Fin del cepo cambiario: cuál será el impacto real sobre el mercado inmobiliario

Más allá de los múltiples análisis sobre la situación de divisas que predicen que es improbable en el corto plazo una liberación cambiaria para la posterior apertura del cepo, un prioritario objetivo del vigente gobierno de Javier Milei; y con la esperanza y el optimismo puestos en las propias palabras que, a mediados de mayo, el propio presidente expuso frente a importantes empresarios de todo el país en el Consejo Interamericano de Comercio y Producción (CICyP), el mercado inmobiliario continúa expectante al desenlace que podría traer aparejado semejante acontecimiento.

Aquello resultaría, indudablemente, una buena noticia para el sector de bienes raíces, puesto que no solo daría más certeza y transparencia, sino que sería "una solución para todos aquellos tomadores de créditos que reciben pesos de las entidades bancarias y deben recurrir a tipos de cambio alternativos para conseguir dólares que les permitan escriturar las operaciones", afirma Matías Towers, director Comercial regional de Mudafy; amén de que en los últimos días hubo una noticia importante para las operaciones inmobiliarias: la eliminación del parking para la compra de dólar MEP, lo que se traduce de la siguiente manera: si una persona saca un préstamo UVA en pesos para adquirir una vivienda tendrá la posibilidad de acceder inmediatamente a la compra de dólares.  

Esta eventual situación de la eliminación del cepo también posibilitaría que aquellos que logren tener un ahorro mensual con vistas a la compra de un inmueble "puedan hacerlo tranquilamente desde su banco sin tener que realizar ningún artilugio, que se pueda transferir, adquirir y enviar dólares de la cuenta del comprador al vendedor", enfatiza Alejandro Hadrowa, secretario del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina.

Y si bien el impacto dependerá de si esto se produce o no con un salto devaluatorio, "ante la inminente recuperación paulatina del mercado por el crédito hipotecario, que obliga a blanquear las operaciones, la liberación de las restricciones cambiarias agilizará al sector", aporta el exsecretario de Vivienda de Mauricio Macri, Iván Kerr.

Dicha seguridad, asimismo, "alentaría a los inversores a comprar en el país sabiendo que no enfrentarán restricciones cambiarias", agrega Towers. En síntesis, "el impacto final dependerá de la evolución de la economía argentina en su conjunto y de las medidas que tome el gobierno para acompañar la eliminación del cepo", asegura Mali Vazquez, directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Es que, junto a la ausencia de créditos hipotecarios, "son los dos males endémicos del mercado inmobiliario de los últimos seis años", reflexiona Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara Argentina de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI). Ya se lanzaron los créditos hipotecarios UVA de más de 14 bancos y, "si finalmente se levanta el cepo para la compra de divisas extranjeras, serán dos medidas que coetáneamente pueden ser esenciales para la verdadera reactivación del sector".

Fin del cepo: precios de propiedades y dinámica de la compraventa

La salida del cepo promete ser un punto de inflexión crucial, pero ¿podría transformar significativamente la dinámica de la compraventa de propiedades en el país? "Luego del desembarco del crédito hipotecario, que es una de las noticias más esperadas para el sector, esta medida, sin dudas, representa el camino ideal para una recuperación plena para las inversiones en real estate", asegura el escritor, abogado y corredor inmobiliario Diego Migliorisi.

En la práctica, habría materiales y productos importados por debajo a los actuales y mayor grado de confianza en el país, que es "fundamental para generar un mayor flujo de inversiones, tanto nacionales como extranjeras, al sector inmobiliario", opina Vazquez. Y "pensando que sus dividendos pueden ser repatriados la Argentina, que está hoy con valores muy bajos de los inmuebles usados, con los precios por debajo de todo Latinoamérica", afirma el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario, Andrés Gariboldi.

En cuanto al impacto en el precio de las propiedades, la liberación del cepo sin un salto devaluatorio generaría una suba de los valores por tres factores: "La expectativa de recuperación económica, el salto exponencial en la demanda que provocan los créditos hipotecarios, cosa que ya está ocurriendo, y el blanqueo que está dentro de la Ley Bases, que si se aprobara también produciría un salto en la demanda", considera Iván Ginevra, presidente de la Cámara inmobiliaria Argentina.

Y teniendo en cuenta que actualmente los valores de los inmuebles se encuentran muy por debajo del máximo registrado a fines del 2017, "la salida del cepo, acompañada de un aumento en la demanda, podría generar una recuperación sostenida en el nivel de precios y en la cantidad de transacciones del mercado inmobiliario", expone José Ignacio Viñas, director comercial de Consultatio.

Otra cosa que podría acontecer, además, es que "haya una bancarización mucho más grande de las operaciones de compraventa; inclusive, hasta volvamos a la seña y, luego, directamente, se pague el precio en la escritura y se elimine el boleto como un documento intermedio", según Kerr. Asimismo, que se puedan pagar los créditos hipotecarios con dólares "incentivaría a muchos propietarios a poder adquirir esos inmuebles o a aquellas personas que venden para generar un resguardo de valor", agrega Hadrowa.

¿Un mercado en franca recuperación?

Impulsado por una mayor confianza y previsibilidad, el mercado inmobiliario argentino mostró señales de recuperación en el primer cuatrimestre del año. Indudablemente, "la derogación de la Ley del Alquileres y el retorno de la demanda retraída han sido los impulsores de una nueva etapa", asevera Migliorisi. No obstante, el cepo cambiario representó "una barrera importante que ha limitado el libre mercado".

Y más allá de que el sector esté "evolucionando luego de años de franco deterioro, aún no podemos hablar de una recuperación total ni mucho menos", asevera García Malbrán. Eso sí, "ojalá que estas medidas puedan ser sostenibles en el tiempo con una estabilidad macroeconómica duradera, todos los argentinos lo desean".

Y si bien es cierto que se registran mejoras en la cantidad de escrituras y en los precios de transacción, es "partiendo de un escenario muy negativo", menciona Viñas. "Para poder hablar de una franca recuperación habría que esperar a que estas mejoras de los últimos meses se mantengan hasta fin de año", remarca.

En concreto, las instituciones están trabajando "para lograr crédito intermedio al desarrollador y financiamiento a compradores en pozo, medidas esenciales para la recuperación total del sector inmobiliario y para producir un ciclo virtuoso de crecimiento económico", asiente Mali Vazquez. Por todo esto, se esperanza y diferencia Ginevra, "el mercado está listo para despegar, simplemente necesita un reacomodamiento mínimo de la macroeconomía y que el panorama político esté mínimamente despejado".