Lanzan una novedosa forma de inversión en cocheras para sacar rédito de las altas tarifas
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Las tarifas son tan altas que, hoy día, optar por guardar el auto en una cochera implica una decisión de alto impacto en el presupuesto para la mayoría de familias e individuos que viven en Capital Federal.
Los alquileres mensuales están "por las nubes" y la desaparición de ciento de estacionamientos en el último tiempo es una de las causas que explican los aumentos de precios.
Los terrenos son cada vez más escasos en los principales barrios porteños y los que aún están disponibles son buscados con lupa por los desarrolladores, que llegan a pagar precios irrisorios por unos pocos metros cuadrados.
Y esas elevadas cotizaciones han hecho que -por cuestiones de rentabilidad- los espacios guardacoches queden desplazados por la edificación de grandes torres o edificios.
A partir de datos aportados por el Gobierno de Ciudad, iProfesional.com dio cuenta recientemente del valor de la tierra en la Ciudad de Buenos Aires y del constante incremento del valor de los lotes (ver nota: Comprar un "terrenito" en la Ciudad con la idea de construir no es para cualquiera: sepa a cuánto cotizan según el barrio)
Tal como puede apreciarse, los precios han subido de manera ininterrumpida desde 2002 para ubicarse actualmente en un valor promedio de u$s1860 el m2.
Claro que esta cifra es un promedio, ya que en zonas de alta demanda, como Recoleta, llegan a pedirse u$s4.200. De modo tal que la mejor forma que encuentran los desarrolladores para hacer rendir su capital es construir varios pisos hacia arriba, preferentemente unidades chicas.
El cuadro a continuación presenta el precio promedio de los terrenos en dólares en cada una de las zonas:
Así las cosas, se da la paradoja de que cada vez hay más autos en circulación y menos espacios para dejarlos, de modo que esa menor oferta no hace otra cosa que incrementar los alquileres mensuales.Nuevo emprendimiento
Par al desarrollador, una cochera es un negocio que no resulta tan atractivo como el de edificar, ya que por mes implica un ingreso del orden de los $800 por vehículo -según las tarifas que se cobran en los barrios porteños más importantes- pero ese espacio está atado a elevados gastos de mantenimientos, seguros y una pesada carga tributaria que debe afrontar.
Ahora bien, en el caso de un particular que dispone de un capital acotado y que quieresacar rédito de esta demanda en alza de espacios guardacoches, la situación presenta ciertas diferencias.
En este contexto, Interwin Marketing Inmobiliario y el operador de estacionamientos Parkinn presentaron una nueva oportunidad de negocio.
Se trata de la inversión en cocheras de la cual no se obtendrá una renta mensual sólo por la unidad adquirida, sino por el promedio de unidades rentadas por hora en forma mensual.
Los desarrolladores de esta iniciativa aseguran un ingreso superior al que surge de comprar un espacio y volcarlo al mercado locativo ya que, según afirma, se obtendrá un promedio de $1.450, contra los $800 que garantiza una unidad común.El proyecto por dentro
El nuevo edificio de cocheras se ubica en una zona de muy alta demanda, Cerviño y Scalabrini Ortiz. Consta de cuatro pisos y se conforma de 60 unidades.
Su entrega está planificada para noviembre de 2014 y operará bajo el sistema de "Rental Pool".Parkinn, una empresa especializada en la administración de cocheras, será la administradora.
La firmaopera bajo una modalidad que le permite a cada propietario percibir una renta proporcional al monto invertido, independientemente de cuál sea la ocupación de su cochera en particular.
"El dueño recibirá por mes un proporcional de todas las unidades alquiladas, no sólo de la suya. Además, el alquiler a terceros será por hora, lo que permite obtener un mayor rendimiento del capital invertido", explicó Miguel Ludmer, director de Interwin.
La forma de administración de esta obra es el principal factor diferencial respecto a la inversión en una cochera tradicional.
"El monto mensual que obtenga el propietario dependerá de la cantidad de ticket diarios que se realicen y del nivel de ocupación. Una vez finalizado el mes, el inversor solo retira su ganancia neta, sin tener que ocuparse de la administración", explicó Ludmer.Rentabilidad y pago en cuotas
Las condiciones del negocio establecen que el interesado obtendrá un título de propiedad por su unidad.
Es decir, si bien cede su administración a la firma Parkinn, él es el titular de uno de los espacios adquiridos.
Las cocheras disponibles para invertir tienen un valor que va desde los $179.000 (u$s38.000 a dólar oficial) hasta $209.000 (u$s44.000).
Otra de las ventajas que remarcan quienes llevan el proyecto adelante es la forma de financiamiento que ofrecen.
Se realiza una entrega que va desde $74.000 hasta $100.000 de acuerdo con la unidad elegida.
Luego se realizan tres refuerzos, un 20% de saldo por acopio y 12 cuotas de $4.543, ajustable según el índice de la CAC de la Cámara Argentina de la Construcción.
Se calcula que el porcentaje de retorno de la inversión será aproximadamente del doble y hasta casi el triple del que puede obtenerse por la renta de un departamento.
Para los cálculos, desde la firma señalan que se considera que el valor hora previsto de una cochera será de $18 con una ocupación mínima de 4 horas diarias por cada espacio.
Además, está prevista la venta de 13 lugares que no estarán integrados a la comercialización del operador "Parkinn" y que podrán usarse en forma personal.
Cuánto sale una unidad tradicional
Según un informe de Reporte Inmobiliario, la cotización promedio de las cocheras es de u$s24.000 -frente a la media de su precio de un año atrás que alcanzaba los u$s21.000- representa un incremento del 14 por ciento.
Los valores varían según la zona, ya que en Palermo Nuevo, los valores trepan a los u$s40.000.
Pero, así como las cotizaciones suben por escalera, las tarifas de alquiler por hora o por mes lo hacen por ascensor.
En efecto, desde este año los estacionamientos subieron más de un 15% y, en algunas zonas, el costo de la hora trepa oscila entre los $15 a $22 la hora. En tanto, el precio por la estadía se mueve en la franja que va de los $80 a los $100.
El garaje más caro de la Ciudad -y que suele ser usado como referencia para zonas de alta demanda- es el de la avenida Corrientes al 400. Es allí donde se cobran $24 la hora y $120 por la estadía.
Es decir, el doble de lo que cobra un estacionamiento emplazado, por ejemplo, en Bernardo de Irigoyen y Venezuela, en Monserrat.
Cuanto más cercano al centro, más altas son las tarifas.
En los espacios de Corrientes y Esmeralda, se pide $21 por hora y la estadía se acerca a los $100.
Más allá de los extremos, la franja de cotización en el microcentro es de entre $18 y $20 (hora) y en tanto que para dejar el auto 24 horas debe desembolsarse entre $80 y 90.
Alejándose unas cuadras de la zona de mayor demanda, la tarifa horaria baja a unos $16.
Ese importe es el que cobran varios garajes de la calle Bartolomé Mitre, donde la estadía va desde los $55 hasta los $75.
En la zona de Tribunales, los precios bajan respecto a las zonas más movidas del microcentro: para alojar el vehículo se deben abonar unos $18.
Alejándose del centro o de barrios con mucho movimiento -como Recoleta, Belgrano o Palermo- las tarifas son más accesibles, ubicándose en los $16 (estadía en $60). Y, en barrios como Constitución, hay garajes que cobran $10 para dejar el auto por sesenta minutos.