En barrios cerrados se construye menos: ¿conviene iniciar una obra o comprar casa a estrenar?

La Argentina está cara y el rubro de la construcción no es la excepción, sobre todo en relación a los costos de edificación de viviendas premium en countries y barrios cerrados del Gran Buenos Aires, un segmento de propiedades altamente demandado y al que cada vez más personas deciden mudarse en busca de verde y espacios más grandes.

Sobre la variación interanual del costo de poner un ladrillo sobre otro, la Cámara Argentina de la Construcción aumentó su índice un 253% en el último año, mientras que el dólar, por su parte, ha quedado relegado, pese a la escaldada de los últimos días. De modo que los costos en dólares subieron más del 40%

Pero también, "la variación interanual del valor de la construcción ha sido significativamente influenciada por la escasez de algunos insumos clave", remarca Néstor Ruiz, Director de Grupo Dinal.

Propiedades ya terminadas

En este contexto y con índices de construcción realmente bajos, "vuelve a ser interesante la compra de casas en reventa ya terminadas", destaca el broker inmobiliario Ignacio O’Keefe. Por eso, quiénes están barajando la posibilidad de mudarse a las afueras de la ciudad y empezar desde cero porque no cuentan de antemano con un lote, tal vez no tengan que tomarse demasiado tiempo para decidir qué inversión hacer.

"La elección entre una casa o departamento usado, y la compra de un lote para construir depende de varios factores, incluyendo el presupuesto, el tiempo disponible y las preferencias personales. Comprar una casa ya construida puede ser más rápido y menos estresante, mientras que construir permite personalizar cada detalle. Actualmente, debido a la variabilidad en los costos de construcción, muchas veces es más conveniente financieramente comprar una casa ya construida", señala el Director de Grupo Dinal.

La disponibilidad y la oferta, por el momento, no parece ser un problema porque "mientras los valores se mantuvieron bajos, los inversores aprovecharon el momento para realizar viviendas para alquiler y venta; en las épocas de crisis siempre aparecen ofertas y hay muchas unidades usadas disponibles", agregan desde Burgueño Propiedades.

Sobre los costos de uno y otro producto, "hoy el valor por metro cuadrado de una construcción de buena calidad está alrededor de los u$s1.300, mientras que se pueden conseguir propiedades terminadas a partir de los u$s1.100 por metro cuadrado", señalan desde O’Keefe. Pero además, a partir de la pandemia y como tendencia que se mantiene, "en barrios como Tigre el valor de los lotes ha subido más del 100%, por eso, depende de lo que se esté buscando y de la urgencia pero hoy, conviene comprar usado", señala el arquitecto, corredor e inmobiliario Federico Vinelli.

Consejos para quiénes ya son propietarios de un terreno

Quiénes ya cuentan con un lote o terreno en alguna urbanización de ese tipo y tienen relativa urgencia puede que se enfrenten a un dilema importante: "Luego del gran aumento de costos de la construcción, vemos que los valores se están acomodando, y creemos que en un par de meses más va a estar más claro el precio. Hay que pensar las obras como una película, y no sólo ver la foto del momento ya que el plazo dura aproximadamente un año y medio", sugiere Ignacio O’Keefe.

Además, desde Burgueño Propiedades cuentan que "el valor de la mano de obra tiende a aumentar junto con la recuperación de la economía, por lo tanto quiénes tengan un lote es conveniente que construyan con los valores actuales".

En la misma sintonía, desde Dinal sugieren que si la única opción es construir, "recomendamos a quienes ya poseen un lote que comiencen la construcción lo antes posible para evitar futuros incrementos en los costos de materiales y mano de obra. Además, es importante contar con un buen plan financiero".

Poca construcción, muchas refacciones

A pesar del contexto y si bien es cierto que muchas personas se mantienen cautas a la espera de tomar la decisión definitiva, el aluvión imparable hacia zonas de la periferia que comenzó durante la pandemia sigue movilizando el desarrollo de distintas urbanizaciones. "A nivel general observamos un aumento en la cantidad de construcciones en countries y barrios cerrados porque la tendencia hacia la búsqueda de mayor seguridad y espacios verdes ha llevado a más personas a optar por vivir en estos entornos", destacan desde Grupo Dinal.

Pero claro, no hace falta decir que la cantidad de construcciones no es uniforme y que varía según la zona y la demanda local. Tal es así que "en San Isidro y Tigre, por ejemplo, se construye mucho menos", indica el arquitecto, martillero e inmobiliario Federico Vinelli. No así en la zona de Manzanares y alrededores dónde "hay oferta de lotes y se construye", indican desde Burgueño. Villa Rosa, la zona de Estancias del Pilar -el barrio privado de 450 hectáreas divididas en 7 barrios consolidados - y el sector del Polo, también presentan un gran dinamismo.

Lucila Casares, agente inmobiliaria de Keller Williams. cuenta que "en Buena Vista, La Horqueta y Lomas de San Isidro, la realidad es que se construye menos y que la gente busca casas ya terminadas pero el rubro no está totalmente frenado Sí es cierto que si alguien tiene un terreno propio y no tiene urgencia, puede llegar a pensar dos veces antes de embarcarse en ese proyecto".Pero además, suma un dato para nada menor: "Las refacciones están a la orden del día; quiénes compran casas usadas o quiénes son propietarios desde hace mucho, no han dejado de hacer arreglos, mejoras y remodelaciones en las casas por el valor alto de la construcción".

De esta forma, el rubro está siendo traccionado por quienes deciden mejorar sus viviendas. Tal vez ese sea el motivo por el que en el último mes, de acuerdo al índice Construya, la venta de insumos para la construcción registró una suba por segundo mes consecutivo. Específicamente en mayo fue de 3,18% desestacionalizada de acuerdo a la información proporcionada por las empresas líderes de venta de ladrillos cerámicos, cemento portland, cal, aceros largos, carpintería de aluminio, pinturas impermeabilizantes y sanitarios, entre otros.

Sin embargo, el mismo índice registró un 29,8% por debajo del nivel de mayo 2023 porque la realidad económica indica que la construcción no está en su mejor momento. Mas allá de los números desalentadores, los inversores apuestan a futuro y las obras en urbanizaciones cerradas en distintas zonas del Gran Buenos Aires aunque a menor ritmo, continúan. Para el consumidor final es un momento difícil y tal vez resulte conveniente evaluar el riesgo y la urgencia.