Alquiler de departamentos post DNU: precios, barrios más buscados y modalidad de ajuste
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Después de la derogación de la Ley de Alquileres a través del DNU 70/2023, el mercado inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires fue testigo de un marcado incremento en la oferta de departamentos en alquiler. Según un análisis reciente, la disponibilidad de unidades se expandió en un 304% en comparación con el año anterior. Aunque el Senado ha rechazado la validez del DNU, este seguirá siendo efectivo hasta que la Cámara de Diputados se pronuncie al respecto, lo cual aún no tiene fecha para su tratamiento.
Desde que se derogó la Ley de Alquileres de 2020 a finales del año pasado, la oferta de viviendas alcanzó niveles récord. Ahora, con la flexibilidad para establecer acuerdos entre las partes, los propietarios están comprendiendo que tienen la capacidad de negociar contratos de alquiler de doce meses o incluso de dos años, con ajustes que reflejan la inflación en períodos más cortos.
El análisis efectuado por Argenprop corroboró que los departamentos de 1 y 2 ambientes lideraron el crecimiento, experimentando aumentos del 375% y 286%, respectivamente. Les siguieron las unidades de 3 ambientes con un incremento del 162%. En contraste, los departamentos más amplios, de 4, 5 o más ambientes, registraron aumentos más moderados del 67% y 74%, respectivamente.
Actualmente, en esta plataforma hay 8.500 unidades en locación, de las cuales, más de la mitad están en pesos. Gonzalo Villanustre, CEO de la plataforma, destacó a iProfesional que la expansión en la oferta de alquileres resultó en una desaceleración de los precios, especialmente en las unidades más grandes. Mientras que para noviembre de 2023 estos precios alcanzaban su punto máximo, para febrero de 2024 se observó una reducción de al menos el 15% en el precio promedio de los departamentos de 3 y 4 ambientes en CABA.
En cuanto a la moneda de las ofertas, se registraron cambios significativos: los avisos en pesos aumentaron un 258%, mientras que los ofrecidos en dólares lo hicieron en un 112%. Villanustre señaló que la persistente presencia de ofertas en dólares se debe a varios factores, como la volatilidad cambiaria y la demanda de inquilinos extranjeros.
El análisis por barrios reveló un aumento en la oferta en todas las zonas, con Palermo, Belgrano, Caballito, Villa Urquiza y Almagro entre los barrios con mayores incrementos. Aunque áreas como Villa Lugano, Versalles y Villa Soldati experimentaron crecimientos menores, siguen siendo significativos en términos relativos.
Más oferta de departamentos para alquilar
Hay portales que suman propuestas en pesos y dólares que acumulan 13.000 inmuebles en locación habitacional en distintos barrios porteños. En marzo pasado, según Reporte Inmobiliario, la oferta de departamentos usados en pesos y sin amoblar continuó aumentando, marcando el tercer mes consecutivo de crecimiento. Esta tendencia contrasta con la disminución constante que se observaba durante todo el año pasado.
José Rozados, de esta plataforma, confirmó que "la oferta reciente se caracteriza por partir de precios iniciales más bajos en comparación con los del año anterior, lo que ha llevado a una estabilización en los precios medios de las unidades de 1 y 2 ambientes, e incluso a una disminución en el valor medio de alquiler de las unidades de 2 y 3 dormitorios".
El número de departamentos de 1 a 4 ambientes ofrecidos en alquiler aumentó significativamente en marzo de 2024, superando en más del triple la oferta existente en diciembre del año anterior. Esta tendencia se traduce en un aumento del 240,11% en comparación con el último mes de 2023, con un incremento del 17,4% en comparación con febrero pasado.
La mayoría de los departamentos usados ofertados en pesos se concentran en unidades de 2 ambientes, seguidas por monoambientes y unidades de 3 ambientes. Los departamentos de 3 dormitorios son los menos disponibles, con solo 149 unidades en oferta.
En términos porcentuales, la oferta de monoambientes aumentó un 13% entre marzo y febrero, mientras que las unidades de 2 y 3 ambientes experimentaron aumentos del 12% y 27%, respectivamente. El crecimiento más pronunciado, del 30% intermensual, se observó en la oferta de departamentos de 4 ambientes.
Barrios más demandados y precios de los inmuebles
Un análisis de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés reveló que Caballito encabeza la lista de los barrios más buscados para alquilar. Le siguen Palermo y Belgrano. A pesar de que los precios vienen desacelerando su valor, todavía registran números altos para el salario medio del argentino.
En CABA un departamento de dos ambientes en promedio cuesta $400.000, es decir, se necesitan dos sueldos mínimos. En los barrios de Palermo o Belgrano esos valores ascienden a un promedio de más de $550.000 por mes. Mientras que en las zonas aledañas como Saavedra o Flores descienden a $350.000 por mes.
Calcular aumentos y métodos de ajustes
Considerando la inercia inflacionaria alta y los acuerdos pactados de forma trimestral (los cuatrimestrales se ajustarán en mayo y los semestrales en julio), los ajustes ya están impactando en los bolsillos de los inquilinos.
La actualización de los contratos de alquiler se ha vuelto más accesible gracias al uso de calculadoras de inflación online. Estas herramientas digitales ofrecen una manera práctica para determinar el nuevo monto a pagar, simplemente ingresando el valor actual del alquiler y la duración del período de ajuste deseado.
Según Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, "estas calculadoras no solo consideran el incremento debido a la inflación acumulada, sino que también proporcionan el porcentaje específico de este aumento, simplificando así el proceso de actualización.
El experto ilustra este proceso con un ejemplo hipotético basado en un contrato de alquiler inicial de 200.000 pesos. Utilizando los índices de inflación publicados por el INDEC, se pueden observar incrementos significativos en un tramo trimestral, partiendo de un 25,5% en diciembre, seguido de un 20,6% en enero y un 13,2% en febrero y el 11% de marzo.
"La aplicación sucesiva de estos porcentajes sobre el monto inicial del alquiler conduce a un ajuste final que eleva el monto a unos $350.000 aproximadamente, un reflejo de las fluctuaciones económicas que ahora pueden ser gestionadas más directamente por inquilinos y propietarios", señaló Abatti.
Según Rodolfo Martin Barbieri, abogado asesor en derecho inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina, el cálculo trimestral se simplifica multiplicando el importe que pagaba el inquilino por el índice de enero, luego por el de febrero, y finalmente por el de marzo. De esta manera, se obtiene el acumulado para el primer trimestre del año".
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Expertos sostienen que los nuevos contratos se suelen firmar a uno o dos años de plazo con ajustes trimestrales o cuatrimestrales a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o por el Índice de Contratos de Locación (ICL).