El peor momento para poner en alquiler una vivienda en Airbnb: así se desploma la rentabilidad
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Derogada la Ley de Alquileres, el mercado inmobiliario cambió su paradigma. Y cuando se destrabó ese enrevesado escenario que establecía las reglas del juego en la Ciudad de Buenos Aires, muchos propietarios que tenían sus departamentos en modalidad temporal u ociosos optaron por pasarlos al alquiler tradicional, lo que impactó directamente en el stock: desde diciembre de 2023 disminuyó un 19% y la demanda para esta operación bajó un 18%, según datos proporcionados a iProfesional por el portal Zonaprop.
Es que, con un poder adquisitivo que en los últimos 5 meses para los turistas extranjeros cayó significativamente en la Argentina, conforme un estudio del IERAL de la Fundación Mediterránea (por caso, entre el 38% y el 42% para chilenos y brasileños), esta dinámica decanta también en "la demanda de alquileres temporarios, particularmente en plataformas como Airbnb", comenta Hugo Guindani, propietario de Euler Desarrollos.
Solo las áreas estratégicas de la ciudad continúan siendo viables para estos alquileres, "mientras que las zonas periféricas, que experimentaron un auge durante el verano, ya no reflejan la realidad actual del mercado", asevera el especialista. Además, la falta de ajuste en el precio por noche, e incluso su reducción en algunos casos, junto con el incremento de los costos de mantenimiento en dólares "ha erosionado la rentabilidad del negocio de alquileres temporarios en Argentina", asegura Guindani.
Otro de los motivos sustanciales por los cuales los precios del alquiler temporario se vieron castigados en los 16 barrios donde más tracciona este negocio −a diferencia de 2022/ 2023, cuando la demanda subió fortísimo y provocó la suba de los precios− resultó ser la cantidad de oferentes.
Y si bien se trata de un negocio que parecía "muy fácil, sin barrara de entrada y que cualquiera lo puede hacer", según define Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios; porque en general la gente "es sobreoptimista con los negocios que crecen y sobrepesimista con los negocios que decrecen, lo que siempre hay que ver es la demanda, y no la oferta", ejemplifica.
Alquiler temporario: barrios más afectados por menos demanda
Según el software AirDNA, que mide métricas de Airbnb en el mundo, en el período que va de noviembre de 2023 a abril de 2024 continúa siendo Palermo el que encabeza la demanda de los alquileres temporarios, con casi el 75% de su oferta compuesta por monoambientes. Con un valor que en el barrio más grande de Buenos Aires a fines del año pasado promediaba los u$s1.350 mensuales, disminuyó luego un 27% en dólares el último semestre, ubicándose en 983 dólares.
Y si bien la oferta de las matrículas estimadas en el registro de la propiedad (que incluye ph, casa, departamentos, locales comerciales, etc.) subió un 12% en dicho semestre en esta área, el 3,65% del stock total que figuraba en la plataforma Airbnb (7.632 unidades sobre 208.934) versus el último registro de 4,09% (8.549), ya no lo hizo de forma descontrolada.
Consecutivamente, de mayor a menor el barrio que más redujo su precio es Almagro, un 34% (u$s733 vs. u$s483, la oferta aumentó un 3%), seguido por Belgrano −de los barrios que más bajaron, un 33% (u$s933 vs. u$s625, aunque la oferta se mantuvo casi en iguales proporciones); y luego por Villa Urquiza (u$s675 vs. u$s467, donde la oferta se mantuvo en 0,44%), Caballito (u$s608 vs. u$s417, con un stock que bajó un 3%) y Recoleta (u$s1.175 vs. u$s817, cuya oferta creció un 8%): en los tres casos un 31%.
Calculadora en mano, el precio de las propiedades destinadas a la renta temporaria también bajó en Villa Crespo (u$s816 vs. u$s575, con un 14% más de oferta) y en Núñez (u$s808 vs. u$s517 y un stock un 8% menor), un 30 por ciento.
Con el mismo escenario y un porcentual menos (- 29%), Colegiales deambuló entre u$s991 y u$s700 y una cantidad de unidades que se redujo en el orden del 4%. Y, al igual que Palermo, San Telmo y Balvanera arrojan el mismo porcentual de reducción de precios (- 27%) y de crecimiento del número de propiedades (6%) destinadas al alquiler temporario mediante la plataforma Airbnb.
El ranking AirDNA concluye alistando a Retiro (- 25%), San Nicolás (- 24%), Monserrat (- 23%), Barracas (- 22%) y Constitución (- 10%), entre los barrios que menos disminuyeron su valor.
Los diferenciales necesarios para que rinda un Airbnb
En principio, hoy la relación alquiler/precio de departamentos en CABA "se ubica en 4,77% anual, es decir, se requieren 21 años de alquiler tradicional para recuperar la inversión, pero es un 1% menos de lo requerido un año atrás", detalla Leandro Molina, country manager del Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú.
Comparativa mediante, un temporario turístico en las zonas de mayor demanda y tarifa de CABA (Palermo Soho, Palermo Hollywood, Cañitas) "en un edificio tradicional y sin gestión unificada y profesional está dejando aproximadamente entre un 5% / 6% neto", completa Vennero. Pero atención, estos porcentajes reflejan los ingresos antes de deducir gastos operativos y otros costos asociados.
Así las cosas, el tema fundamental pasa por el costo de mantenimiento y explotación. "No resultará rentable ofrecer departamentos ‘comunes’ en edificios tradicionales porque los costos de expensas y mantenimiento seguirán subiendo por encima de los precios de alquiler", destaca Ariel Vennero, de Mahe Desarrollos. Más bien "conviene ofrecer unidades estandarizadas en un edificio pensado para la explotación por alquiler temporario, con una administración centralizada y profesional es clave para generar un negocio rentable y sostenible en el tiempo", apunta.
Además, en el mercado actual de alquileres temporarios, el papel del anfitrión se ha vuelto cada vez más crucial. "Nos encontramos en la era de las reseñas, donde la experiencia del huésped es clave. Ofrecer mayores comodidades y un excelente valor agregado no solo genera mejores respuestas y valoraciones, sino que también permite a los anfitriones destacarse y marcar diferencia en un entorno competitivo", concluye Guindani.