Sin ley de Alquileres, los mejores barrios para invertir en departamentos para renta temporaria

Previo a la derogación de la cuestionada Ley de Alquileres 2020 efectivizada horas antes del brindis de la Navidad de 2023, lo que desde entonces posibilita pactar libremente los contratos en dólares, entre otros "beneficios" para ambas partes, el 44% de la oferta total de departamentos ya se había instalado en el nicho de la renta temporaria, según un relevamiento llevado a cabo por el portal Zonaprop.

Esta migración de buena parte del stock de inmuebles producto de una mejor rentabilidad versus el mercado tradicional –casi el doble, según estadísticas del sitio Invertire– produjo que el porcentual de anuncios publicados en esa moneda se hubiera (casi) duplicado, alcanzando un total de 74% contra el 38% que había obtenido en 2021.

Guarismos a un lado, queda claro que el alquiler temporario ofrece "una flexibilidad y seguridad excepcionales al momento de rentar un departamento", asevera Hugo Guindani, socio en Euler Desarrollos. Y en un contexto caracterizado por valores y reglas en constante cambio, a los propietarios "les proporciona la capacidad de adaptarse de manera rápida y eficiente a las fluctuaciones y giros del mercado".

Con una tarifa diaria promedio de u$s56, lo cierto es que un departamento destinado al alquiler temporario se ocupa en promedio un 60% del tiempo del mes, es decir, queda desocupado unas 12 jornadas; y el stock en CABA está compuesto por inmuebles de 1 habitación (75%), 2 ambientes (19%) y 3 o más dormitorios (6%), según cifras de Moinitor Inmobiliario .

El barrio líder para el alquiler temporario

Más allá de que en las zonas consolidadas invertir implique un mayor costo o una rentabilidad menor –factor que, en este caso, surge de la tarifa por noche y la rotación, menos los gastos de operación–, existe un dato decisivo: estas dan la garantía de una menor vacancia. Y amén de que es cierto que las áreas perimetrales a universidades, centros educativos y de salud son focos de atención para inversores de este tipo de propiedades, la paradoja es que "se trata de una operación más incierta y con menor previsibilidad", asevera Leandro Molina, country manager del Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú.

Inmerso en este panorama de opiniones variopintas, con su oferta gastronómica y recreativa, de parques y vida nocturna, para muchos especialistas del sector el líder en alquileres temporarios en la Capital Federal es Palermo, en especial la zona del Soho y Las cañitas, con 7.097 unidades, según Monitor. 

La rentabilidad del alquiler temporal surge de la tarifa por noche y la rotación, menos los gastos de operación.

 

"Estadísticamente, este barrio tiene la mejor relación entre tarifa por noche y nivel de ocupancia. En tanto que Puerto Madero ocupa un escalón más alto, pero posee menor nivel de ocupancia, porque se trata de unidades en general más grandes y caras. Y, en este negocio, lo mejor es la relación más alta entre los dos índices", confía Ariel Venneri, socio fundador de Grupo MAHE Desarrollos Inmobiliarios.

 

Disgregado por intereses, asimismo Belgrano, Barrio Norte y San Telmo emergen como elecciones estratégicas para el público estudiantil y turismo de salud. Pues no solo ofrecen un atractivo nocturno, "también se centran en contratos más prolongados e inversiones iniciales más moderadas", asegura Guindani.

 

Y para quienes buscan oportunidades en áreas en expansión, Chacarita y Colegiales resultan ser buenas promesas: "Ambos experimentan un auge gracias a los nuevos polos gastronómicos en desarrollo y ofrecen un potencial atractivo a largo plazo", afirma.

Cuánto hay que invertir en los barrios demandados y qué ganancia deja

Contemplando como parámetro fundamental el valor del metro cuadrado, el primer puesto no ofrece mayores sorpresas: Puerto Madero es el área de CABA más cara para alquilar por día. Dedicado a un público más exclusivo que busca experiencias de "alta gama", posee una "tarifa" que se ubica en los u$s5.697 el m2. Para comprar un 2 ambientes de 40 m2 en esa zona de rivera habrá que desembolsar, en promedio, unos u$s227.000. Eso sí: esa tipología puede alquilarse por u$s120/ u$s135 diarios, indica el mencionado análisis.

Por su parte, en otros barrios solicitados en demasía, como Palermo (u$3.109 el m2, el segundo más caro) y Recoleta (u$2.525), un departamento con 2 dormitorios se está rentando por u$s70 por jornada, unos u$s2.100 mensuales; cifras similares maneja San Telmo, donde adquirir un tipología de este tipo promedia los u$s2.051. En tanto que en Belgrano, con un precio de venta de u$s2.756 el m2, un monoambiente puede alquilarse hasta por u$s75 diarios.

Puerto Madero es el barrio más caro para invertir en departamentos: u$s5.697 el m2.

En adición, Almagro se halla a mitad del camino. Con un valor promedio del metro cuadrado que ronda los u$s2.015, por esos lares una vivienda destinada al alquiler temporal de 1 dormitorio puede pagarse unos u$s30/u$s40 por día. Y el extremo de dicha tipología lo componen Parque Chas, con departamentos desde u$s330 por mes; y Villa Rita, donde un 2 ambientes puede costar unos u$s370 por el mismo período, entre las opciones más económicas.

Ahora bien, si la búsqueda va por el lado de inmuebles de mayor porte, las unidades más accesibles de 2 y 3 habitaciones se consiguen en Boedo, u$s620; Balvanera y Once, u$s750 por mes. Del otro lado, buena parte de los departamentos de hasta 5 dormitorios se encuentran por Barrio Norte (u$s2.390) y Palermo (4.260 dólares).