La empresa dueña de Le Parc "reperfila" millonaria deuda para sobrevivir

A partir de las fuertes pérdidas por $125.355 millones que sufrió entre marzo y agosto pasado, contra ganancias por $245.973 millones de igual período del 2023, la desarrolladora fundada en 1969 por el ya fallecido Moisés Khafif, y dueña de Le Parc entre otros íconos del sector, se vio en la obligación de presentar un plan para reperfilar parte de sus pasivos.

Se trata de Raghsa que, si bien está construyendo un edificio de oficinas comerciales en el barrio porteño de Nuñez y sigue buscando oportunidades de inversiones en Nueva York, ha volcado su principal objetivo a poder prorrogar el vencimiento de su deuda financiera.

Empresa dueña Le Parc reperfila deuda para sobrevivir

Para lograrlo, acaba de encarar un proceso de extensión del plazo de una deuda por casi u$s59 millones que contrajo con tenedores de una serie de Obligaciones Negociables (ON) que lanzó el 11 de mayo del 2020 al 8,5% anual y que vencen el 4 de mayo de 2027.

Se trata de las ON Clase 4 que actualmente mantienen un monto en circulación de valor nominal por u$s58.342 millones y que el directorio de Raghsa esperaba cambiar por ON Clase 7 por la misma suma, con una tasa también del 8,5% pero con un vencimiento mucho más largo, establecido para el 2032.

Sin embargo, y luego de salir al mercado a ofrecer el canje, obtuvo autorizaciones por una cifra menor que alcanzó los u$s48.705 millones el pasado 9 de diciembre, lo que representa el 83,48% del monto de capital total pendiente de amortización de las ON Clase 4.

Los nuevos títulos fueron ya emitidos por la desarrolladora el 11 de diciembre pasado y serán canceladas recién dentro de ocho años, el 11 de diciembre de 2032.

El capital será repagado en un único pago en la fecha de vencimiento y sus tenedores no podrán retirar las ON hasta ese día.

Además, tendrán derecho a recibir, por cada dólar de valor nominal de ON actuales otro dólar de los nuevos títulos, además de cobrar en efectivo los intereses devengados e impagos sobre las ON aceptadas al canje.

En el caso de las ON que quedaron afuera del canje, la propuesta de Raghsa es que continúen en circulación y estén sujetas a las disposiciones de los contratos de fideicomiso de las ya existentes.

La empresa puso el foco en Nueva York

En cuanto al capital no amortizado de las ON Clase 7 devengará intereses a una tasa fija de 8,50% nominal anual licitada por el mecanismo de subasta pública a través del módulo del sistema SIOPEL, mientras que los intereses se pagarán semestralmente en forma vencida comenzando el 11 de junio de 2025; y siguiendo en forma sistemática cada 11 de junio y cada 11 de diciembre de los años posteriores hasta llegar al 11 de 11 de diciembre de 2032.

En ese contexto y con el escenario de recesión que muestra la economía local y la caída en la construcción y venta de inmuebles que se evidencia ya desde, por lo menos, dos años, la sociedad apunta al mercado internacional.

Mientras termina de cerrar este reperfilamiento de su deuda, Raghsa mantiene sus lineamientos comerciales que comprenden la construcción de varios emprendimientos en el país, como el edificio de oficinas comerciales para alquiler en el terreno de su propiedad ubicado con frente a las calles Arribeños, Campos Salles y Manuela Pedraza, en el barrio porteño de Nuñez.

De igual forma, puso el foco en Nueva York, a través de su subsidiaria Raghsa Real Estate LLC, que sigue buscando oportunidades de inversiones inmobiliarias en la ciudad más cosmopolita del mundo, sea de manera autónoma o bien asociada a terceros.

Además, y para apuntalar esa estrategia en los Estados Unidos, viene realizando aportes de capital a su filial en dicho país como los que hizo entre el 2017 y el año pasado, cuando cedió fondos por casi u$s230 millones, además de haber creado una nueva sociedad denominada 1 USS Holdings LLC.

La empresa fue constituida de manera conjunta con un grupo norteamericano que financia su participación a través de acciones preferidas, pero la presencia de su filial es del 100% sobre los resultados de 1 USS Holdings LLC.

La sociedad, que se rige bajo las normas del estado de Delaware, hasta ahora solamente adquirió un inmueble en Nueva York, por u$s211 millones, llamado One Union Square South.

Se trata de un edificio de departamentos premium en alquiler ubicado en el corazón de Union Square, en Manhattan, que posee 17 pisos y 239 departamentos de diferentes tipologías: estudios, 1 y 2 dormitorios en suite, con grandes ventanales con vista a Greenwich Village, el horizonte de Midtown y el célebre Green Market de Union Square.

La superficie total rentable es de 16.165 m2, fue inaugurado en 1998 y Raghsa proyecta su total restauración para el 2026.

Herencia financiera

En la actualidad, Raghsa es considerada una de las mayores desarrolladoras inmobiliarias de la Argentina, dueña de varias marcas emblemáticas del sector como Le Parc; el edificio Plaza San Martín; varias torres en Puerto Madero, entre otros.

Pero desde hace varios años enfrenta una herencia financiera no del todo positiva si se tiene en cuenta que ya son varios los balances anuales que viene reportando en rojo.

En el 2023 y en el 2022 fue afectada por el efecto inflacionario y las fluctuaciones del dólar en sus negocios, junto con costos mayores y el lógico desfase temporal entre el momento en que la compañía decide desarrollar una propiedad y estima los gastos y el momento en el que esa propiedad comienza a generar ingresos, un plazo que por lo general, es de entre dos y tres años.

Además, sus principales fuentes de liquidez están dadas por el efectivo generado por los flujos de fondos obtenidos por alquileres, préstamos y deudas financieras, el producido de las eventuales ventas de propiedades de inversión y los aportes de capital.

De todos modos, desde 1989 ha desarrollado más de 380.000 m2 de oficinas e inmuebles comerciales premium, de los cuales 103.918 m2 constituyen área locativa actualmente de propiedad de la compañía y alquilada a sus clientes. Además, ha desarrollado y vendido más de 340.000 m2 de unidades residenciales.

En marzo pasado, adquirió un inmueble con una superficie de 2.801 m2, ubicado en Av. del Libertador 7172 y Manuela Pedraza de la Ciudad de Buenos Aires por u$s33.5 millones, con el objeto de desarrollar oportunamente un edificio corporativo AAA de hasta aproximadamente 50.000 m2 de construcción.

Otro de los mercados a los que apunta es el de la ciudad uruguaya de Punta del Este, en donde ya ha constituido aportes irrevocables a su, con el objeto de construir el edificio de viviendas Le Parc Torre IV, en caso de que comercialmente resulte conveniente y las autoridades aprueben el proyecto presentado.

Para apuntalar estos proyectos y los que puedan sumarse, a principios de año renovó la vigencia de su programa global de emisión de Obligaciones Negociables Simples (ON) por un valor nominal de hasta u$s500 millones.

Se trata de un programa que le permite lanzar títulos en una o más clases, en cualquier momento y que fue aprobado por la Asamblea de Accionistas Nº 85 del 18 de agosto de 2010.