Alquileres: qué barrios tienen mayor oferta, qué tipo de contratos predominan y cómo están los precios

El vaivén en el mercado de los alquileres no se toma respiro y, acorde con los últimos tiempos, ese segmento sigue presentando variaciones en términos de oferta, precios y forma en que se celebran los contratos. La derogación impuesta por el gobierno de Javier Milei a la ley que regulaba ese nicho incrementó la oferta en al menos un 300%, y entre los comercializadores aseguran que esa porción continuará subiendo. La ampliación de la cantidad de departamentos y casas disponibles comenzó a mover los precios a la baja, aunque aquellos inquilinos que siguen bajo el paraguas de la ley anterior siguen padeciendo subas potentes por efecto del ICL que ajusta por inflación y variación salarial. En ese contexto, Palermo, Belgrano, Recoleta y Caballito evidencian la mayor oferta de inmuebles, mientras que los acuerdos que se celebraron en esta primera mitad de 2024 lo hicieron bajo la modalidad del contrato a 24 meses con ajustes trimestrales o cuatrimestrales.

Según datos del Observatorio Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) a los que accedió este medio, casi el 60% de la nueva oferta de propiedades en alquiler se distribuye entre Palermo, Recoleta, Belgrano, Caballito, Puerto Madero y Villa Urquiza.

Un detalle adicional está en que Caballito viene siendo el barrio que más cantidad de departamentos aporta al mercado que reabrió la derogación de la ley. Según la entidad, la oferta de unidades en esa zona creció más del 16% en el último mes.

En cuanto a los valores, el trabajo del CPI señala que, si bien los precios siguen aumento, lo cierto es que ya se incrementan por debajo del ritmo inflacionario. Sólo quienes alquilan bajo el antiguo marco continúan afrontando subas por demás de potentes. En ese sentido, el ajuste anual correspondiente a mayo ya superó el 220% y todo indica que la actualización de junio romperá un nuevo récord.

"La ley de alquileres, aunque derogada, sigue generando muchas complicaciones para las economías de las familias", dijo a este medio Marta Liotto, ex presidenta del CPI. "Hoy estamos en otro escenario. Hay mayor volumen de oferta, los inquilinos pueden encontrar más inmuebles. Se dinamizan las negociaciones", acotó.

Precisamente, los nuevos contratos muestran una tendencia diferente en términos de cotizaciones de los inmuebles. "El valor locativo en el mercado de vivienda se encuentra a la baja en términos reales (es decir se incrementa por debajo de la inflación), desde enero 2024 a marzo 2024 la baja promedio fue del 30% y en abril continuó la misma tendencia", afirmó el colegio.

Predominan los contratos con ajustes trimestrales o cuatrimestrales.

Alquileres: evolución de precios y rentabilidad

En sintonía con esta apreciación, un relevamiento reciente de Reporte Inmobiliario arrojó que en el último mes la media de las unidades de dos dormitorios aumentó 2,3 por ciento, mientras que los monoambientes escalaron otro 4 por ciento.

"El valor medio de la oferta para una unidad de 1 ambiente, en abril pasado, alcanzó los $260.000 y la de un dormitorio se mantuvo en 300.000 pesos. Mientras tanto, la cotización media de los dos y tres dormitorios ofrecidos en alquiler se ubicó en $440.000 y $550.000, respectivamente", indicó la consultora.

Respecto del tipo de contratos que predominan en lo que va del año, el CPI indicó que "los inquilinos y propietarios están consensuando en su mayoría contratos por 24 meses, en pesos, con ajuste trimestral/cuatrimestral utilizando el IPC (Índice de precios al consumidor publicado por el INDEC)…".

En lo que respecta a la rentabilidad, el promedio anual de los departamentos de 1 a 4 ambientes se ubica en torno al 4,5%, un porcentaje que se ha mantenido estable en este primer semestre. Por el lado de los monoambientes, los indicadores más altos están Tribunales (5,51%), Once y Villa Luro (5,26%), mientras en el caso de los 2 ambientes Once (5,83%), Balvanera (5,47%) y Monserrat (5,38%) encabezan la nómina.

En cuanto a los tres ambientes, las rentabilidades más altas ocurren en Parque Patricios (6,34%), Constitución (6,33%) y Mataderos (5,76%). Finalmente, las unidades de cuatro ambientes que ofrecen un retorno más elevado se distribuyen entre Constitución (5,48%), Centro y Microcentro (5,01%), y Monserrat (4,99%).

Alquileres: así están los precios en Capital Federal

Recientemente, Reporte Inmobiliario expuso que los precios promedio más alto en lo que refiere a los departamentos de un ambiente se dan en Chacarita (350.000 pesos), Saavedra (320.000), Núñez y Belgrano (300.000). Los valores más "económicos" se distribuyen entre Constitución (200.000 pesos), San Telmo y Once (210.000) y Congreso (215.000).

La ampliación de la oferta comenzó a desacelerar el ritmo de los aumentos.

Por el lado de los dos ambientes, los precios más altos se dan en Colegiales (360.000 pesos), Belgrano, Palermo, Núñez y Coghlan (350.000), y Villa Ortúzar (340.000). En la vereda de enfrente se alinean Constitución (260.000 pesos), Liniers (265.000), San Cristóbal (270.000) y Tribunales (280.000).

¿Qué ocurre con los departamentos de tres ambientes? Recoleta encabeza la nómina con valores promedio de $600.000, seguido por Barracas, Barrio Norte, Villa Pueyrredón y Belgrano (500.000), y Palermo (480.000). Del otro lado, indica la consultora, se ubican Villa Luro (350.000 pesos), Constitución (375.000) y Villa Santa Rita (390.000).

Finalmente, y en lo que respecta a los inmuebles de cuatro ambientes, los más cotizados se ubican en Retiro (990.000 pesos mensuales), Palermo (700.000) y Recoleta (680.000). Los de valores menos cuantiosos se encuentran en Constitución (400.000 pesos), San Cristóbal (460.000) y Villa del Parque (495.000).