Alquileres: la oferta a largo plazo pegó otro salto, hay saturación en temporarios y los valores no dejan de subir
El vaivén es la tendencia predominante en el ámbito de los alquileres. Tras la decisión del gobierno que encabeza Javier Milei de derogar la ley que regulaba ese nicho, el segmento transita cambios que se suceden cada semana e impactan en la perspectiva de propietarios e inquilinos. A diferencia del año pasado, la oferta sigue experimentando un salto inédito, con una suba superior al 50% en la cantidad de avisos publicados. Pero este cambio aún no trajo mejora en los precios para quienes alquilan, en el caso de aquellos que deben afrontar su ajuste anual, se encaminan a afrontar aumentos del 160% durante el mes próximo. A la par, el nicho de los temporales evidencia signos de saturación, sobre todo en el ámbito de Capital Federal.
En tanto la mayoría de los contratos vigentes aún se rige por la ley derogada por el oficialismo, enero inició con subas del 138% para aquellas personas alcanzadas por el ajuste anual que establece el marco en cuestión. En tanto el DNU no tiene carácter retroactivo, estos incrementos seguirán siendo moneda corriente en los próximos meses.
En ese sentido, referentes de la comercialización anticiparon a iProfesional que durante febrero las subas merodearán el 160%, mientras que se prevén más aumentos también para marzo. A contramano de lo dicho por portavoces de entidades como la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), en las inmobiliarias reconocen que aún se está muy lejos de registrar bajas de precios.
La oferta de alquileres, camino a normalizarse
A tono con esto, desde el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) se indicó recientemente que, respecto de las rebajas que se difunden, las "estadísticas indican lo contrario, continúan las subas pronunciadas".
En cuanto a la oferta, actores de la de la compraventa, como Maure Inmobiliaria, afirman que solo en lo que va de enero la oferta de unidades en plataformas como Argenprop creció al menos un 47%, mientras que Zonaprop evidenció una suba del 20%.
Precisamente en este último portal, los avisos saltaron de 5.700 a 6.500 en el transcurso de una semana. En el segmento de la comercialización afirman que, de mantenerse el cambio de rumbo, la disponibilidad de inmuebles podría normalizarse en el lapso de un semestre.
También desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), se indicó que, desde la publicación del DNU oficial a estos días, el número de unidades que se sumaron a la oferta de alquileres vía plataformas se incrementó fuerte respecto del inicio de 2023.
A este cambio de tendencia, declaró Iván Ginevra, titular de la entidad, hay que añadirle que "los propietarios que ya tenían inmuebles en oferta, hoy también están dispuestos a resignar valor de locación, porque ahora pueden negociar el resto de las condiciones contractuales de acuerdo a su interés particular y no sujetos a las pautas determinadas por la ley anterior".
La situación de los alquileres temporarios
En cuanto al escenario para los alquileres temporales, Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria y analista del sector, declaró que observa "un mercado saturado de oferta de alquiler temporario para el nivel de demanda actual. Equipar un inmueble no es una inversión menor. Respecto de la demanda, aquellos que buscan alquiler temporario lo hacen por razones muy específicas, ya sea, estudios, trabajo temporal, tratamientos médicos, divorcios".
La especialista indicó que, previo a efectuar una inversión en ese nicho, debe analizarse "el nivel de ocupación y el valor a lo largo del año y ver si condice con la inversión. A mayor nivel de oferta, más competencia y más difícil lograr ocupación óptima".
Según Zonaprop, la mayor oferta de alquileres temporarios ocurre en Capital Federal, que concentra el 40% de las unidades disponibles a nivel nacional.
"El 44% de la oferta total de inmuebles en alquiler (tradicional y temporal) pertenece a alquileres temporales. Sin embargo, el ratio de demanda sobre oferta para avisos de alquiler tradicional es ampliamente mayor a la de alquiler temporal, con 18,62% contra 2,39%, respectivamente", detalló la plataforma.
"En cuanto al ranking de precios, Puerto Madero es el barrio con mayor valor diario. Un departamento de dos ambientes tiene un valor de entre 120 y 135 dólares por día, mientras que uno con las mismas características en Almagro ronda entre los 30 y 40 dólares por día", agregó.
De acuerdo al portal, en Recoleta o Palermo un departamento de tres ambientes cuesta hasta 70 dólares por día, mientras que un monoambiente en Belgrano alcanza los 75 dólares diarios.