Se disparan expensas: así pega en los departamentos ubicados en edificios con amenities

Los habitantes de los consorcios de la Ciudad de Buenos Aires están enfrentando otro golpe exponencial al bolsillo: las expensas promediaron una suba de entre el 18% y el 23% solo en enero, de acuerdo con cifras de la Dirección de Estadísticas y Censos porteña. Ya en noviembre pasado, estas habían acumulado un incremento del 96% anual y un 124%, si se lo compara con el mismo período de 2022. En concreto, en diciembre último alcanzaron un promedio de $83.958, conforme estadísticas del software ConsorcioAbierto, versus los $32.168 que se abonaban en igual mes pero en 2022, lo que arroja un incremento interanual del 160,99 por ciento.

Aumentos mediante –explicados por el impacto del "ensanchamiento" de las tarifas de los servicios, el pago de los aguinaldos, cargas afines de los encargados, y la lista sigue–, cuya "repercusión" indudablemente será mayor durante los meses de invierno, con la quita de subsidios efectivizada, hoy la morosidad se ubica entre un 20% y un 25%, a lo que se adiciona otro dato no menos alarmante: los residentes ya no pagan sus expensas previo al vencimiento, ahora lo hacen a lo largo del mes.

Edificios con amenities: se dispara el precio de las expensas

De hecho, el especialista en propiedad horizontal, derecho inmobiliario y fundador de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), el Dr. Jorge C. Resqui Pizarro, asevera que es notorio el engrosamiento de las deudas de los propietarios de unidades funcionales. ¿Qué puede suceder en el corto plazo? "Todo indica que, de no haber aumentos de salarios e ingresos, con una inflación que corre al 30% mensual, la tendencia del impago se sostendrá y, lamentablemente, también se incrementará", augura.

Y aunque en general no hay edificios que estén más afectados que otros, "los que poseen más superficies, sectores, bienes comunes, amenities y personal en relación de dependencia, sufren más", advierte. Pero asimismo es verdad que "al ser más grandes y contar con más departamentos, pese a tener más servicios, pueden amortizar mejor el gasto de expensas entre los propietarios", contrapone Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Por eso, "lápiz rojo" en mano, los consorcios se ven obligados a ajustar hasta el mínimo detalle la factura de gastos. La tarea no es sencilla y estos aumentos abruptos castigan fuertemente la economía de propietarios e inquilinos. Pero se tiene la posibilidad, por ejemplo, de llevar un mayor control presupuestario por parte de los vecinos con respecto a la tarea del administrador y procurar más presupuestos, en particular con los trabajos más onerosos. Como también acotar gastos no (tan) prioritarios, claro está.

Así afecta la suba de expensas en la decisión de compra de una propiedad

Dado este panorama, si bien el impacto de las expensas en la venta de los edificios con amenities no pasa desapercibido, también es evidente que una mayor calidad de un desarrollo conlleva a un menor mantenimiento, puesto que pagando por servicios integrales "se evita ‘invertir’ aparte en piletas y gimnasios externos, alquileres de oficinas o espacios para eventos", detalla Kevin Savelski, CEO de Grupo 8.66. Entonces, contar con todas estas facilidades dentro del propio edificio "se percibe como un ahorro a largo plazo".

Las expensas aumentaron más del 160% en un año y un edificio con amenities puede pagar hasta un 50% más.

Por añadidura, muchos edificios con amenities son considerados premium y los que buscan servicios extra "suelen estar dispuestos a pagar una expensa más cara, que puede llegar a ser un 50% más alta que la de un tradicional", destaca el presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), Dr. Mariano García Malbrán. "La situación es asimilable a las expensas altas de un country o barrio cerrado", añade.

En la balanza, Tabakman cree que los edificios con más amenities no tendrán mayores dificultades de venta. E incluso, dado el complicado momento económico, "estos se defienden mejor que los edificios pequeños, sin servicios, y que, como suelen tener menos departamentos, las expensas finalmente terminan siendo más altas".

Otro que confía que no tendría por qué verse afectada la venta en este sentido es Francisco Bosch, cofundador de Miranda Bosch Real Estate & Art. Pero cuidado, "los que sí pueden estar en problemas son aquellos con escasas unidades y que los gastos se absorben entre pocos, como los edificios que poseen pisos completos".

Y clarifica que, en realidad, "los amenities no implican mayores gastos, ya sea un sum, gimnasio o una pileta, dado que solo es limpieza y un mantenimiento regular". Probablemente, impacten más en las expensas "los aumentos de salario de encargado, de ayudante, las cargas sociales y la seguridad las 24 horas".

Coincide Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria con apellido homónimo, pues aduce que quien pretende comprar con amenities elige específicamente "este tipo de edificios sabe que tendrá que pagar un diferencial por ese servicio que da el emprendimiento". Incluso, cuenta que "se están adquiriendo unidades para el alquiler temporario que le están sacando más rentabilidad en muchos casos, los emprendimientos con amenities y también las familias, quienes los utilizan para vivienda permanente es un confort distinto y una elección de vida que la tienen que pagar en las expensas porque es un servicio".

Especialistas del sector creen que los edificios con más amenities no tendrán mayores dificultades de venta.

Qué pasará con los nuevos desarrollos 

Mientras algunos especialistas del sector inmobiliario no creen que haya edificios perjudicados ni beneficiados porque es la elección y el gusto del comprador, otros sostienen que sí. Y ese grupo aparecen, por caso, "las tipologías de 2 dormitorios, con una buena calidad, pero que no llegan a ser de lujo, que incorporan quincho, piscina o servicios que no serán proporcionalmente aplicados al m2 de valor de adquisición", entiende el presidente de CAMESI. Eso sí: los edificios en zonas de la ciudad lujosas y de grandes metrajes "podrán defender mucho mejor su valor para ese exclusivo segmento de compradores, que de todos modos estarán comprando a un muy buen precio", diferencia.

Es que, debido a la última devaluación luego de la asunción del presidente Milei, las desarrolladoras inmobiliarias están analizando los costos totales de construcción, ya que "los precios amesetados y en valores históricamente bajos obligan a realizar un balance del recupero de la inversión", analiza Mariano García Malbrán. Y sumarle amenities al desarrollo implicaría, en este escenario, "un costo hundido que no será fácil de incorporar al precio de venta".

Sin embargo, muchas empresas abocadas al proyectos residenciales llevan a cabo análisis para que los amenities terminen siendo sustentables, "pero no en cuanto a expensas, sino mejorando la eficiencia en cuanto a su uso y, obviamente, a su costo", concluye Martín Fabiani, de FAB desarrollos.