Mercado inmobiliario: así impacta el atraso del dólar en el negocio de los alquileres temporarios

Con una sobreoferta que, según fuentes privadas del sector, en 2023 se mantuvo entre el 45 y el 50%, el negocio de la renta temporaria –favorecido indirectamente durante buen tiempo por la polémica Ley de Alquileres y su posterior modificación de corta vida– se vio sin dudas movilizado por la desregulación del mercado efectivizada pos DNU. De hecho, se estima que en la Ciudad de Buenos Aires se generó un incremento significativo de la oferta de alquiler tradicional en el orden del 30 o el 40 por ciento.

Por consiguiente, conforme con las inmobiliarias consultadas por iProfesional, cada vez se están tasando más unidades vacías que apenas tiempo atrás las amueblaban y las volcaban al mercado de temporarios; y ahora "los propietarios prefieren alquilarlas con contratos a dos años y ajustes trimestrales", aduce Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades. Es que el sector atraviesa una suerte de bache que genera que la rentabilidad de un alquiler tradicional sea igual o mayor que la de un temporario. En concreto, ambas modalidades "dejan una renta anual en dólares de entre un 5 y 7%, dependiendo de la unidad", detalla.

Mientras otros propietarios, más cautelosos o desconcertados, aún esperan para tomar una decisión debido a que se habían traspasado en su momento al segmento temporario, poseen sus unidades amuebladas y equipadas, y no saben qué hacer con semejante escenografía; entendidos en la materia sostienen que este "acto" no se prologará sobremanera, solo hasta que el balance de oferta y demanda de ambos segmentos se acomode y los temporarios vuelvan a ser más rentables.

Crece el stock del alquiler tradicional: ¿qué pasará con la renta temporaria?

Por más que el alquiler temporario rinda menos en dólares, a nivel internacional, Buenos Aires –que recibe más de 1.000.000 de turistas extranjeros por año, según estadísticas del GCBA– continúa siendo barata: "Hoy una noche se paga u$s60 como máximo, y en Estados Unidos está más cercana de los u$s120", detalle el especialista Daniel Bryn. Es decir, para los extranjeros sigue siendo conveniente más allá de que el costo de vida haya experimentado un rápido aumento incluso en dicha moneda. Es decir, el retraso cambiario aún no ha repercutido directamente.

Y aunque el país se esté encareciendo en dólares y eso seguramente atraiga menos turismo y menor posibilidades de generar renta vía temporarios, "por otro lado la derogación de la Ley de Alquileres permite que tengamos un mercado tradicional más claro, en el que vuelve a ser seguro y rentable rentar una vivienda", entiende German Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

Por ahora, todo indica que la renta temporaria sigue siendo un buen negocio. Incluso "antes de la devaluación del peso del 118% aplicada por el actual gobierno, en diciembre de 2023, Argentina venía teniendo los precios en dólares más bajos de la región y entre los más baratos entre los países occidentales", asegura Ariel Venneri, socio fundador de Grupo Mahe. Y como suele decirse que la inflación arrastrará al dólar, "una moderada devaluación o una recesión profunda parecen ser escenarios posibles en un futuro cercano, y eso podría posicionarnos otra vez de manera competitiva", añade Hugo Guindani, propietario de Euler Desarrollos Inmobiliarios.

En el corto plazo, con un Gobierno que parece aferrarse a una devaluación mensual del dólar oficial de solo el 2% y ante una inflación que desacelera, pero que continúa siendo extremadamente alta y difícilmente alcance un dígito, habrá que ver a ciencia cierta si desde las "altas esferas" podrán mantener esas cifras.

En ese sentido, la tendencia del sector inmobiliario para el segundo semestre "parecería sugerir un aumento en el costo de reposición, lo que podría impulsar el valor de las propiedades y que, en ausencia de una ley de alquileres, volviese a hacer atractiva la opción de la renta tradicional", analiza Guindani. No obstante, será crucial observar si el mercado se ajusta en función del volumen de operaciones, ya que "este podría disminuir si la brecha entre oferta y demanda se amplía demasiado".

Alquileres temporarios: qué advierten expertos

Una regulación o una sobreoferta son las variables más propensas a provocar cambios en este negocio. Teniendo en cuenta esto, algunos sostienen que más allá de los palos en la rueda, el alquiler temporal irá evolucionando en similar manera que ha ocurrido en otras ciudades importantes y atractivas, como en las grandes capitales europeas.

Esta es la foto hoy, pero posiblemente la situación cambie con el tiempo: "Se deberá prestar atención a la situación del dólar frente al IPC y el valor de las propiedades, lo que afectaría las actualizaciones de los contratos tradicionales; como también a la depuración del mercado de los temporarios que volverían a un stock como el que tenían previo a la Ley de Alquileres. Y, como ha sucedido históricamente, que estos vuelvan a dejar mejores rentas frente a los contratos de largo plazo", concluye Rizzo.