Alquileres, de capa caída: la rentabilidad volvió a derrumbarse y pronostican desaparición de contratos tradicionales
:quality(85)/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2022/01/530524.jpg)
La situación de caída rotunda de la oferta, combinada con el escenario de incertidumbre ligado al futuro de la ley que rige a la actividad y el contexto inflacionario acelerado, sigue astillando el negocio de los alquileres en la Argentina. A la par de la reducción histórica que evidencia la disponibilidad de inmuebles, las unidades que aún permanecen dentro del mercado tradicional atraviesan otra instancia de caída estrepitosa en lo que respecta a la rentabilidad. El promedio actual se ubica entre los más bajos de las últimas dos décadas. El tenor de esta baja y el resto de las variables en contra que hoy operan contra los propietarios alientan los pronósticos de extinción total del nicho de los alquileres tal como se lo conoce.
Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, en la actualidad la renta bruta anual general para los departamentos usados en alquiler tradicional apenas supera el 4 por ciento a pesar del fuerte aumento que exhibe la demanda.
"En base a los datos de agosto de 2023 el promedio de la rentabilidad bruta anual de los departamentos usados de 1 a 4 ambientes fue del 4,06 por ciento, mientras que en julio llegaba al 4,76", especificó la consultora.
"No obstante, debe considerarse que esta rentabilidad es la que se obtiene al primer mes de inicio de alquiler y como producto de que el canon locativo permanece inalterable durante un año con inflación estimada del orden del 160 por ciento. Esta se licua mes a mes y se diluye a lo largo del año, por caso al último mes del contrato de verificarse ese índice de inflación se reduce a menos de la mitad", aclaró.
Los promedios de rentabilidad según el tipo de departamento
La firma expuso que, en cuanto a la rentabilidad media de los alquileres al inicio de un contrato tradicional por tres años, las unidades de dos ambientes ofrecen la renta más elevada con un promedio del orden del 4,4 por ciento.
"(Les siguen) los monoambientes con el 4,13 por ciento, y los 3 ambientes con el 3,84, mientras que las unidades más grandes de 3 dormitorios son las que otorgan la menor rentabilidad con el 3,82 por ciento", especificó.
En diálogo con iProfesional, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, sostuvo que el promedio de rentabilidad actual se ubica entre los más bajos en al menos dos décadas. El experto afirmó que, si bien la construcción se mantiene firme, el destino de los nuevos inmuebles nada tiene que ver con el alquiler tradicional.
Por el contrario, el especialista señaló que dicho mercado se encamina hacia la extinción. Sostuvo que las vicisitudes en torno a la ley que regula la actividad, con sus idas y vueltas en Diputados y Senadores, lejos están de aportar síntomas de mejoría a la situación dramática que atraviesa el segmento.
"Si bien la construcción se mantiene estable y la compraventa se recupera, lo cierto es que nadie compra o construye pensando en el alquiler tradicional. Las inversiones se están haciendo para uso propio, revalorización a futuro o con el foco puesto en el alquiler temporario", explicó.
La extinción del alquiler tradicional
"Creo que para el alquiler tradicional el daño ya está hecho. Es muy difícil que el mercado logre recuperarse. Con las últimas decisiones del Senado todo volvió a ir para atrás. Y ahora no sabemos en cuánto tiempo la modificación de la ley volverá a tratarse o se generará algún tipo de solución", dijo.
En ese sentido, vale señalar que los cambios al proyecto de modificación de la ley de alquileres aprobados recientemente en la Cámara de Senadores concentran el rechazo de analistas y comercializadores.
Estos últimos entienden que mantener el régimen de contratos por tres años y un índice de actualización ligado a la inflación continuará complicando las posibilidades de que la oferta de inmuebles exhiba algún tipo de recuperación.
En medio de las críticas por esos aspectos, octubre inició con un incremento en las actualizaciones del orden del 116 por ciento, pero en el sector anticipan subas más potentes a partir de la inflación predominante.
Por último, Gómez Picasso aseveró que, tal como viene evolucionando el nicho, "vamos a la desaparición del mercado tradicional de alquileres. Es una cuestión de meses nada más".
"La realidad es que gran parte de lo que se compre o construye se termina vendiendo o alquilando de alguna forma. Pero ya no de la forma en que lo conocemos. Lo que no va destinado al alquiler temporario se dirige a un mercado informal. Esto es, alquileres que se cierran con familiares o a lo sumo entre conocidos", precisó.