Alquileres: la morosidad de las expensas incide en los contratos y así evolucionan los precios

Determinados por la inflación, los alquileres siguen impactando en el bolsillo de los inquilinos y la falta de novedades positivas en los precios generales de la economía alientan el temor de que los valores no bajarán mucho más en los nuevos contratos. Actores de la comercialización señalan que las cotizaciones se redujeron 40% tras la derogación del sector, pero también afirman que no han ocurrido nuevas "bajas significativas" en las últimas semanas. Por el contrario, continúa reduciéndose la oferta por la elevada demanda que generó el régimen instaurado por la gestión que encabeza Javier Milei. Otro detalle relevante está en las variables que toman en cuenta los inquilinos antes de mudarse: predominan la preocupación por las expensas, la conectividad y la presencia de espacios verdes.

El renovado peso que ejercen las expensas fue señalado a iProfesional por Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), quien sostuvo que "la situación de morosidad en los edificios es una de las primeras cuestiones que se están consultando".

"El estado de conservación del edificio, si tiene encargado y cómo está el ascensor, por ejemplo, están entre los detalles que más se preguntan ahora. Y, por supuesto, cómo está el estado de cumplimiento de las expensas para parte de propietarios e inquilinos", añadió.

Las expensas vienen subiendo a un ritmo por demás de vertiginoso: según datos del software ConsorcioAbierto, ese concepto subió casi 115% entre enero y agosto de este año.

"La expensa promedio en edificios (sin incluir deudas) en CABA correspondiente al mes de agosto fue de $201.367 y en julio fue de $188.919 por lo que el incremento resultó del 6,58 por ciento. Si se compara con la expensa de agosto del 2023, de $54.864, el incremento interanual fue del 267,02 por ciento", indicó esa firma.

"Hoy el estado de los espacios, cómo está el edificio, los amenities y las expensas, pesan mucho al momento de cerrar un contrato de alquiler. Ni hablar de la situación de los encargados", dijo Liotto.

La disponibilidad de personal de limpieza en los consorcios incide directamente en las boletas de expensas: se estima que casi el 60% de lo que se recauda cada mes por expensas tiene como destino, justamente, cubrir los salarios de ese nicho.

La experta sostuvo que, en cuanto al modo en que se cierran los nuevos contratos en la actualidad, "la actualización es por índice costo de vista, índice de precio al consumidor y tenemos ajustes cuatrimestrales en la mayoría de los casos. También hay situaciones de actualizaciones de orden trimestral".

La oferta desciende por efecto de la fuerte demanda

De acuerdo al Observatorio del CPI, desde la entrada en vigencia del decreto presidencial que terminó con la ley de alquileres, la oferta en Capital Federal se incrementó casi un 178 por ciento.

Al margen de esto, la dependencia señala que en agosto se observó "una disminución del 5,87% de la oferta respecto del mes anterior. El 95,59% de la oferta son departamentos".

El Observatorio menciona a Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte y Caballito como los barrios que presentan la mayor oferta de alquileres en la Ciudad.

La medición mencionada señala que esas áreas de Capital Federal "explican el 60,46% de la oferta total (promedio de oferta publicada en diferentes portales). Palermo es el barrio con más oferta y tuvo una disminución el último mes del 3,11 por ciento".

Alquileres: qué pasa con los precios en Buenos Aires

Con relación a los precios que predominan en la Ciudad, un monitoreo reciente de Reporte Inmobiliario detalla que, en el caso de los departamentos de dos ambientes, los valores promedio más altos en Capital Federal se ubican en Belgrano R (635.000 pesos mensuales), Belgrano C (620.000), Barrio Norte (595.000) y Las Cañitas (571.110).

En contraposición, Parque Avellaneda (320.000 pesos), Nueva Pompeya (335.000), Constitución (337.500) y La Boca (362.220) presentan los precios menos impactantes.

Ya en lo referente a las unidades de tres ambientes, los precios promedio más elevados se dan en Recoleta (846.365 pesos mensuales), Palermo (823.335) y Las Cañitas (821.000). En cambio, los montos más acotados se distribuyen entre Parque Avellaneda (415.000 pesos mensuales), La Boca (437.500) y Parque Patricios (453.335).