La revancha de los PH: por el empuje UVA y aumento de expensas son la nueva "vedette" inmobiliaria

Menospreciados durante los años en los que las grandes torres con amenities irrumpieron en el mercado argentino y se transformaron en el producto estrella al que todos pretendían acceder, hoy los PH se toman revancha y cuentan cada vez con más aliados.

El fuerte incremento de las expensas, sobre todo, disparó el interés por estos espacios y generó que muchos desarrolladores pequeños y medianos comenzaran a meterse de lleno en este negocio.

Y como si algo les faltara para mejorar su receptividad, los créditos hipotecarios ajustados por UVA impulsaron también su crecimiento.

"Los desarrolladores más chicos se dieron cuenta de que había varios factores que posicionaban mejor a los PH y se inclinaron por ellos. Los nuevos créditos hipotecarios, junto a las expensas, sin dudas, fueron uno de los argumentos clave para que esto ocurriera", explicó a iProfesional Germán Gómez Picasso, director del sitio especializado Reporte Inmobiliario.

Otro de los argumentos que aparecen es el menor tiempo que demanda una obra de este tipo, con lo que el tiempo de recuperación de la inversión realizada es mucho menor, en caso de que se trate de un espacio nuevo o reciclado.

Los nuevos PH se levantan o bien sobre casas antiguas que se reconstruyen o modernizan, o en terrenos donde antes había una vivienda, pero que ahora se levantarán dos o tres, dependiendo de lo que permita la superficie.

"Sabiendo el alto nivel de demanda que tienen estos espacios, hay muchos propietarios que se atreven a reclamar precios insólitos y como si se tratara de algo en buen estado, cuando la lógica indicaría que ni cuestan ese dinero y en muchos casos apenas están habitables", relató Héctor D'Odorico, de la inmobiliaria que lleva su nombre y con fuerte presencia en zonas donde estas viviendas son muy reclamadas, como Caballito o Almargro.

Los especialistas sostienen que los barrios donde mayor cantidad de estas superficies se pueden encontrar son Flores, Floresta, Almagro, Caballito, Parque Patricios, Villa Urquiza o Villa Devoto, donde hay un mayor nivel tanto de emprendimientos nuevos como de viviendas ya existentes.

"Se ubican en barrios alejados del macrocentro y fuera del corredor norte. Villa Urquiza y Palermo concentran un 7% del total disponible en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que Villa Devoto, Caballito y Parque Chacabuco concentran un 5% de la oferta cada uno", precisa un trabajo realizado por Zonaprop.

En tanto, Villa Crespo, Saavedra, Villa del Parque, Villa Pueyrredón y Mataderos acumulan un cuatro por ciento.

Barrios como Retiro o Barrio Norte, por ejemplo, casi perdieron la totalidad de estos sitios ya que fueron demolidos y reemplazados por torres de edificios.

Según datos oficiales, la demanda de los PH corre con una desventaja importante respecto de las superficies disponibles.

Solo en Capital Federal hay cerca de 4.300, apenas un 8% de la oferta total existente de unidades, estimada en algo más de 55.000. Zonaprop sostuvo que los PH reciben más del doble de consultas que los departamentos, una muestra clara de la avidez que hay por ellos.

Jorge Toselli es otro de los que resalta qué buscan quienes siguen de cerca a los PH. "En primer lugar tienen expensas muy bajas o directamente no las tienen, un punto clave entre quienes buscan inmuebles de estas características. Además, tienen más espacio libre que un departamento convencional", sostuvo Toselli a iProfesional.

En este sentido, en promedio, los PH cuentan con 25 m2 descubiertos, contra los cerca de 7 m2 que ofrece la mayor parte de los departamentos.

Históricamente, el público que apuntaba a las superficies de este tipo estaba más relacionado con parejas jóvenes en busca de su primera vivienda o matrimonios con hijos que precisan mayor amplitud.

Ahora, los agentes inmobiliarios afirman que "es cada vez más difícil determinar cuál es el público que se inclina por los PH".

Lo que sí se observa es una diferencia en cuanto a lo que busca cada interesado.

En su gran mayoría, los interesados optan por los inmuebles más antiguos, en muchos casos para refaccionar, aunque otros optan por aquellos emprendimientos nuevos, que muchos desarrolladores catalogan como "una evolución" de los PH tradicionales.

Suelen ser más sofisticados y hasta muchos tienen pequeños amenities y seguridad, con lo que cubren las expectativas de aquellos que ante la posibilidad de contar con esos servicios prefieren las grandes torres, donde deben pagar expensas mucho más altas.

Otra vez suben las expensas Y si las expensas son casi "el" punto por el cual los PH se transformaron en objeto de deseo para muchos, ese argumento ahora crecerá todavía más.

En marzo se disparará la cláusula gatillo que los encargados de edificios acordaron en la última paritaria, con lo que las expensas volverán a subir a raíz de la inflación.

El aumento corresponderá a febrero y se estima por encima del 2%, aunque al haberse pautado como retroactiva también se deberá hacer frente a enero. Así, la suba que se deberá pagar crecerá hasta el 5%.

Los encargados de edificios habían firmado en junio último una mejora en sus salarios del 21%, aunque se determinó que si el índice de inflación anual de 2017 calculado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) "supera el monto acordado en la cláusula primera, se aplicará la diferencia resultante" en enero.

Dado que la inflación oficial del año pasado fue del 24,8%, el aumento homologado para los encargados es del porcentaje restante, que es un 3,8% sobre los salarios de convenio.

En la Federación de Asociaciones de Consorcios (Fedeco) calculan en cambio que los sueldos de los encargados constituyen entre un 60% y un 80% de las expensas y que, en consecuencia, estas sufrirán un incremento promedio del 2,8%.

En este sentido, tanto los propietarios como los inquilinos reclaman tener participación en la discusión salarial de los encargados. Actualmente solo participan de esta instancia los propios trabajadores de los edificios, el Ministerio de Trabajo y los administradores.

La problemática de los consorcistas con el pago de las expensas es fuerte y crece todos los años. Un trabajo que encaró la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH) reveló que actualmente el 20% de quienes habitan en un edificio no está al día con el pago de esta obligación.

"Este es el segundo año consecutivo que hacemos el seguimiento de los aumentos. Y es el segundo año que da un 20% de mora, cuando históricamente era del 10%. Esto se debe a que los aumentos de los gastos –incluyendo los impuestos, la luz, el agua y los impuestos– son muy mayores a la inflación calculada. Y también superan a los aumentos de los sueldos de la mayoría de la gente", afirmaron desde la AIPH.

En la entidad calculan que en la Ciudad hay alrededor de 65.000 edificios de departamentos y que los aumentos de expensas afectan a unas dos millones de personas. Los que afrontan mayores costos son los que viven en inmuebles con pocos departamentos, porque tienen que absorber más gastos fijos.

Este alto nivel de mora repercute en forma directa en el dinero que manejan los consorcios, que ante esta situación encuentran problemas de financiación, por lo que en muchos casos se están dejando de hacer trabajos básicos de mantenimiento en los edificios, como la actualización de los sistemas de incendios.