empresas que, además, veían con buenos ojos la posibilidad de ubicarse en barrios menos céntricos.

En sus inicios, el espacio más nuevo de Capital Federal recibió un gran número de empresas, que vieron allí el lugar ideal para instalar sus oficinas.

A tal punto que en los edificios más demandados escaseaban los metros cuadrados disponibles para alquilar. Incluso, quienes eran propietarios nunca mostraban intenciones de desprenderse de esas superficies.

Hoy la situación es otra. Si bien Puerto Madero se mantiene como una de las zonas buscadas por las firmas, ya no es "el lugar" al que todos miran y desean a la hora de pensar dónde ubicar sus oficinas.

"En los últimos años aparecieron barrios interesantes, que comenzaron a hacerle perder brillo a Puerto Madero", explica a iProfesional Eduardo Di Buccio, research manager de la consultora inmobiliaria CBRE.

Esta pérdida de favoritismo, si bien está lejos de generar una estampida, muestra un notorio cambio de tendencia, imposible de prever hasta hace algún tiempo.

"Las compañías que se mudaron allí comenzaron a experimentar múltiples inconvenientes. Uno de ellos es la frecuente dificultad de acceso, lo que hace que varias prefieran buscar nuevos destinos", indica el ejecutivo.

Una simple muestra de este cambio de tendencia es lo que ocurrió recientemente en la torre de oficinas Madero Office: uno de sus ocupantes optó por liberar nada menos que 3.000 metros cuadrados y acomodarse en un espacio más pequeño.

Y si bien esta determinación es reciente, la realidad muestra que no hubo un aluvión de interesados por ocupar esa superficie. Algún tiempo atrás, los candidatos hasta tenían que anotarse en una lista de espera y "competir".

Este tipo de situación se extiende a casi todo Puerto Madero. No obstante, los expertos del sector inmobiliario resaltan que "hay diferencias" entre los sectores norte (más cerca de Avenida Córdoba) y sur (pegado a la Autopista 25 de Mayo).

"El sur tiene menos accesos. Pese a que muestra un avance, está mucho menos explotado que el norte, con más vías para ir o volver y servicios como restaurantes, un punto en el que los altos ejecutivos se fijan mucho, ya que suele ser una de las mayores molestias para los empleados", afirma Di Buccio.

Si se desocupa un espacio en la zona norte, no se observa un aluvión de interesados. En tanto, en la región sur la absorción de superficies libres lejos está de mostrar un ritmo acelerado.

La diferencia de precios entre ambas deja al descubierto las diferencias que se registran:

- En el sur, por el alquiler de una oficina se pueden llegar a pedir entre u$s20 y u$s24 por metro cuadrado

- En el norte, en cambio, la cotización sube y los valores se mueven entre los u$s24 y los u$s34 por m2

Cada uno por su lado

Los referentes del mercado del ladrillo reconocen el cambio de tendencia que se está dando en Puerto Madero.

Si bien creen que "no representa una crisis", entienden que deja en evidencia "una postura muy diferente por parte de potenciales inquilinos. Los mismos que, hasta hace poco, se referían a 'la' zona para instalarse".

Hoy, en cambio, no hay un destino que se imponga y al que apunten las diferentes empresas, de tener que decidir dónde emplazar sus oficinas.

"Optan por diferentes lugares. Por supuesto que hay algunos más explotados que otros, pero ahora la dispersión es mucho mayor", precisa Di Buccio.

En este contexto, se da una particularidad. Algunas firmas comienzan a mirar de otro modo al microcentro porteño, espacio del que varias se fueron hace unos años.

Un buen ejemplo de esto es lo que ocurre con el Edificio Odeón, que abrirá sus puertas hacia fin de año o a comienzos de 2019.

La empresa Wework -que tiene un particular sistema de arrendamiento de espacios de oficinas que pueden ser temporales-, acaba de quedarse con al menos la mitad de los 25 pisos de ese emprendimiento.

Hay otras iniciativas orientadas a esta zona que, en este último tiempo, ha venido mejorando en cuanto al acceso y organización del transporte, a partir de la acumulación de iniciativas del Gobierno porteño que ahora le otorgan un mayor atractivo.

Un aspecto capaz de dificultar el avance del microcentro es que quedan pocos espacios para emplazar nuevas construcciones.

Nodo General Paz y Panamericana

Otra de las ubicaciones que viene creciendo mucho es el corredor norte.

Un trabajo realizado por la firma Cushman & Wakefiled muestra el avance de esta zona, pero sobre todo el del llamado Nodo Panamericana - General Paz.

Según sus estimaciones, en dos años los metros cuadrados destinados a oficinas sumarán cerca de 260.000, un crecimiento explosivo si se los compara con los 50.000 (cinco veces menos) que había en 2010. (Para conocer los diferentes proyectos del Nodo, haga clic en este link). 

Sobre esta expansión, Herman Faigenbaum, director general de Cushman& Wakefield Cono Sur, afirma: "Empezó a consolidarse un centro que ofrece múltiples ventajas basadas en aspectos geográficos y de transporte, sumado a una importante disponibilidad de espacio para seguir construyendo".

"Hace diez años apostamos a esta zona con el Edificio Intecons, lindero al Buenos Aires Dot, que por aquel entonces era sólo un proyecto. Las empresas comenzaban tímidamente a moverse hacia el norte", recuerda Ezequiel Camps, director Intecons.

"Poco después, la realidad superó las mejores proyecciones y hoy día las compañías líderes ya se encuentran instaladas. Como entendemos que este fenómeno se multiplicará, estamos trabajando en un nuevo proyecto de oficinas corporativas de 38.000 m2", completa.

Por su parte, Javier Nahmod, gerente de Real Estate IRSA indica: "Con el proyecto del Dot y la compra de Philips, vimos la posibilidad de desarrollar un nodo".

El experto reconoce que, en sus orígenes, la idea estaba más orientada a centros comerciales, pero luego IRSA comenzó a percatarse de que iba a haber una demanda muy importante de oficinas.

"Lo que sucede en esta zona se relaciona con un concepto que vemos en otros países: un complejo de oficinas en el que conviven varios edificios, con un centro comercial que agrega amenities como un patio de comidas o un gimnasio, que son muy valorados por los empleados", indica.

"Fue muy conveniente para nosotros por las ventajas que ofrece. Los edificios en construcción más los proyectados a corto plazo confirman definitivamente la consolidación de un polo con muchos atractivos", expresa Andrea Cancianich, finance manager de Coca-Cola.

¿Y los precios?

En cuanto a las diferencias de valores, el metro cuadrado sobre Avenida del Libertador cotiza a niveles similares al microcentro porteño. Pero la zona de oficinas en Panamericana y General Paz resulta más económica.

No obstante, debe tenerse en cuenta un detalle importante: los impuestos suelen ser más caros.

Sea cual sea la ubicación elegida, en todos los casos los contratos se firman por cinco años y se pautan valores en dólares.

Los precios de renta para Puerto Madero, en promedio, no difieren demasiado de los que se negocian en Capital Federal.

Un trabajo elaborado por la inmobiliaria CBRE muestra que los alquileres de espacios de oficinas corporativas rondan los u$s25 mensuales por m2, en edificios Clase A/A+.

En cuanto a la demanda, en el primer trimestre de 2018 se mantuvo en niveles similares a 2017: 24.000 metros cuadrados, una cifra alta si se tiene en cuenta la estacionalidad de ese período.

"Respecto de la ubicación, no se observa un movimiento direccional hacia una zona en particular", indican desde CBRE, confirmando así que Puerto Madero lejos está de ser tan requerido como en otros años.

"Estimamos una demanda algo menor para 2018, ya que la producción rondará los 20.000 metros cuadrados, inferior a la del año pasado", indican desde la firma.

"La nueva oferta de terrenos de oficinas, tanto en zonas centrales, como más periféricas, "tendrán como consecuencia la generación de nuevos proyectos que se estarán materializando dentro de los próximos años", concluyen desde CBRE.