Chacarita: de barrio cool a protagonizar el gran boom inmobiliario de 2024
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Anualmente, la revista inglesa Time Out realiza encuestas a residentes de diversas ciudades, indagando sobre los lugares más "cool" en ese momento. La elabora con la colaboración de su red global de editores, en donde se tienen en cuenta aspectos urbanos, gastronómicos y servicios, entre otros ítems. Destacando la influencia latinoamericana, hace 18 meses surgió entre los 50 mejores lugares del mundo el barrio de Chacarita, que se posiciona en el puesto 34 de esta prestigiosa lista.
La Colonia Americana en Guadalajara (México) lidera la lista, mientras que Chacarita destaca en un ranking para conocedores gracias a su floreciente escenario gastronómico. Además, este año podría posicionarse como el epicentro de un boom inmobiliario, con numerosos proyectos de viviendas en desarrollo.
En los últimos años, Chacarita registró una transformación única, con la creación del Distrito Audiovisual (impulsado por el Gobierno porteño), abarcando la Paternal, algo de Palermo, Colegiales, Chacarita y Villa Ortúzar. Esta iniciativa atrajo empresas de la industria audiovisual, generando un efecto dominó con la llegada de nuevos comercios y proyectos residenciales.
En base a la información proporcionada por la herramienta Ciudad 3D de la Secretaría de Desarrollo Urbano del Gobierno porteño, se observa un notable aumento en la actividad de construcción en el barrio durante el período comprendido entre el 1 de julio de 2023 y la fecha actual.
Se registraron 35 nuevas obras, abarcando una superficie total cercana a los 17.000 metros cuadrados, distribuidos en diversas ubicaciones del barrio. Adicionalmente, se destaca que, actualmente, están en proceso más de 80 edificios, las cuales se encuentran en distintos grados de avance y suman más de 3.500 viviendas en total.
Vanesa Jaimovich, gerente de marketing de la desarrolladora Newland, dijo a iProfesional: "Donde antes predominaban talleres mecánicos y galpones, ahora se erigen bares, restaurantes, vermuterías, cafés, tiendas de diseño, librerías y barberías. Las bicicletas se apoderaron de las calles y en plazas y veredas se respira un ambiente joven y vibrante, decorado con murales pintados en las fachadas. Chacarita se transformó en un epicentro de tendencias, diseño y expresiones artísticas".
Chacarita, cuyo nombre también está ligado con el club de fútbol que nació en este barrio y con los años mudó su cancha al partido bonaerense de San Martín, experimentó una expansión notable, impulsada en parte por la extensión de los límites de Palermo hacia esta zona. Aunque, los desarrolladores inmobiliarios sostienen que "Chaca" tiene su impronta y que no quiere "Palermizarse".
La competencia entre ambos se intensifica, especialmente, con la presencia de polos gastronómicos y espacios trendy. La estratégica ubicación de Chacarita, con conexiones de transporte público abundantes y cercanía a importantes avenidas facilitan el acceso a diversas zonas. Aún hay calles empedradas en su trazado que está delimitado por Avenida Elcano, vías del Ferrocarril General Urquiza, Avenida Del Campo, Avenida Garmendia, Avenida Warnes, Avenida Dorrego, vías del Ferrocarril San Martín, Avenida Córdoba y Avenida Álvarez Thomas.
Las propuestas que vienen
Newland lleva adelante Vivans III entre Ángel Carranza y la Avenida Córdoba y se estima la entrega de las primeras viviendas entre fines de 2024 y los primeros meses de 2025. Jaimovich precisó: "Está orientado a un público joven que busca el crecimiento del barrio y la proximidad a Palermo, así como a inversores interesados en el alquiler temporario, el proyecto ofrece unidades de 1 a 3 ambientes. Los precios varían, comenzando desde u$s77.000 para 1 ambiente, u$s107.200 para 2 ambientes y u$s184.600 para las dos unidades de 3 ambientes, con atractivas vistas y balcones aterrazados".
El plan de pago contempla un 40% al boleto, 50% en cuotas, y el saldo a la entrega. Los baños contarán con revestimientos de cerámica o porcelanato de primera calidad, asegurando un acabado estético y duradero. En cuanto a las mesadas de cocinas se utilizará mármol con bacha cerámica, brindando un toque elegante y funcional a estos espacios. Se optará por mesadas de granito con pileta de acero inoxidable. Con mueble bajo mesada de melamina.
Otro eje del barrio en donde nació y vivió Carlos Balá, el prestigioso actor muy vinculado con los más pequeños (simplemente Carlitos, quien falleció a los 97 años el 2 de septiembre de 2022 y es uno de los hijos dilectos del barrio) es el que está conformado por las avenidas Álvarez Thomas y Federico Lacroze, que emerge como un epicentro de crecimiento inmobiliario allí.
El arquitecto Guy Kandel compartió con iProfesional que está culminando la entrega de las últimas unidades de su edificio ubicado en Álvarez Thomas al 900, con un total de 54 viviendas. Se calcula que estas últimas unidades estarán disponibles para la venta próximamente.
"Este proyecto apunta principalmente a un público de clase media/media alta, con opciones que van desde monoambientes de 30 m2 hasta departamentos de dos ambientes de 58 m2. La diversidad de tamaños y precios permite adaptarse a diferentes perfiles de compradores, desde aquellos con ahorros para un monoambiente hasta aquellos con mayor poder adquisitivo para los departamentos más amplios", detalló Kandel.
En cuanto a las características de las viviendas, se ofrecen unidades de 1, 2, 3 y 4 ambientes. Desde su inicio, hace tres años, el precio de venta en pozo por metro cuadrado era de u$s1.650, y al término de la obra ascendió a u$s2.150 por m2. Las unidades varían en precio, siendo los monoambientes accesibles con un promedio de u$s60.000 y los departamentos de dos ambientes con un precio promedio de u$s125.000.
Kandel amplió: "Las viviendas presentan un diseño moderno y se terminan con materiales de calidad. Los monoambientes de 25 m2 cuentan con un balcón de 5 m2, mientras que los departamentos de dos ambientes de 50 m2 incluyen un dormitorio en suite, toilette y balcón terraza de 8 m2. Todas las unidades ofrecen calefacción por radiadores, preinstalación de aire acondicionado, pisos de porcelanato, cocinas y placares completos, y ventanas de aluminio".
Chacarita se convirtió en un polo de desarrollo inmobiliario. En cada cuadra, se pueden encontrar una o dos obras en marcha y la Avenida Elcano atraviesa un crecimiento particular. Al 3.800 de esta, previamente ocupada por la sede de la Asociación Testigos de Jehová, se emprende la construcción de un exclusivo complejo residencial (el lugar fue sede de la exposición Casa FOA en 2021).
"Destacado por ser un área anteriormente destinada a depósitos, este sector ofrece amplias posibilidades de mejora en términos de urbanismo, seguridad y calidad de vida", señaló Sebastián Sommer, desarrollador del futuro proyecto. Se advierte la diversidad urbana del corredor, resaltando la convivencia de diferentes tipos de viviendas que contribuyen a forjar su identidad única. "El propósito de Distrito Elcano es transformarse en un barrio autónomo, atrayendo con su encanto singular".
Los departamentos usados mantienen su precio
Chacarita, con sus 377 años de historia, situado en la comuna 15, se erige como un distrito porteño de gran renombre y un punto de interés para turistas extranjeros también.
Nicolás Lanza de Century 21 Conte sintetizó que "el epicentro de crecimiento y popularidad se encuentra en el corredor gastronómico de las Avenidas Jorge Newbery y Dorrego, desde Córdoba hasta Corrientes, conocido como Chacalermo. Este término refleja la influencia del boom experimentado por el vecino barrio de Palermo Hollywood".
Actualmente, el público que elige este barrio se compone mayormente de solteros y parejas jóvenes, de entre 25 y 45 años. Cafeterías de autor, restaurantes exclusivos y bicicleterías atraen a un público joven y moderno.
"Departamentos de 2 ambientes, tanto usados como a estrenar, se ubican alrededor de los u$s45.000 y u$s60.000 respectivamente. Los departamentos de 3 ambientes superan los u$s70.000. La diversidad de precios, junto con excelentes medios de transporte y una ubicación central en la ciudad, contribuyen a la popularidad del barrio", añadió Lanza.
El mercado inmobiliario se inclina hacia lotes para nuevas edificaciones y departamentos usados de 2 y 3 ambientes en la parte norte del barrio. Casas y PH complementan las operaciones en zonas donde el código urbanístico limita las construcciones a 3 pisos, manteniendo así un ambiente más "barrial" en esas calles.
Además, se beneficia del Distrito Audiovisual, establecido por la Ley 3876. Esta normativa proporciona beneficios impositivos significativos, como reducciones en impuestos locales y derechos de construcción. Asimismo, se ofrecen líneas de crédito preferenciales en el Banco Ciudad para facilitar la compra de inmuebles, construcciones y refacciones.
Chacarita, según Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, atrae a un público diverso para el mercado del usado. "Desde PH, hasta unidades nuevas con amenities próximas a comercios, el barrio ofrece opciones para diferentes preferencias y necesidades. La variedad en la oferta inmobiliaria es una de las características distintivas".
Los departamentos de 2 y 3 ambientes, así como los PH, pueden oscilar entre 1.600 y 2.400 dólares por m2, dependiendo del tipo y antigüedad de la propiedad.
"La ubicación estratégica y una proyección prometedora hacen que el barrio sea un área atractiva para la inversión y desarrollo. Chacarita tiene un vasto potencial de crecimiento aún sin explotar", concluyó Migliorisi.