Microcentro, con menos oficinas: 20 nuevos proyectos en marcha apuntan al mercado residencial

Nada es lo que era. Hoy, caminar por ahí resulta fácil y relajado. No hay sacos ni corbatas ni, mucho menos, gente atropellada "sin un minuto de más", como en el tema de Miguel Cantilo. Muchos comercios tienen sus persianas cerradas, sobre todo los gastronómicos, cuyos clientes eran aquellos oficinistas de vestimenta formal que, en buena parte, ahora trabajan de manera virtual. El microcentro porteño, que de él hablamos, tiene la misma infraestructura de siempre pero está prácticamente vacío.

El impacto del plan que puso en marcha la ciudad de Buenos Aires, con una inversión comprometida de u$s246 millones y que consiste en el viraje de la zona, de corporativa a residencial, estimulado mediante exenciones impositivas, es un horizonte todavía lejano aun cuando, a la fecha, hay alrededor de 20 emprendimientos en marcha.

"Como ejemplo podemos citar la transformación de un edificio de oficinas de 5.000 m2, ubicado en - las inmediaciones de Plaza de Mayo con el objetivo de lograr un proyecto residencial", explica José Guerra, gerente de Valuaciones y Consultoría de Colliers, donde, comparten, están asesorando a clientes con proyectos para refuncionalizar viejos edificios corporativos que en su mayoría se encuentran desocupados y con muy poco uso.

"Si bien el incentivo es interesante, no resulta fácil para el propietario asumir una inversión bajo el contexto argentino sin tampoco lograr una claridad respecto del éxito de un proyecto residencial en la zona", subraya Guerra, destacando que, así y todo, ya se han presentado un volumen de más de 150.000 m2 de proyectos que están bajo análisis y evaluación.

Incentivos para apostar al microcentro

En concreto, la ley 6.508 enmarca la transformación para mejorar las condiciones de habitabilidad y  equilibrio territorial mediante beneficios impositivos a quienes realicen inversiones de Real Estate dentro del área determinada por las avenidas Santa Fe, Crucero General Belgrano, del Libertador, Leandro N. Alem, Paseo Colón, Belgrano, Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini, en ambas aceras.

Según especifica Jésica Améndola, gerente de la división Locales y Oficinas de Adrián Mercado, ya han comenzado las obras de los edificios Arthaus, Tornquist, Perón 456, Comafi, avenida de Mayo 852 y se espera este mes se inicien Tucumán y Maipú, Palacio Rams, en Chacabuco e Hipólito Yrigoyen, y Sarmiento 334. "Los proyectos se caracterizan por las adaptaciones de lo existente, garantizando las condiciones de seguridad", detalla.

"Se destacan las exenciones en Ingresos Brutos", señala la bróker en relación al pago a cuenta del monto correspondiente a la inversión en el proyecto de reconversión, porcentaje oscila entre 50% y 70%. "Y los descuentos en los derechos de construcción o reforma", agrega. "Los beneficios impositivos son un factor que incentiva a nuestros clientes a participar en este tipo de proyectos ya que son ventajas que facilitan la inversión y el retorno", continúa la ejecutiva.

"Hemos tenido clientes que, con la pandemia, han decidido mudarse del microcentro. Creemos que este proyecto puede satisfacer sus expectativas, anticipándose a las tendencias y demandas del mercado", continúa Améndola, dando a conocer su opinión.

"Pero lo cierto -continúa- es que intentamos tener una visión integral, que no se limite a un solo edificio, sino que considere el entorno y su potencial. Eso es lo que ofrece la ley que regula este proyecto".

Futuro y presente del microcentro

"La iniciativa es positiva y necesaria ante una situación del microcentro que es muy difícil de modificar si no se generan incentivos", retoman y subrayan en Colliers. "Luego, habrá que ver si se llevan adelante los primeros pasos en este largo y lento proceso de transformación de la zona. Tenemos muchos clientes realizando consultas, pero no todo terreno o edificio es conveniente para su reconversión ya que depende del volumen, tipología, metros de frente y ubicación, entre otras cuestiones", subraya Guerra.

Para Walter Berrueta, titular de la inmobiliaria homónima con actividad en el área, al margen de los incentivos, entre las otras razones que dificultan la puesta en marcha de proyectos de este tipo está la cantidad de edificios con múltiples dueños que exigen acuerdos para la transformación, también múltiples y, por ende, dificultosos de alcanzar.

 "Ese es un punto y el otro tiene que ver con el negocio, en el que hay que hilar muy fino, con un costo de u$s500 por m2 a reconvertir", sostiene Berrueta, quien si bien reconoce que la idea de la reconversión es buena, también hace hincapié en que los resultados son lejanos en un presente al que describe muy difícil para el comercio, lo que queda en pie, y, también, en materia de seguridad.

"Además, hay que ver cómo se instrumenta de manera que no todo se quede en el sector de alquiler turístico", remarca Berrueta aun cuando desde el gobierno local se pensó en el programa Mudate al Microcentro, que tiene por finalidad otorgar un préstamo a todos aquellos locatarios que celebren contratos de alquiler de inmuebles destinados a vivienda única dentro del área, cubriendo los gastos de mudanza y los relacionados al contrato de alquiler.

La del comercializador no parece ser, en verdad, una idea caprichosa: el microcentro porteño se encuentra cercano a Puerto Madero y al casco histórico de la ciudad. Híper conectado a través de todo tipo de transporte público y dotado de servicios, ya cuenta, además, con una excelente capacidad hotelera.