Construir en el country: cómo influye la suba del dólar y qué zonas atraen proyectos

La combinación de variables como el alto índice inflacionario, el vaivén del dólar y la falta de algunos insumos o materiales importados, viene haciendo mella en la evolución general de la actividad de la construcción. Pero, en medio de este contexto de dificultades, nichos como el desarrollo de nuevas obras en barrios cerrados poco a poco comienzan a mover los números hacia arriba. Si bien constructoras y expertos señalan que los costos siguen ascenso, en el segmento señalan que los proyectos emergen por efecto de particulares que ya dan por hecho que el precio del metro cuadrado no bajará. Igualmente, especialistas afirman que el valor de las casas nuevas en plazas como el conurbano se encuentra muy por debajo de los precios vigentes en países de la región como Paraguay, Chile, Uruguay y Bolivia.

En diálogo con iProfesional, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, sostuvo que la quietud que ha venido mostrando, sobre todo en barrios privados, la activación de nuevos proyectos desde fines del año pasado a esta parte comenzó a quedar atrás.

"Los nuevos proyectos se fueron parando en esos meses porque los costos no dejaban de subir. Eso generó un freno. Ahora estamos comenzando a ver cómo se inician obras. Si bien a un ritmo menor que en otros momentos, ocurre a partir de inversores que asumen que estos son los costos con los que hay que operar. Y que hay muy pocas probabilidades de que ocurran bajas", dijo.

"Ya a finales de 2023 había aminorado el inicio de nuevas obras por incrementos en los costos. Hoy los propietarios perciben que son bajísimas las posibilidades de que los costos se reduzcan en dólares. Dan por hecho que no habrá valores más baratos en el mediano plazo, por lo que ya no vale la pena esperar para iniciar un proyecto", agregó.

Construcción: cómo incide el salto del dólar

Respecto de la oscilación que viene mostrando el dólar paralelo en los últimos días, con saltos incluso por encima de los $1.300, Gómez Picasso sostuvo que "la suba es insignificante como para acomodar los costos de la construcción en esa moneda".

Además de resaltar que el valor del metro cuadrado nuevo en Argentina –en torno a los u$s2.000 en Capital Federal versus los más de u$s3.000 registrados en Montevideo, Uruguay– se encuentra por debajo de las cotizaciones de otros países de la región, el experto señaló que otro aspecto que juega a favor de los casas nuevas está en que no ha vuelto a subir el costo de los terrenos.

Las obras en los barrios cerrados poco a poco comienzan a retomarse.

"Los valores de la tierra en los emprendimientos cerrados están estables. Dejaron de subir cuando aminoró el inicio de nuevas obras, aunque se habían incrementado mucho los últimos tres años luego de la pandemia", aseguró.

"Al mismo tiempo, la oferta de terrenos no ha crecido mucho porque en los últimos años no ocurrió el lanzamiento de muchos desarrollos privados. Esto, debido a las complejidades y los tiempos prolongados que demoran las aprobaciones", explicó el director de Reporte Inmobiliario.

En cuanto a las zonas que concentran los nuevos proyectos, Gómez Picasso mencionó a Nordelta, Pilar, Canning y Escobar.

"Nordelta y Pilar ya son una muestra clara del potencial que tiene el desarrollo suburbano. Se convirtieron prácticamente en dos lugares en sí mismos que no dependen de otras zonas", acotó.

Casas en countries: los costos no dan respiro

Según un monitoreo reciente de Reporte Inmobiliario, los costos para llevar adelante una casa tipo country de buena calidad se dispararon a un nuevo techo debido a la estabilidad que mostró el dólar durante 8 meses.

"El costo de construir una vivienda de categoría premium en un country o barrio privado, incluyendo impuestos y honorarios profesionales, se ubicó en casi $2,6 millones por metro cuadrado a fines de mayo", indicó la consultora.

La construcción atraviesa un año de dificultades por el contexto macroeconómico.

"Para construir la vivienda que analizamos mes a mes de 315 metros cuadrados se necesitaría la suma de $ 818.655.125. En 12 meses más que se cuadruplicaron los costos en pesos", añadió.

Para luego concluir: "… la gran incógnita es cómo seguirá evolucionando la inflación en pesos, la cotización del ‘blue’ y el oficial, todos elementos que van jugando en el costo de llevar adelante una obra. Lo cierto es que hoy la única forma de comenzar una obra sería iniciándola con un costo medido en pesos e ir actualizando mes a mes en base a algún índice confiable. Los datos demuestran que es muy difícil fijar en esta situación un costo en dólares y que luego se puedan cubrir estos realmente o viceversa".