El mayor desarrollador inmobiliario del país, afectado por millonarias pérdidas

A partir de un fuerte derrumbe de sus resultados financieros y de la mayoría de los negocios que opera, el grupo IRSA intenta recuperar su equilibrio con el desarrollo de planes vinculados a proyectos inmobiliarios, apostando por la integración de espacios comerciales y residenciales en un contexto económico actual que no se le presenta "amigable" y que genera incertidumbre para su portafolio y la capacidad de su management para llevar adelante el negocio de manera exitosa.

Ocurre que en el último balance enviado por el holding que lidera Eduardo Elsztain correspondiente a los primeros nueve meses de este año, se observa una millonaria pérdida superior a los $109.599 millones contra los $250.000 millones que había ganado en el mismo período del 2023.

Al analizar el informe, se observa que casi todos los negocios que IRSA lleva adelante en el mercado doméstico tuvieron resultados negativos, con fuertes caídas con relación al año pasado, en un contexto en el cual el grupo también llevó a cabo varias acciones para mejorar su performance.

IRSA: estrategias para frenar la caída

Un caso es el plan de compra de acciones propias emitidas por la sociedad por hasta $15.000 millones y con una cantidad máxima que no puede superar el 10% del capital social, con el objetivo de evitar las fluctuaciones de su títulos por efecto de la inestabilidad económica.

Este programa finalizó el 12 de septiembre pasado, habiendo adquirido el equivalente a 11.541.885 acciones ordinarias que representan aproximadamente un 99,93% del programa y 1,56% del capital social.

Otra parte del plan ocurrió en agosto pasado con la compra de in inmueble lindero al shopping Alto Avellaneda, ubicado en Gral. Güemes 861, de la localidad bonaerense y que tiene una superficie total de 86.861 m2 y una superficie construida de 32.660 m2, con potencial de expansión a futuro. El precio de compra se fijó en u$s12,2 millones, de los cuales ya se abonaron u$s9,2 millones y el saldo será cancelado junto con la escritura traslativa de dominio, que se encuentra pendiente. La transacción contempla la cesión a IRSA de los contratos de alquiler vigentes hasta su término original y la firma de un nuevo contrato de alquiler con el supermercado por tres años.

Luego, en octubre pasado selló la venta de otro piso del edificio "261 Della Paolera", ubicado en el distrito porteño de Catalinas por una superficie locativa total de aproximadamente 1.197 m2 y ocho unidades de cocheras. El precio de la transacción fue de u$s7,1 millones (dólar MEP). Tras esta operación, IRSA conserva la propiedad de tres pisos del inmueble con una superficie locativa aproximada de 3.670 m2 además de unidades de cocheras y otros espacios complementarios.

De manera paralela, durante el mismo mes emitió Obligaciones Negociables (ON), dólar MEP en el mercado local por u$s67,3 millones en varias clases con el objetivo de destinar lo recaudado a pagar deuda y financiar su crecimiento.

Negocios en picada

Pero más allá de estas transacciones, IRSA no atraviesa por un buen momento comercial si se analiza el último balance que presentó ante la Comisión Nacional de Valores (CNV) y que, además de las millonarias pérdidas, refleja una retracción en varios de sus negocios más importantes.

Por caso, sus ingresos disminuyeron un 5,3% durante el primer trimestre del ejercicio 2025 comparado con el mismo período de 2024 debido principalmente a una disminución en los ingresos del segmento de Hoteles a causa de la caída en la actividad.

En este sentido, hay que recordar que IRSA consolida balances anuales entre julio y julio de cada año, en lugar de los tradicionales que presentan la mayoría de las empresas cotizantes el mercado bursátil local.

Su EBITDA ajustado de los segmentos de renta alcanzó los $47.118 millones, un 8,8% inferior al primer trimestre del ejercicio anterior, de los cuales $41.166 millones provienen del segmento de Centros Comerciales; otros $3.298 millones de oficinas y $2.654 millones del segmento Hoteles.

Así, el EBITDA ajustado total llegó a los $46.910 millones, marcando una caída del 10,9% comparado con el mismo período del ejercicio anterior.

Afectado por la "no" devaluación

Con respecto al resultado neto, que mostró un rojo de $109.035 millones, IRSA lo explica principalmente por la pérdida registrada por cambios en el valor de sus propiedades de inversión debido al impacto de una devaluación inferior a la inflación en aquellas propiedades valuadas en dólares. En este sentido, el segmento de centros comerciales mostró una caída de las ventas de sus inquilinos del 12,1%, llegando a los $609.121 millones. La ocupación del portafolio en el primer trimestre fue de 96,8% y los ingresos alcanzaron los $51.841 millones, disminuyendo un 2,2% respecto del mismo período del año anterior.

En el sector de oficinas y según se basa en un informe de la consultora inmobiliaria Colliers, el trimestre cierra con un leve descenso en la vacancia posicionándose en 16,1% en el mercado premium (A+ y A) de la Ciudad de Buenos Aires, mientras que los precios se mantuvieron estables en niveles promedio de u$s/m2 22,6.

Si bien su superficie total alquilable del primer trimestre del ejercicio fiscal 2025 fue de 59.271 m2, luego del cierre del período IRSA vendió un piso de 261 Della Paolera.

En tanto, la ocupación promedio del portafolio premium ascendió al 97,9% y la del portfolio total al 92,3%, debido principalmente a la mejora en la ocupación del Dot Building. La renta promedio del portafolio alcanzó los u$s/m2 24,6. En el balance, el grupo informa también que los ingresos de oficinas disminuyeron un 16,2% y el EBITDA Ajustado otro 16,8% comparado con el ejercicio anterior, principalmente por el impacto de las ventas de activos realizadas. El margen de EBITDA Ajustado alcanzó 80,4%.

Hoteles sin turistas extranjeros

Para el caso del rubro hotelero y luego de dos años de niveles de actividad récord históricos, los establecimientos de IRSA han experimentado una caída en sus niveles de ingresos y ocupación debido a la disminución en la afluencia de turismo internacional, consecuencia de una menor competitividad cambiaria en el país. El segmento registró una baja en su nivel de ingresos de 25,3%, mientras que el EBITDA del segmento fue de $2.654 millones, disminuyendo un 59,3% comparado con el mismo período de 2024.

Para el segmento de ventas y desarrollos se muestra un EBITDA Ajustado que registró una pérdida de $2.123 millones, un 187,7% inferior al registrado durante el mismo período del ejercicio anterior, producto del impacto de los cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión.

Teniendo en cuenta todos estos datos, el documento de IRSA señala que "el primer trimestre del ejercicio 2025 concluyó con resultados mixtos en los tres segmentos de renta" y agrega que "comenzaron a evidenciarse signos de recuperación en las ventas de nuestros centros comerciales, aunque se mantienen por debajo de la inflación".

En el caso de las oficinas, destaca que "evolucionaron favorablemente, principalmente en términos de ocupación y los hoteles mostraron una caída en sus niveles de ingresos comparado con igual trimestre del año 2024".

De cara al futuro

A modo de perspectivas, los ejecutivos de IRSA aseguran en su paper ser optimistas "respecto a la evolución futura de nuestros segmentos de renta y el sector de real estate en general". En este sentido, destacan algunas medidas del Gobierno que le permitirían al holding mejorar su perfil financiero como el reciente blanqueo de capitales y lanzamiento de créditos hipotecarios en el país "que están generando mayor volumen de transacciones inmobiliarias con impacto creciente en los precios".

En relación con la actividad de consumo, esperan que sus centros comerciales evolucionen favorablemente en línea con la recuperación del salario real y la actividad económica. "Confiamos en la calidad de nuestro portafolio premium y en la amplia variedad de ofertas y servicios que nuestros centros comerciales ofrecen como lugares de encuentro y experiencia", detalla el documento.

Además, el grupo reconoce que el mayor desafío lo representa la actividad hotelera y turística, que enfrenta una coyuntura de menor competitividad cambiaria tras dos años de ingresos récord impulsados por la afluencia de turismo internacional en el país. En cuanto al segmento ventas y desarrollos, anticipa que continuará analizando oportunidades de adquisición, venta y/o permutas de inmuebles y evaluando el mejor momento para lanzar los desarrollos de usos mixtos que la compañía tiene en cartera en su extensa reserva de tierras.

En este sentido, recientemente anunció varios planes para desarrollar viviendas; la construcción de edificios de departamentos en el complejo comercial Polo Dot asi como en el barrio de Caballito; la reforma del Edificio del Plata frente al Obelisco para transformar sus oficinas en viviendas y el lanzamiento de un "centro de usos mixtos" en La Plata.

También promete, como en todos sus balances anteriores, embarcarse "en el mayor desarrollo de la historia de la compañía, Ramblas del Plata, anteriormente conocido como Costa Urbana, que tiene un potencial para desarrollar 866.806 m2 de usos mixtos, que demandará una gran inversión durante los próximos años, generará muchos puestos de trabajo, directos e indirectos, y albergará a aproximadamente 6.000 familias".

En el plano financiero, anticipa que continuará "trabajando durante próximo ejercicio en la reducción y eficientización de la estructura de costos a la vez que continuaremos evaluando herramientas financieras, económicas y/o corporativas que le permitan a la sociedad mejorar su posición en el mercado en el que actúa y contar con la liquidez necesaria para hacer frente a sus obligaciones". A modo de ejemplos de esta estrategia cita la disposición de activos en forma pública y/o privada que podrán incluir bienes inmuebles como asimismo valores negociables de su titularidad; emisión de ONs; recompra de acciones propias, entre otros instrumentos que sean de utilidad a los objetivos propuestos.

"De cara al futuro, seguiremos innovando en el desarrollo de proyectos inmobiliarios únicos, apostando por la integración de los espacios comerciales y residenciales, ofreciendo a nuestros clientes un mix de productos y servicios atractivos, lugares para el encuentro y una experiencia memorable, con el objetivo de alcanzar un portafolio cada vez más moderno y sustentable", agrega IRSA en su balance.

De igual modo advierte que, si bien el contexto económico actual genera incertidumbre, "confiamos en la calidad de nuestro portafolio y la capacidad de nuestro management para llevar adelante el negocio de manera exitosa".