En la ciudad de Buenos Aires, una tendencia inédita está alterando el mercado inmobiliario: en 19 barrios, el precio por metro cuadrado de las propiedades a estrenar es más bajo que el de los departamentos en construcción, conocidos como "en pozo". Tradicionalmente, las unidades en pozo solían ser entre un 20% y 30% más baratas en promedio que las ya finalizadas y listas para habitar.

Este desacople económico sucede por diversos factores. Entre ellos por una serie de factores relacionados con la oferta y demanda, los costos de materiales que suben por inercia inflacionaria (recién ahora están bajando porque las ventas de productos cayeron un 11,2% intermensual según el Grupo Construya) y riesgos asociados a proyectos en pozo, la ubicación estratégica y la dinámica de competencia entre los desarrolladores.

Los 19 barrios son los siguientes: San Nicolás, Chacarita, Constitución, La Boca, Monserrat, Caballito, Núñez, Recoleta, Coghlan, San Telmo, Villa Lugano, Nueva Pompeya, La Paternal, Almagro, Balvanera, Recoleta, Villa Ortúzar, Villa del Parque y Villa Pueyrredón. "Se destacan dentro de CABA por presentar esta característica particular", lo confirmó un análisis realizado por Daniel Bryn, de Zipcode y quien realiza Monitor Inmobiliario.

Los costos para construir viviendas están obligando a las desarrolladoras a trazar muy bien los números y "afinar bien el lápiz" para mantener la eficiencia. Aunque desde el sector reconocen que, poco a poco, están trasladando los aumentos de los materiales de construcción al precio final de la vivienda para que la ecuación financiera sea favorable al fin del proyecto.

Bryn amplió: "En este contexto, Núñez se perfila como uno de los barrios con mayor proyección, comparable incluso con Puerto Madero por su potencial de desarrollo y valorización inmobiliaria. En este barrio, el precio promedio por metro cuadrado para viviendas listas para habitar se ubica en u$s2.777, mientras que las propiedades en etapa de construcción alcanzan un valor de u$s2.874 por m2".

Esta situación se observa principalmente en barrios en vías de consolidación, donde los desarrolladores ven oportunidades de negocio debido a incidencias de valor de tierra más bajas o a una demanda que se desplaza desde barrios saturados de oferta y con sobreprecios.

Tradicionalmente, las unidades en pozo solían ser entre un 20% y 30% más baratas en promedio que las ya finalizadas y listas para habitar.

Bryn destacó: "En 19 barrios de CABA, los departamentos a estrenar se ofrecen a precios inferiores que aquellos en construcción. Allí es más económico comprar a estrenar que en pozo. Sin entrar en comparaciones de calidad o ubicación, dado que cada proyecto tiene sus particularidades, representa un desafío desvincularse de ciertos emprendimientos o iniciar nuevos".

Ejemplos

La diferencia de precios entre propiedades a estrenar y en pozo puede estar relacionada con varios factores. En barrios como Palermo, donde el precio por metro cuadrado para unidades a estrenar alcanza alrededor de u$s3.000, mientras que en pozo puede superar los u$s3.330, esto puede atribuirse a la demanda sostenida de estas zonas y la trayectoria de la plusvalía asociada a los proyectos ya finalizados.

Para la compra en pozo, las posibilidades de financiación y la definición de precios de construcción en una macroeconomía fluctuante determinan un costo per sé, que será oportunamente amortizado recibiendo un producto a estrenar de mejores prestaciones y obteniendo rentabilidades del orden del 25% al 30% durante el desarrollo de la obra.

Andrea Borges Do Canto, directora en Alianza Urbana, señaló que el mercado inmobiliario está en un proceso de reacomodamiento, saliendo de una etapa de incertidumbre que ralentizó la compra en pozo. "En contraste, el mercado de propiedades a estrenar se mantuvo activo y regulado. En la actualidad, se observa un mercado inmobiliario más prudente a la hora de invertir en inmuebles, con una marcada preferencia por unidades de dos y tres ambientes en zonas valorizadas por turistas y con terminaciones tecnológicas atractivas".

Por qué es aconsejable comprar a estrenar en lugar de en pozo

Comprar una propiedad a estrenar puede resultar más atractivo para ciertos segmentos de la población debido a la certeza y rapidez de la entrega, así como la posibilidad de ocupación inmediata o alquiler.

Borges Do Canto añadió que es crucial considerar particularidades asociadas a la compra a estrenar, como la posibilidad de realizar una visita previa para levantar posibles observaciones y que sean atendidas antes de la compra. "Además, permite evaluar la iluminación y visuales reales y constatar las calidades constructivas", enfatiza.

En 19 barrios de CABA, los departamentos a estrenar se ofrecen a precios inferiores que aquellos en construcción

Costo promedio de propiedades a estrenar

El costo promedio por metro cuadrado de viviendas a estrenar en la ciudad de Buenos Aires se sitúa alrededor de u$s2.500. Considerando este valor, el precio total promedio de una propiedad puede alcanzar aproximadamente los u$s130.000 para una unidad de dos ambientes.

Mientras tanto, el costo para edificar, que aumentó un 289% interanual, se calcula que promedia los u$s1.200 por metro cuadrado, y la edificación premium ya está en u$s1.700 en promedio, alcanzando niveles históricos.

Atractivos de los departamentos a estrenar

Las propiedades a estrenar suelen incluir características que seducen a la demanda, como la posibilidad de adquirir una vivienda lista para habitar o alquilar, sin necesidad de realizar mejoras adicionales.

Borges Do Canto sostuvo que este es un factor clave para aquellos que valoran el factor tiempo a la hora de invertir su capital en bienes raíces. "En este sentido, se está adquiriendo un proyecto que se destaca respecto al usado, percibiéndose moderno y, por ende, más atractivo en el mercado".

El mercado inmobiliario a futuro

La tendencia de precios más bajos para propiedades a estrenar en ciertos barrios de CABA refleja las dinámicas actuales del mercado inmobiliario.

Borges Do Canto amplió que "este fenómeno es indicativo de una competencia creciente entre desarrolladores, que buscan captar la atención de un público con ciertos niveles de exigencia y capacidad de inversión".

Los costos para construir viviendas están obligando a las desarrolladoras a trazar muy bien los números

En un contexto económico marcado por la recuperación y la búsqueda de estabilidad, el mercado de la construcción emerge como un sector clave para impulsar el crecimiento y la inversión en el segundo semestre del año.

Kevin Savelski, director de Grupo 8.66, concluyó que "las perspectivas para el segundo semestre son alentadoras, con indicadores que apuntan hacia un aumento en la actividad constructiva y una mayor demanda de viviendas. Se espera un rebote económico, acompañado por políticas públicas favorables y la aparición de créditos hipotecarios accesibles, está estimulando la inversión en proyectos residenciales y comerciales".