Subió la oferta de alquileres: qué tipos de contratos se cierran y cuáles son los barrios elegidos

El mercado de los alquileres sigue fortaleciéndose y el arribo a la mitad del año ocurre con un salto importante de la oferta, que ya dejó atrás los indicadores negativos de las etapas de pandemia y post Covid-19. La continuidad del veto a la ley del sector redundó en un incremento en la oferta cercano al 200%, con un predominio casi total de los departamentos usados. La distribución de la demanda se concentra en torno a los barrios que tradicionalmente han exhibido los valores más altos, lo cual indica también que se han moderado fuertemente las subas. En cuanto a los tipos de contratos que hoy mayormente se cierran en Capital Federal, expertos y entidades del sector inmobiliario señalan que se imponen los compromisos por 24 meses.

Según datos del Observatorio Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), Belgrano, Recoleta, Palermo, Caballito y Puerto Madero se encuentran a la cabeza de los barrios que hoy presentan una mayor oferta y, en simultáneo, vienen acelerando la concreción de nuevos contratos.

Sólo en el último mes, la disponibilidad de departamentos subió casi 9% en Capital Federal, y por efecto de las nuevas reglas que rigen para los alquileres la oferta de Palermo subió cerca de un 15.5% en el mismo lapso.

"Los barrios mencionados explican el 60.84% de la oferta total (promedio de oferta publicada en diferentes portales)", expuso la entidad, que además señala un aumento del 190% en la cantidad de unidades volcadas al alquiler residencial desde fines de diciembre de 2023 a esta parte.

En cuanto al tipo de contrato más aplicado, predominan los acuerdos por dos años con ajustes cuatrimestrales utilizando el IPC (Índice de precios al consumidor publicado por el INDEC) o ICL (Índice para contratos de locación publicado por el BCRA).

La mayor oferta de alquileres impacta de forma positiva en los precios

En cuanto a la evolución de los valores, el CPI afirma que "el valor locativo en el mercado de vivienda se encuentra a la baja en términos reales (es decir se incrementa por debajo de la inflación), desde enero 2024 a mayo 2024 inclusive. La baja promedio fue del 37.4 por ciento".

Predominan los contratos a dos años y los ajustes cuatrimestrales en los nuevos alquileres.

"En algunos contratos ya se pueden observar bajas en términos nominales de los valores locativos. Se observan contraofertas de los inquilinos, las cuales son cada vez más aceptadas por los propietarios", se añade en el monitoreo.

Respecto del estado de situación del mercado, Marta Liotto, ex presidenta del CPI, comentó a iProfesional que "hoy por hoy todas las inmobiliarias tenemos de 2 a 3 inmuebles para ofrecer a nuestros clientes".

"Hoy las inmobiliarias en Capital Federal estamos con una oferta de al menos 12.000 inmuebles publicados en portales. El inquilino puede elegir el barrio, la fisonomía edilicia de la vivienda que busca, esto es, si necesita un monoambiente, un dos ambientes, un tres ambientes. Es un escenario formidable comparado con los años anteriores", dijo.

"En cuanto a los barrios con mayor caudal de búsqueda, se imponen las zonas muy bien conectadas con subtes, el metrobus y otros medios que facilitan el movimiento de los inquilinos hacia sus respectivos trabajos. También se privilegia la cercanía a las escuelas. Es un momento en el que podemos dar respuesta plena a los requerimientos de las familias que buscan un departamento", agregó.

Propietarios otorgan descuentos para asegurarse inquilinos

Respecto de la situación de deuda que podrían acumular los inquilinos a raíz del contexto económico imperante, Liotto sostuvo que hasta el momento la morosidad no evidencia un incremento importante.

"Tampoco para los nuevos contratos notamos morosidad. Sí ocurre que hay inquilinos que piden una bonificación para los primeros dos o tres meses hasta acomodarse. Y los propietarios aceptan en varios casos", explicó.

La oferta de unidades en alquiler se incrementó casi 200% en Capital Federal.

"La bonificación consiste en que se les hace un reconocimiento a los inquilinos que va del 10 al 15 por ciento. En algunas situaciones eso se fija por dos meses y en otros hasta tres. Al propietario le conviene porque sino los inquilinos se van. Hoy el mercado está abierto y se pueden conseguir siempre departamentos por valores más bajos respecto de meses anteriores", completó.

Liotto subrayó que las bonificaciones en cuestión "se hacen para no perder inquilinos y el que dueño tenga que salir a ofertar nuevamente el departamento, generar otro contrato".

La experta explicó que, al momento de establecer la bonificación, "las partes coinciden en la inmobiliaria y se llega a un acuerdo. Esto se corresponde con lo que planteamos siempre respecto de la libertad de negociación de las partes".