El barrio que vive un boom por el Distrito Tecnológico: precios de departamentos a estrenar
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El Distrito Tecnológico de Parque Patricios, ubicado en el sur de la ciudad de Buenos Aires, representa un hito en el panorama urbano y tech de la región. Este proyecto, que arrancó hace 16 años bajo la iniciativa del Gobierno de la Ciudad, ha logrado atraer inversiones superiores a los u$s500 millones, destinadas tanto a infraestructuras corporativas como residenciales.
Según el Ministerio de Desarrollo Económico porteño, actualmente el distrito alberga más de 450 empresas y emplea a más de 23.000 personas, algunas de ellas de manera remota o bajo modalidades híbridas, convirtiéndose así en un dinámico núcleo de actividad empresarial. Su infraestructura incluye 310.000 metros cuadrados de oficinas operativas, con cinco nuevos emprendimientos en construcción.
Esta expansión abarca desde la Avenida Entre Ríos hasta la Avenida Boedo, y su desarrollo se ve potenciado por la presencia del Centro Cívico de la ciudad y tres universidades de renombre (ITBA, Salvador y CAECE), todas ellas en proceso de construir sus campus en la zona.
Actualmente, hay más de 30 edificios de viviendas en ejecución, señal de un creciente impulso urbanístico.
Lucas Gómez Araujo, director comercial de Lumena (uno de los desarrollos que da sus primeros pasos en 15 de Noviembre al 1.800), destacó este crecimiento y señaló a iProfesional que Parque Patricios "experimenta un avance total, especialmente en su eje principal. Se está transformando una zona que antes estaba relegada en un nuevo polo de atracción para oficinas, viviendas, instituciones educativas, y propuestas gastronómicas y culturales, generando un impacto positivo en el barrio".
El despliegue de estos proyectos no solo capturó la atención de inversionistas y desarrolladores, sino que además generó una renovada dinámica en el barrio. "Los diseños modernos están siendo una constante en las nuevas construcciones de Parque Patricios, lo que refleja el creciente interés por vivir y trabajar en una zona que combina tradición y modernidad", explica un reconocido arquitecto involucrado en algunos de los proyectos más destacados de este movimiento.
Otro eje que crece es el de la Avenida Caseros, junto con las calles Uspallata, Almafuerte y Monteagudo. "La expansión de este sector se debe a la creación de la Ley en 2008, que incentivó la radicación de oficinas de empresas TICs mediante beneficios impositivos. Además, el diseño del Parque por Carlos Thays y su extensión de más de 100.000 m2 cooperaron a su crecimiento. A pesar de albergar más de 350 empresas, Parque Patricios mantiene su esencia barrial y su identidad cultural", dijo Flavio Galli, del Grupo Tueroc Desarrollos Urbanos.
Aunque los desafíos futuros son numerosos, se está trabajando en conjunto con las autoridades de la Ciudad para transformarlo en un barrio de cercanía.
Galli aclaró: "Se busca crear un lugar donde se pueda trabajar, estudiar y vivir, convirtiéndolo en un polo tecnológico y cultural de referencia en Buenos Aires. Este distrito sigue atrayendo nuevas inversiones y proyectos, lo que promete un crecimiento continuo y sostenible para el futuro".
La plaza del Parque de los Patricios floreció a partir de la llegada del subte H y de la urbanización de la zona generada por el Gobierno de la Ciudad y su emblemático edificio diseñado por el arquitecto inglés Norman Foster.
Al otorgar importantes beneficios impositivos a una compañía para que trasladara su sede, se incentivó el crecimiento de grandes emprendimientos allí. "Esta medida también impulsó a la apertura de numerosos comercios para satisfacer la demanda de los empleados que trabajan en la zona. La mayoría de las empresas se establecieron en la Avenida Caseros, que se convirtió en el eje principal, y posteriormente se expandieron hacia las calles paralelas como Patagonia, llegando casi a la Avenida Entre Ríos en una segunda etapa", dijo Fernando Daniel Tombazzi, de Re/Max Legado.
Desarrollos inmobiliarios en Parque Patricios
Entre los proyectos destacados, se encuentra Be Lumena que promete incorporar soluciones sostenibles como paneles solares, tratamiento de aguas grises y ladrillos tipo celulares para reducir el consumo de energía.
Brian Kuperman, de Be Desarrollos, enfatizó: "La creciente demanda de viviendas se atribuye al auge del Distrito Tecnológico. Está previsto que estas nuevas unidades habitacionales, que varían de 1 a 3 ambientes, sean entregadas en un plazo de 24 meses".
Estas unidades están diseñadas teniendo en cuenta las necesidades y preferencias de este perfil de clientes, ofreciendo espacios modernos y funcionales, equipados con tecnología de última generación, se busca que sean sostenibles y respetuosas con el medio ambiente, incorporando tecnologías y materiales ecoamigables para reducir el impacto ambiental.
"En definitiva, las nuevas viviendas en el primer cinturón del AMBA buscan satisfacer las expectativas de un público exigente y comprometido con el bienestar y desarrollo sostenible de su entorno", señaló Gómez Araujo.
Lumena posee unidades de 1 a 3 ambientes, pero al estar en etapa de lanzamiento pueden adaptar algunas unidades para 4 ambientes. Todas las viviendas fueron pensadas con balcones luminosos, algunos aterrazados. Adicionalmente contará con espacio de recreación, zoom, coworking, gimnasio y pileta en la terraza.
Se encuentra en la etapa de preventa, iniciando las primeras losas en los próximos meses. Proponen financiamiento estándar del 30% de adelanto con 30 cuotas ajustadas por Índice CAC o en dólares y un pago final del 10%, lo que permite la reducción del monto de la cuota.
"Las últimas operaciones se cerraron en un valor de aproximadamente u$s1.230 por m2 para operaciones de contado, aunque también se ofrecen financiadas. Las de 2 ambientes y 57 m2 valen u$s70.000 y las de 3 ambientes y 75 m2 en u$s96.000 ″, señaló Kuperman.
El enfoque de sostenibilidad se hace evidente también en otro proyecto: Indigo. Este innovador edificio de usos mixtos busca atraer a nómadas digitales y nuevos residentes con su concepto de economía compartida. "El proyecto se alinea con las nuevas formas de cohabitar, donde los residentes participan activamente en la configuración de su entorno", explicó Galli.
Apuesta público privada
Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate, enfatizó la importancia de la iniciativa pública y privada trabajando juntas en el desarrollo sostenible de proyectos inmobiliarios, como el caso de Parque Patricios. Destacó que este barrio se está convirtiendo en un lugar ideal para vivir, trabajar y estudiar, gracias al trabajo conjunto de Cámara de Desarrolladores (CEDU y las nuevas autoridades gubernamentales porteñas.
Comercializa Indigo sobre Almafuerte 47. "Un edificio dirigido a vivir, trabajar y co-habitar en un mismo espacio. Con beneficios impositivos para empresas TICS y propietarios que realicen una explotación comercial. Con la entrega de las primeras viviendas programada para septiembre del 2024, se espera que este desarrollo contribuya al crecimiento y revitalización de la zona", dijo Puebla.
Tiene cerca de 14.000 m2, con 40 metros de frente sobre Almafuerte, frente al Parque, y consta de 110 cocheras, 1.200 m2 de gimnasio y la planta baja y acceso del mismo constara de un local liderado por la marca Harper Juice.
Puebla dijo: "Todo está bajo el concepto de economía compartida, donde la superficie habitable se reduce al mínimo y se compensa con amplios espacios comunes donde los habitantes comparten el acceso a los mismos. Con espacios de trabajo inspirados en las personas".
En los pisos superiores, hay cerca de 3.000 m2 de oficinas, y a partir del piso 5 se alojan las unidades de vivienda, con más de 65 departamentos de 1, 2 y 3 ambientes (cuyos valores van desde u$s1.600 a u$s1.900 por m2).
Galli agregó: "Este mes se pondrá en funcionamiento el 30% de las oficinas. En septiembre próximo la primera etapa de viviendas y en febrero 2025, el resto de los locales y viviendas que completan el desarrollo. También trabajamos en otro proyecto de oficinas sobre Sánchez de Loria".
Otra propuesta recién culminada es el edificio ubicado en Avenida Chiclana 3075, otra incorporación del barrio donde el club Huracán es uno de sus máximos exponentes futbolísticos y que identifica como pocos a Parque Patricios.
Fiorella Roascio, de Roascio Grupo Inmobiliario, destaca que se encuentra finalizado y en etapa de escrituración, con posesión inmediata y financiación propia de obra. Aunque las viviendas son de 1 y 2 ambientes, señaló que "están dirigidas a todo el público en general y son de muy buena calidad constructiva, con conexiones para lavarropas, agua caliente central, cocinas eléctricas y otros detalles de confort. Está en un área de gran movilidad, con accesos a la línea H de subte, el Metrobus y la Autopista 25 de Mayo".
Varios estudiantes eligen vivir en el Distrito Tecnológico debido a los bajos valores del barrio y a la facilidad de acceso a diferentes áreas de la ciudad. "Algunos inversores particulares adquieren monoambientes para alquilarlos, mientras que padres de estudiantes universitarios buscan ubicar a sus hijos en la zona por su conveniente ubicación. Incluso compran o alquilan extranjeros vinculados con la actividad o el estudio asociado con el ámbito tech", acotó Roascio.
Las unidades de 1 y 2 ambientes, a estrenar tienen precios que van desde u$s49.000 (monoambientes) y desde u$s71.000 (2 ambientes). Son para vivienda y apto profesional, todos con conexión para lavarropas, agua caliente central por termos comunes de alta recuperación, cocinas eléctricas. Con pisos de porcelanato, grifería de primera calidad, carpintería DVH y placares. Los monoambientes no tienen balcón, y son al contra frente, y los 2 ambientes son al frente con balcón.
Roascio amplió: "A su vez hay 2 opciones diferenciales, la planta baja con un fondito con parrilla propia y el décimo piso con balcón aterrazado".
Departamentos usados y beneficios
En el apartado de viviendas usadas en Parque Patricios, Tombazzi notó una demanda sostenida con un gradual repunte de los precios: "Hay una leve tendencia hacia la renovación en la preferencia por viviendas de 3 ambientes".
Es importante destacar que los inversores en Parque Patricios suelen buscar propiedades con precios accesibles, como monoambientes y 2 ambientes. Sin embargo, también se nota una tendencia hacia la renovación de propiedades, lo que generó una buena demanda de unidades de 3 ambientes en el barrio. Actualmente los valores de departamentos promedian u$s1.307 por m2, los PH en el orden de u$s1.111 por m2.
En cuanto a las zonas más buscadas dentro del trazado, destacan avenida Caseros y avenida Jujuy como las principales opciones. Además, para aquellos residentes que buscan mudarse a la zona, suelen elegir sectores más residenciales que van desde Esteban de Luca hasta Matheu.
"Varios de los nuevos residentes provienen de localidades del Gran Buenos Aires, como Avellaneda, Quilmes y Lanús, así como de barrios aledaños", dijo Tombazzi.
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Finalmente, la ley 2.972, vigente hasta 2035, fue un pilar fundamental al promover las actividades de tecnología de la información y comunicaciones dentro del distrito, ofreciendo incentivos fiscales significativos. Estas políticas fueron clave para atraer inversión y desarrollo al área, marcando a Parque Patricios como un epicentro tecnológico en constante evolución y crecimiento.