¿Es rentable tener un departamento para alquilar? Un informe revela cuánto se gana hoy por una propiedad

El cierre de 2024 dejó cifras destacadas para el sector inmobiliario en Argentina. Tras un período marcado por la volatilidad económica, los números en verde en diferentes indicadores del mercado han permitido a los agentes del rubro celebrar ciertos logros, como el incremento de escrituras de compraventa, el regreso de los créditos hipotecarios y un aumento en la rentabilidad de propiedades destinadas al alquiler. Este último aspecto resulta crucial para quienes buscan optimizar su patrimonio a través del sector.

Uno de los hitos recientes fue la derogación de la Ley de Alquileres, lo que generó cambios significativos en el mercado. Si bien el impacto en el corto plazo incluyó desafíos para inquilinos y propietarios, las modificaciones impulsadas mediante decreto trajeron un beneficio notable: una mejora en la rentabilidad de propiedades destinadas a alquiler en la Ciudad de Buenos Aires.

La rentabilidad, entendida como el porcentaje anual que deja una propiedad en relación al precio del metro cuadrado y el valor del alquiler, sirve también para estimar en cuántos años se recupera la inversión realizada. Según datos históricos de Zonaprop, mayo de 2012 marcó el pico más alto del mercado, con un 5,9% de renta bruta anual. En ese entonces, se necesitaban 18 años para recuperar la inversión inicial.

El escenario cambió drásticamente durante la pandemia de COVID-19. En junio de 2020, la rentabilidad cayó al mínimo histórico del 2%, extendiendo a 49 años el período necesario para recuperar la inversión. Sin embargo, la tendencia se revirtió gradualmente, alcanzando un 5,7% en diciembre de 2023, el nivel más alto desde el inicio de la pandemia. En octubre de 2024, la rentabilidad fue del 4,8%, equivalente a un período de recuperación de 20,6 años, aunque por debajo del 5,4% registrado en enero de este mismo año.

Perspectivas del mercado inmobiliario según los especialistas

Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores, subraya que las recientes reformas han brindado mayor previsibilidad a las relaciones entre propietarios e inquilinos. Según su análisis, la estabilidad inflacionaria alcanzada en 2024 también ha contribuido a un entorno más predecible para el mercado de alquileres.

Por su parte, Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, destaca que, aunque los alquileres aumentaron un 105,3% en el último año, la rentabilidad no creció en igual proporción debido al impacto de la variación del dólar. A pesar de esto, Gómez Picasso resalta un doble beneficio para los propietarios: la renta por alquileres, que ronda el 4-5%, y la revalorización anual del precio de las propiedades en ciertos barrios, que puede alcanzar el 8-12%.

En tanto, Daniel Bryn, director de Invertire Real Estate, señala que, además de la rentabilidad, es fundamental evaluar el resguardo de valor de la propiedad a largo plazo. Según Bryn, las zonas con valores más altos por metro cuadrado tienden a conservar mejor su precio, incluso en períodos de inestabilidad económica, aunque esto implique una menor rentabilidad inicial.

Ranking de barrios según rentabilidad

La rentabilidad varía significativamente según el barrio. En octubre de 2024, los tres barrios más rentables de la Ciudad de Buenos Aires fueron Lugano, Parque Avellaneda y La Boca.

1. Lugano: Con una renta anual del 8,5%, se posicionó como el barrio más rentable. El precio medio de venta en la zona es de 983 dólares por metro cuadrado, mientras que el alquiler de un departamento de dos ambientes ronda los $391.050. En Lugano, el tiempo promedio para recuperar la inversión es de 11 años, el más bajo en la Ciudad.

2. Parque Avellaneda: Registró una rentabilidad anual del 6,3%. Los valores de alquiler alcanzaron los $447.759 mensuales, y el período de recuperación de la inversión es de 15,8 años.

3. La Boca: Con una renta similar al segundo lugar (6,3%), el alquiler promedio en esta zona fue de $453.877. Aunque desplazado del segundo puesto, sigue siendo una opción atractiva por sus valores accesibles y proximidad a zonas dinámicas como Parque Lezama y Barracas.

En contraste, los barrios menos rentables fueron Puerto Madero, Palermo y Belgrano, que cuentan con los precios más altos por metro cuadrado. Puerto Madero presentó la rentabilidad más baja, con un retorno del 3,7%, seguido por Palermo (3,9%) y Belgrano (4%).

Evolución anual y proyecciones

Al comparar octubre de 2024 con el mismo mes de 2023, se observa un crecimiento sostenido en la rentabilidad de varios barrios. Colegiales lideró la lista, con una variación anual del 28,5%, seguido por Villa Ortúzar (27,4%) y Belgrano (25,9%).

De cara al futuro, especialistas como González Rouco anticipan una estabilización en los niveles actuales de rentabilidad, impulsada por contratos ajustados trimestralmente según el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Por su parte, Gómez Picasso prevé un mercado más equilibrado, con valores más consistentes y un entorno que favorezca tanto a propietarios como a inquilinos.