Otro Catalinas: el nuevo megaproyecto de Larreta, cerca de Puerto Madero

El área se conoce como "Empalme Norte". Por ahora, es un espacio que está destinado a la conexión entre los trenes de los ferrocarriles Mitre, Roca y Sarmiento. Y, de estas líneas, con el puerto de la Ciudad de Buenos Aires.

Comprende una superficie de casi 90.000 metros cuadrados, emplazada entre las avenidas Eduardo Madero, Antártida Argentina, Cecilia Gierson y San Martín.

Bajo potestad de la Administración General de Puertos -en combinación con los ferrocarriles- semejante predio es visto por las autoridades del Gobierno porteño como el indicado para el desarrollo de un proyecto inmobiliario que le ponga sello a la actual gestión. Y, de paso, le sirve para matar dos pájaros de un tiro.

La ubicación estratégica que tiene "Empalme Norte" contrasta con el uso que se le está dando al lugar. Hoy día, es un espacio de maniobras que lejos está de tener la actividad de otras épocas.

Bajo estricta confidencialidad, las autoridades avanzan rápido para darle otra utilidad a semejante superficie, muy codiciada por el sector del ladrillo.

Según pudo saber iProfesional, en el entorno de Horacio Rodríguez Larreta y Diego Santilli ya está la decisión tomada de darle vida a un ambicioso proyecto inmobiliario que, como mínimo, "empate" con lo hecho en las torres de Catalinas.

Además de la impronta que le dará a la actual gestión, la comercialización de esas tierras le asegurará al PRO hacerse de una importante suma de dinero, que podrá destinar para financiar su demorado proyecto de la Autopista Ribereña.

En el Gobierno de la Ciudad, están convencidos de que la comercialización de esos lotes le aportará una caja de, como mínimo, u$s200 millones.

Esos fondos le vienen como anillo al dedo para apuntalar la autovía, pensada para oxigenar el tránsito en torno a Capital Federal.

La Autopista Ribereña comprenderá una traza de algo más de 7 kilómetros. Su principal finalidad será la de comunicar a la Autopista Illia con la 25 de Mayo y Buenos Aires - La Plata. De esta forma, se podrá mantener fuera de la Ciudad a los vehículos en tránsito.

El desarrollo de la autovía se discute desde hace más de una década, pero distintas trabas administrativas y una férrea oposición ambientalista han venido congelando el proyecto hasta hace menos de dos años.

Para esta obra, el binomio Larreta-Santilli requiere de unos u$s500 millones:

- Parte de ese costo (u$s300 millones) se cubrirá con un préstamo que será aportado por la Corporación Andina de Fomento (CAF).

- El resto (u$s200 millones) provendrá de la comercialización de los terrenos del -hasta ahora secreto- nuevo megaproyecto "Catalinas".

A continuación, la zona donde se llevará a cabo el emprendimiento inmobiliario:

El hermetismo en torno a este ambicioso plan es tal que cuando el Gobierno porteño comunicó que ultima detalles para el inicio de obras de la Ribereña, apenas mencionó que se iba a desprender de los lotes de "Empalme Norte".

Sin embargo, distintas fuentes del sector inmobiliario -en estricto off the record- confirmaron a iProfesional no solo el lanzamiento del proyecto sino, además, el uso que se le dará a esa codiciada superficie.

Aseguraron que para ese espacio se contempla el desarrollo de torres de oficinas, de viviendas premium y la instalación de hoteles de lujo.

Por lo pronto, el Gobierno de la Ciudad ya tiene definido el tipo de urbanización que alentará para el predio. Sabe, además, que ni bien aparezcan las primeras ofertas de privados deberá discutir este tema en la Legislatura.

"En Ferrocarriles Argentinos también sacan cuentas de lo que podrán obtener por las tierras, conscientes de que ahí se construirán torres y de que esas edificaciones superarán los 200.000 metros cuadrados", aseguró a este medio una fuente familiarizada con la iniciativa que lleva el sello Larreta.Estudios ya efectuados

Desde LJ Ramos, una de las inmobiliarias más activas en la zona de Retiro, su socio y director general, Diego Cazes, reconoció que realizaron estudios a pedido del Gobierno porteño, con el fin de determinar la máxima superficie a construir en "Empalme Norte".

"Se puede desarrollar una cantidad importante de metros cuadrados. Hicimos varios informes a pedido. En definitiva, nos avala la experiencia que tuvimos cuando se tuvo que vender lo que hoy día es Catalinas", dijo a iProfesional.

Además, expresó que es altamente probable que se avance con un producto mixto que comprenda oficinas, espacio residencial y hotelería. También, en servicios pensados para quienes luego habiten la zona.

Cazes indicó que "no está autorizado para brindar mayores detalles del proyecto", en sintonía con el hermetismo que acompaña la propuesta.

No obstante, reconoció que los estudios que llevó a cabo LJ Ramos le confirmaron al Gobierno porteño la elevada rentabilidad que ofrece la venta de "Empalme Norte".

Representante del Partido Social de la Ciudad -parte de la Coalición Cívica, vinculados con Fabiana Ríos- y especialista en desarrollo urbanístico, Facundo Di Filippo, dio su punto de vista sobre este megaproyecto.

Aseguró a este medio que "el desarrollo de un emprendimiento en la playa del ferrocarril quedó establecido desde el mismo momento en el que Larreta descartó el soterramiento de la Ribereña".

"El jefe de Gobierno confirmó que financiará parte de la autovía con la comercialización de esos terrenos. La tierra se venderá para el desarrollo inmobiliario", remarcó.

"Nosotros estamos siguiendo muy de cerca el tema ya que el plan de la Ciudad para repercutirá en toda la zona", dijo a iProfesional, al tiempo que sostuvo que el mayor trabajo territorial lo vienen llevando a cabo en la Villa 31.

Mirada críticaVarias organizaciones ya dan como un hecho que el "nuevo Catalinas" comenzará a ponerse a punto en el transcurso del segundo semestre del año.

Una de ellas es el Observatorio del Derecho a la Ciudad que recientemente ganara notoriedad por exponer las irregularidades de varios emprendimientos gastronómicos que operan en Costanera Norte. Además, fue la entidad que reveló las maniobras de Boca Juniors para alzarse con las tierras de Casa Amarilla que le permitirán construir un nuevo estadio.

Jonatan Baldiviezo, abogado y referente de la ONG, confirmó que el "nuevo Catalinas" es un "proyecto que el Gobierno porteño promoverá sobre Empalme Norte. Se levantará con rapidez, apenas obtenga el resto del financiamiento para la Autopista Ribereña".

En diálogo con iProfesional, el letrado expuso que "la venta de terrenos del ferrocarril es algo que el PRO ahora puede motorizar gracias a la sintonía que existe entre los gobiernos de la Ciudad y Nación".

"Lo que está haciendo la Ciudad es desprenderse de superficies para así poder llevar a cabo distintos proyectos de urbanización. Uno de ellos es el que concierne a la Villa 31", expresó Baldiviezo.

"Para eso también se impulsa la creación de una agencia de bienes que, entre otros activos, se ocupe en algún momento de vender el Tiro Federal. Como el Gobierno porteño necesita más fondos, entonces apela a deshacerse de terrenos públicos para poder encarar algunas obras", destacó.

"Ahora tiene vía libre para comercializar los terrenos de Empalme Norte, en tanto el kirchnerismo ya no tiene control sobre los bienes ferroviarios, que prácticamente no se utilizan", dijo.

"Formalmente la Ciudad se cuida de 'blanquear' el plan para hacer otro Catalinas. Es lo mismo que está ocurriendo con el plan pensado para la Villa 31", precisó.

En su visión, el PRO siempre opera igual: primero inicia las obras y luego sale a pelear la aprobación final.

"El proyecto para la Villa 31, por ejemplo, ya está prácticamente terminado si bien no se llevó a la Legislatura. Se sabe que en agosto se dará inicio a los trabajos en agua corriente, cloacas, alumbrado público y asfaltado para esa zona de la Ciudad", precisó Baldiviezo.

En cuanto a la propuesta para "Empalme Norte", confió a iProfesional que "Larreta ya reconoció que esos terrenos serán parte del financiamiento de la Ribereña"

"La intención es cerrar la venta de toda la superficie antes de comunicar el emprendimiento pensado para la zona", aseguró.

Una de los aspectos que podría demorar la iniciativa, según el letrado, radica en que tanto la Autopista Ribereña como la zona de maniobras del ferrocarril carecen aún de evaluaciones de impacto ambiental. Dicho trámite podría volver a frenar el impulso del PRO para poner en marcha con celeridad ambos proyectos.

"Luego vendrá el debate en la Legislatura aunque, tal como viene ocurriendo en los últimos años, se da por descontado que se aprobará luego de haber negociado con los diputados del kirchnerismo", concluyó.

Potencialidad del negocio

En el sector del ladrillo, por supuesto, no faltan las miradas positivas respecto de las oportunidades que abre el desarrollo de un emprendimiento de este tipo, en un punto tan codiciado  de la Ciudad, aún sin edificar.

José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, destacó la posibilidad de edificar torres en esa zona: "Se trata de terrenos de incidencia alta en el costo pero que claramente están subexplotados".

"Ese predio está justo entre Catalinas, que es un emprendimiento netamente de oficinas, y Puerto Madero, que tiene su particularidad residencial. Va a ser un mix de ambos", comentó a iProfesional.

Para el directivo, una combinación de ambas identidades permitirá una sacarle más rédito a la superficie.

"Es un espacio válido tanto para lo corporativo como para lo residencial, aseguró Rozados, quien dijo además que "Empalme Norte" cuenta con una posición estratégica.

"La indicencia del terreno debe rondar por lo menos los 1.500 dólares el metro cuadrado", afirmó.

Rozados consideró que lo más probable es que no se apunte a darle al lugar un uso específico, ya que al estar estratégicamente bien ubicado que puede atraer distintos tipos de inversiones, incluso en materia de hotelería de lujo o complejos recreativos.

"Está muy claro que las autoridades del gobierno de la Ciudad saben que el espacio es fantástico para sumarle atractivo a Buenos Aires. Más, a partir de proyectos de este tipo", concluyó el directivo de Reporte Inmobiliario.