Cambios clave en los alquileres: bajo qué condiciones se negocia ahora y qué pasará con los valores

La derogación de la ley de Alquileres por parte de la gestión que encabeza Javier Milei rompió por completo con las pautas que rigieron al mercado locativo durante los últimos años. El cambio de reglas redundó en una modificación profunda de las condiciones de negociación, que incluyen la "liberación" de los valores en los depósitos, la posibilidad de que los propietarios exijan múltiples garantías, y la opción de que se establezcan incrementos incluso por períodos trimestrales e incluso inferiores.

Por el lado de los aumentos, la evolución acelerada de la inflación sigue empujando los valores hacia arriba. Sólo en lo que va de enero las subas ya se ubican en torno al 140 por ciento para los nuevos contratos.

Según indicaron a iProfesional fuentes ligadas a la comercialización de inmuebles, la ley anterior establecía que el depósito no podía superar el equivalente al primer mes de alquiler y debía ser devuelto con su valor actualizado en el momento de la restitución del inmueble.

A partir del DNU de Javier Milei eso cambió y ahora las partes pueden acordar tanto las cantidades como las moneda entregadas a modo de depósito de garantía sin un tope del Estado.

Al mismo tiempo, el nuevo régimen otorga libertad a las partes para "determinar libremente" la forma en que serán devueltos los depósitos al finalizar el contrato de alquiler. Así, la exigencia anterior de, precisamente, devolver el depósito "en el momento de la restitución del inmueble" ya no tiene vigencia.

Por ende, reconocen en las inmobiliarias, hoy el propietario puede efectuar la devolución del depósito en el lapso de 30 a 60 días posteriores a la entrega de las llaves. Por supuesto, siempre y cuando haya acordado esto con el inquilino.

"Ahora la norma no indica en qué momento hay que restituir el depósito. Con lo cual, siempre será recomendable fijar un plazo", afirmaron expertos del sector.

Otro aspecto que cambió es la pena establecida para aquellos inquilinos que deciden irse antes de la culminación del contrato. En ese sentido, vale señalar que el DNU permite que quien alquila pueda rescindir en cualquier momento. Eso sí, antes deberá abonarle al dueño una indemnización del orden del 10 por ciento respecto todo lo que reste por abonar de lo firmado.

Si bien predomina aún el pedido de recibo de sueldo en blanco y la garantía propietaria entre las condiciones, también comenzaron a exigirse otros bienes a modo de respaldo.

Alquileres: la situación de los aumentos

El inicio de 2024 viene siendo un auténtico mazazo para aquellos inquilinos que deben afrontar ajustes anuales. Ocurre que el cambio establecido por Milei no es retroactivo, por lo que los contratos formalizados antes de diciembre continúan rigiéndose a partir de lo establecido por las leyes anteriores.

Por estos días, los incrementos que deben afrontar quienes alquilan bajo las normas previas al DNU ya se ubican en torno al 140 por ciento.

En tanto, los precios generales continúan subiendo por ascensor, en el sector de las inmobiliarias dan por descontado que febrero de 2024 también romperá las marcas de incrementos conocidos hasta ahora.

"Prácticamente no se han hecho nuevos contratos en estos dos últimos meses. Pero los ajustes siguen rigiendo porque el DNU no es retroactivo. En tanto, la inflación no frene un poco, seguiremos hablando de aumentos récord cada mes", afirmó un comercializador porteño.

Qué pasa con la oferta de inmuebles

En el segmento de la comercialización afirman que, de mantenerse el cambio de rumbo, la disponibilidad de inmuebles podría normalizarse en el lapso de un semestre. Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), se indicó que desde la publicación del DNU oficial a estos días, el número de unidades que se sumaron a la oferta de alquileres vía plataformas se incrementó cerca del 10 por ciento.

A ese guarismo, declaró Iván Ginevra, titular de la entidad, hay que añadirle "que los propietarios que ya tenían inmuebles en oferta hoy también están dispuestos a resignar valor de locación, porque ahora pueden negociar el resto de las condiciones contractuales de acuerdo a su interés particular y no sujetos a las pautas determinadas por la ley anterior".

Hace muy pocos días, otro representante de la CIA, Alejandro Bennazar, director de relaciones institucionales y ex presidente de la organización, dijo a iProfesional que la disponibilidad de inmuebles para alquileres a largo plazo en Capital Federal pasó de 400 a más de 800 unidades. "Es una mejora importante", remarcó.

Entidades como el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) también señalan una mejora en la oferta, a partir de la decisión del gobierno de Javier Milei de promover la libre pactación de condiciones, la reducción de la extensión de los contratos a dos años y la posibilidad de que los acuerdos se terminan cerrando en dólares.