Alquileres: la posibilidad de derogar la ley y habilitar el pago en dólares subió la oferta, ¿se recupera el mercado?

Los vaivenes se suceden en el ámbito de los alquileres. A muy poco de conocerse la intención oficial de cambiar la regulación vigente, para liberar las cotizaciones en dólares y reducir los tiempos de los contratos, la respuesta de los propietarios parece adecuarse a las intenciones de la gestión que lidera Javier Milei. Ocurre que, a diferencia de lo sucedido a lo largo del año, la oferta comenzó a dar muestras de recuperación en Capital Federal. Si bien los aumentos no han dejado de sucederse, y los comercializadores señalan que la tendencia no calmará hasta tanto se aplaque la inflación, en las inmobiliarias sostienen que el inminente cambio de normativa, con la consiguiente ampliación de la oferta, permitiría estabilizar las cotizaciones.

De acuerdo a un monitoreo de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes usados disponibles para alquilar, y publicados en distintas plataformas de comercialización, experimentó un alza por primera vez en más de un año, alcanzando las 822 unidades.

"Mes a mes, desde octubre del 2022, el número de departamentos en oferta formal de alquiler a tres años venía decreciendo hasta llegar el mes pasado a un total de sólo 532 unidades unidades en oferta", indicó la consultora.

"El aumento en la oferta, así como también el importante salto de precios en algunas tipologías, obedece a la adecuación a las limitaciones de publicar precios en moneda extranjera impuestas por la última modificación a la ley de alquileres", añadió.

Según el informe, parte de las unidades publicitadas en dólares pasó a pesos a un tipo de cambio cercano al "blue", mientras que "otra directamente apeló a la leyenda ‘consultar precio’ sin especificar en el aviso el valor monetario de locación".

Mejora la oferta

"La cifra actual resulta mayor a la existente el mes anterior en un 55 por ciento, pero a pesar del aumento experimentado, aún es menor a la mitad de la disponible en noviembre de 2022 cuando existían 1817 unidades en oferta", destaca Reporte Inmobiliario.

La última modificación a la ley de alquileres paralizó los nuevos contratos.

En cuanto al tipo de unidades que regresaron al mercado, el trabajo detalla que la mayor cantidad de departamentos usados ofertados a 3 años en pesos se concentra en los 2 ambientes -411 unidades-.

"El número de oferta de 3 ambientes llegó a 186, y de monoambientes a 179. Por último, con 46 unidades, los departamentos más grandes de 3 dormitorios son las unidades con menor disponibilidad. (Esto), a pesar de que justamente esa tipología fue la que más creció en números el último mes por efecto del pasaje obligado de la moneda de expresión del precio en los avisos", explica.

A la par de estos detalles, Reporte Inmobiliario señala que siguen los precios altos para los departamentos en oferta.

"El aumento del número de oferta vino acompañado por una nueva aceleración del incremento de su cotización inicial, producto del pasaje de dólares a pesos en los precios de las publicaciones. Esta dinámica quedó aún más de manifiesto en las unidades de 4 ambientes, las cuales alcanzaron a un valor medio de 550.000 pesos que frente a los 340.000 de media de octubre pasado. (Esto) representa un alza intermensual del 83,33 por ciento", afirma la consultora.

"Si bien el aumento porcentual es sumamente alto, no es más que el reflejo de lo que en realidad ya estaba presente en el mercado. Sólo que no quedaba transparentado al no estar presente esa oferta en meses anteriores por estar expresada directamente en dólares", completa.

Inmobiliarias, en apoyo al cambio de ley

Por el lado de las comercializadores, la postura de apoyo a los cambios que propone el gobierno de Milei sigue ganando envergadura. A tono con la CIA y otras entidades, Marta Liotto, ex presidenta de CUCICBA, la organización que integra a los corredores, dijo a iProfesional que el sector está "absolutamente de acuerdo con la opción de que los contratos vuelvan a regirse con el Código Civil. Es, de hecho, la opción que vinimos propiciando todos estos años".

La oferta "tradicional" se ha ido reduciendo, también, por la menor rentabilidad.

"Las determinaciones que se incluyen en ese texto (contratos a 24 meses y libre pactación de los ajustes escalonados) permitían que el mercado locativo funcionara perfectamente, y apuntamos a poder volver a ese sistema cuanto antes", afirmó.

Liotto aclaró que, "en lo que respecta a la dolarización de los contratos, no creemos que pueda ser algo masivo en Capital Federal. Probablemente se convierta en un fenómeno acotado al Corredor Norte y a algunas otras zonas puntuales".

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"Pensemos que la mayoría de los propietarios que tienen inmuebles en alquiler en la Ciudad son personas mayores de 65 años, que requieren el ingreso para complementar sus jubilaciones y, por lo tanto, no ahorran el dinero ni lo guardan bajo el colchón. En resumen, para ese segmento mayoritario cobrar el alquiler en pesos seguirá siendo lo más cómodo, por lo que es probable que así lo mantenga", concluyó.