Cuánto cuesta alquilar un departamento de dos ambientes en la Capital Federal

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) enfrenta una creciente demanda y limitada oferta de departamentos grandes en alquiler, una situación que impacta directamente en los valores de este segmento del mercado inmobiliario.

Según datos recientes, el precio promedio para alquilar un departamento de mayores dimensiones puede llegar a 1,1 millones de pesos por mes, marcando una clara diferencia con los valores de unidades más pequeñas, que han mostrado ajustes más significativos en sus precios.

La derogación de la Ley de Alquileres, aprobada este año, ha provocado un aumento en la disponibilidad de propiedades en alquiler, según un informe realizado por Mercado Libre. En octubre de 2024, la oferta de departamentos en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) creció un 164% en comparación con noviembre de 2023.

Este fenómeno ha generado cambios en el panorama del mercado, aunque los departamentos más grandes siguen siendo los menos accesibles tanto por disponibilidad como por costo.

Impacto en el mercado de alquiler

El informe señala que, aunque el incremento en la oferta es significativo, no ha sido uniforme en todos los segmentos. Los departamentos de menores ambientes, como monoambientes y unidades de dos ambientes, han registrado una mayor adecuación en sus valores. Esto se debe, en parte, a que representan la opción más demandada por sectores como estudiantes y trabajadores jóvenes que buscan alternativas más económicas y adaptadas a su estilo de vida.

Por otro lado, los departamentos de tres ambientes o más enfrentan una demanda más acotada debido a los costos elevados y a la escasez de unidades disponibles. Esto los posiciona como una opción menos accesible para las familias que buscan propiedades con mayor espacio.

El precio de los departamentos grandes en alquiler está influenciado por diversas variables. Entre ellas, se destacan la ubicación, las condiciones del edificio, los servicios incluidos y la cercanía a centros educativos, comerciales y de transporte.

Además, la escasa oferta en este segmento genera un efecto de presión al alza en los precios, manteniéndolos en niveles elevados incluso en un contexto de mayor disponibilidad general de inmuebles en alquiler.

Comparación entre tipos de unidades

Mientras que los departamentos grandes superan ampliamente el millón de pesos mensuales en promedio, los monoambientes y las unidades de dos ambientes muestran valores considerablemente menores. Este contraste evidencia una segmentación en el mercado, donde los departamentos más pequeños han absorbido gran parte de la mayor oferta, mientras que las propiedades más grandes se mantienen como una opción limitada y de alto costo.

El aumento de la oferta registrado en el último año plantea interrogantes sobre cómo evolucionará el mercado inmobiliario en CABA y AMBA. Aunque la derogación de la Ley de Alquileres permitió liberar propiedades que permanecían fuera del circuito de alquileres, todavía persisten desafíos significativos. Entre ellos, destacan las dificultades para encontrar departamentos grandes a precios más accesibles y la necesidad de establecer políticas que favorezcan un equilibrio entre oferta y demanda en todos los segmentos.

A nivel general, los especialistas coinciden en que la oferta de departamentos pequeños seguirá siendo predominante, especialmente en un contexto donde la mayoría de los inquilinos busca unidades que se ajusten a sus posibilidades económicas.

El comportamiento del mercado de alquileres en los próximos meses dependerá de factores como la estabilidad económica, la inflación y las decisiones políticas relacionadas con el sector inmobiliario. Mientras tanto, quienes buscan departamentos grandes deberán enfrentar no solo los elevados costos, sino también la limitada oferta disponible.

El análisis de Mercado Libre refleja la necesidad de una mayor diversificación en la oferta de propiedades, lo que podría contribuir a una distribución más equitativa de precios en todos los segmentos. Sin embargo, lograr este equilibrio dependerá de la interacción entre los actores del mercado y las medidas implementadas para fomentar el acceso a viviendas en alquiler.