Departamentos en Buenos Aires: los más buscados y hasta cuánto se puede "regatear" el precio
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En medio de un "moderado" repunte que se empieza a evidenciar en el sector de bienes raíces de la Ciudad de Buenos Aires –durante el primer cuatrimestre de 2023 se efectivizaron 9.210 operaciones; una suba interanual del 17%–, en el primer trimestre del año los departamentos de tamaño "mediano" resultaron ser los más atractivos para quienes compraron un inmueble.
En efecto: los departamentos de 2 (28%) y de 3 ambientes (24%) están al frente del ranking, seguidos por los departamentos con 3 habitaciones (22%) y los monoambientes (17%); en tanto que más distantes se ubicaron los de 5 ambientes o más (9%), conforme los resultados del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) publicado en junio pasado.
Con un valor promedio del m2 que se ubicó en el orden de los u$s1.633 para los monoambientes; en u$s1.522, para los departamentos de 1 dormitorio, mientras que las unidades de 3 y 4 ambientes "cotizaron" en u$s1.344 y u$s1.238, respectivamente –de acuerdo con el último análisis de Reporte Inmobiliario–, los que más se vendieron en el período consignado fueron los monoambientes de 36 m2 –que ganaron terreno por la demanda de unidades destinadas para el alquiler temporario–, de 2 ambientes de 49 m2, 3 ambientes de 81 m2 y 4 ambientes de 156 m2, especifica el informe citado en el párrafo anterior.
Estas operaciones se concentraron en unidades con balcón, al frente, sin amenities ni cochera. Los compradores priorizaron propiedades "con menores gastos de mantenimiento y con una antigüedad promedio que se redujo de 36 a 32 años", detalla la Lic. María Soledad Balayan, titular en Maure Inmobiliaria. Y advierte que también notaron "una recuperación de las ventas de unidades en torres".
Estas inmuebles son opciones "muy demandadas por inversores porque cuentan con buen retorno y sirven para destinar al alquiler, al ser tipologías muy buscadas para primeras viviendas", explicó Leandro Molina, director comercial de Zonaprop. Y añadió que, generalmente, "los inversores pequeños los encuentran como opción al alcance para entrar al mercado".
No obstante, dentro del público que tiene la posibilidad de adquirir una unidad, hoy el porcentaje más representativo lo motorizan los consumidores finales. En números, aunque la demanda de los inversores esté repuntando, aún no alcanza el 14%, al menos así lo señalan las últimas estadísticas del ROI. Y en aquel segmento están comenzando a aparecer compradores de países limítrofes, como también europeos y rusos.
Departamentos: ¿"regateo" cero en el precio?
Con un valor del m2 que sigue registrando descensos permanentes –en mayo pasado disminuyó un 7,95% interanual, a juzgar por Reporte Inmobiliario–, estos guarismos traen aparejados otros tantos: en el primer trimestre de 2023 también cayó el porcentaje de negociación promedio: en relación con el último valor de publicación (un 7,8%) y un 1,6% respecto del cuarto trimestre de 2022.
Dada la coyuntura, la diferencia entre el precio del cierre y el de publicación se encuentra lejos del promedio histórico del 5%, alude el ROI, pero coincide con los valores de 2019: en la primera parte de 2023, el 7% de las operaciones se cerraron con una tasa negociación del 0 por ciento.
En definitiva, el comprador puede ofertar un precio que le parece correcto y ponerse de acuerdo con el propietario. El "regateo" depende de cuán urgido esté cada "pieza" que participa de la gestión. Hace un año y medio, "el porcentaje de negociación con el que se arrancaba era del 15% abajo y ahora se fue achicando hasta un 7 u 8%, porque los valores de las propiedades se fueron sincerando", según Daniel Bryn, fundador de Invertire.
Pero cuidado, esto tiene más que ver con "la necesidad real de agrandarse, achicarse y aprovechar oportunidades inmobiliarias que con necesidades económicas de los vendedores", clarificó Fabián Achával, director de la inmobiliaria de nombre homónimo. Y que se haya reducido el porcentaje de negociación "es otra noticia alentadora que tendremos que seguir monitoreando, para ver si se confirma en el segundo trimestre".
¡Necesito vender el departamento ya!
El efecto de la crisis hizo mella en otros datos relevantes que fueron signados en el ROI de junio: la cantidad de personas que tienen apuro para vender viene aumentando de manera progresiva: en lo que va del 2023 representó un 35,4%. Es que, al no poder concretar la operación, más gente tiene urgencias y eso genera que bajen el precio de su propiedad.
Y si bien es cierto que la venta de una vivienda depende de múltiples factores, hoy el promedio para efectuarla "varía entre 6 y 12 meses", definió Bryn. Pero hay que contemplar otras variables. En cifras, cada publicación en portal se ve en promedio 790 veces por listado, 47 veces la ficha y tiene 2,5 consultas por mes, esclarece Monitor Inmobiliario.
Para inmuebles que están fuera de precio y que van corriendo detrás, lógicamente, el tiempo es mayor. Lo mismo sucede "con los de más metraje o de tickets más altos, que también requieren mayor tiempo para venderse", aclaró el especialista. No obstante, "en los últimos dos meses vimos un repunte de las ventas de este tipo de propiedades".
Después de más de 52 semanas de baja de los valores de los inmuebles, sin dudas, lo que acelera la venta es tener un precio correcto: "Hay personas que creen que su propiedad cuesta más de lo que realmente es un precio competitivo y están un año tratando de venderla por fuera de lo que el valor real del mercado", concluyó Bryn.