Los alquileres bajaron 40% este año y la oferta se reduce por la fuerte recuperación de la demanda

El cambio de reglas impuesto en el mercado de los alquileres con la derogación de la normativa que regulaba ese nicho sigue alentando cambios en el ámbito de las inmobiliarias. A diferencia de lo registrado en períodos anteriores, la cotización de los departamentos para los nuevos contratos muestra una baja contundente respecto de la inflación acumulada en lo que va de 2024. En ese sentido, actores de la comercialización señalan que las cotizaciones se redujeron 40% tras el cambio de régimen y que predominan los acuerdos a dos años, tal como ocurría en las instancias previas a la ley que se dio de baja en diciembre de 2023. Al mismo tiempo, se informó que la demanda renovada comenzó a disminuir la oferta de inmuebles disponibles.

Según datos del Observatorio del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) acercados a iProfesional, desde la entrada en vigencia del decreto presidencial que terminó con la ley de alquileres, la oferta en Capital Federal se incrementó casi un 178 por ciento.

Sin embargo, la dependencia señala que en agosto se observó "una disminución del 5,87% de la oferta respecto del mes anterior. El 95,59% de la oferta son departamentos".

Al mismo tiempo, el Observatorio menciona a Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte y Caballito como los barrios que presentan la mayor oferta de alquileres en la Ciudad. Según el monitoreo, esas áreas de Capital Federal "explican el 60,46% de la oferta total (promedio de oferta publicada en diferentes portales). Palermo es el barrio con más oferta y tuvo una disminución el último mes del 3,11 por ciento".

Un dato particular que arrojó agosto es, por primera vez en meses, la merma en la oferta de unidades disponibles.

Alquileres: qué pasa con la oferta

Según el CPI, la disponibilidad de inmuebles bajó casi un 5,9% en el último mes. Consultada respecto de este guarismo, Marta Liotto, ex titular de la entidad, dijo a iProfesional que "el mercado está equilibrado", por lo que ese indicador muestra cómo se está "acomodando" la escena de los alquileres.

"Estamos con una buena oferta, con más de 15.000 inmuebles disponibles", precisó.

En su informe, el Observatorio remarca que "el valor locativo en el mercado de vivienda se encuentra a la baja en términos reales (es decir se incrementa por debajo de la inflación), desde enero 2024 a julio 2024, inclusive".

"La baja en promedio fue del 40.2 por ciento. En algunos contratos ya se pueden observar bajas en términos nominales de los valores locativos. Se observan contraofertas de los inquilinos, las cuales son cada vez más aceptadas por los propietarios", indicó la dependencia.

En cuanto al tipo de acuerdos que predominan en el escenario actual de alquileres, el CPI señaló que la mayoría de los contratos se celebran en pesos y con una duración del orden de los 24 meses.

En lo que respecto al modo en que se dan los incrementos para los inquilinos, el monitoreo afirma que los propietarios proponen, en gran mayoría, el "ajuste cuatrimestral utilizando el IPC (Índice de precios al consumidor publicado por el INDEC) o ICL (Índice para contratos de locación publicado por el BCRA)."

Los alquileres vuelven a aumentar en septiembre

El inicio de septiembre será de un impacto potente para el bolsillo de los inquilinos. La incidencia de variables como la inflación volverá a hacerse sentir sobre todo para quienes aún mantienen contratos bajo el paraguas de la ley de alquileres derogada.

Para ese nicho, sujeto a ajustes anuales, el incremento que viene será del orden del 243,1%, mientras que para aquellas familias o particulares que cerraron acuerdos con incrementos semestrales la suba se ubicará en torno al 66,3 por ciento.

Por el lado de los valores vigentes en Capital Federal, la plataforma Zonaprop afirma que "el precio medio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en los 464.742 pesos por mes". La compañía asegura que dichos valores se elevaron 3,3% en julio.

"En 2024, el aumento es del 39%, 50 puntos porcentuales por debajo del aumento acumulado en el mismo periodo de 2023 (89,6%)", detalló la plataforma en un monitoreo reciente.

"Un monoambiente de 40 metros cuadrados se alquila por 397.171 pesos por mes, un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados por 464.742 pesos mensuales y uno de tres ambientes y 70 metros cuadrados, por 628.168 pesos por mes", amplió.