Alquiler temporario: con cuántos días de ocupación se cubren los gastos básicos
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El crecimiento en la oferta de los alquileres temporarios en la Ciudad de Buenos Aires puede considerarse como la contracara de lo que sucede con los "tradicionales". Una mayor rentabilidad y una menor duración de los contratos, sumado a que los ingresos pueden percibirse en dólares, son algunos de los factores que explican este fenómeno.
De hecho, se estima que sólo en Capital hay más de 18.000 inmuebles que se alquilan con el formato de "temporarios". Es que muchos propietarios "migraron" a este tipo de renta en el último tiempo, sobre todo después de la pandemia y con el regreso de los turistas internacionales al país.
El auge de este negocio impulsa distintos desarrollos inmobiliarios en la Ciudad, con constructoras que directamente piensan en unidades destinadas a alquileres temporarios. En ese sentido, desde el punto de vista de los propietarios o posibles inversores, hay una serie de factores que deben tenerse en cuenta.
Más allá de la rentabilidad, hay aspectos que son importantes conocer, como la necesidad de tener las unidades amobladas y con todos los servicios funcionando. En ese escenario, una pregunta que muchos se hacen es con cuántos días de alquiler al mes se cubren los gastos básicos de un departamento.
Los gastos se cubren con un día y medio de alquiler
Lógicamente, no hay una respuesta universal para este interrogante, ya que depende de muchos factores. Sin embargo, hay algunos parámetros a tener en cuenta, según destacaron especialistas del sector a este medio.
"El ingreso mensual de un inmueble de 2 ambientes en alquiler temporario, asciende a aproximadamente u$s650 brutos en promedio para los departamentos que se alquilan en Buenos Aires, sin descontar gastos", señaló a iProfesional Daniel Bryn, fundador de Invertire, quien destacó: "Hoy en promedio en CABA un temporario se alquila 22 de 30 días del mes. Es decir que el porcentaje de ocupación del departamento ronda el 73% del mes".
En tanto, al tener un inmueble en alquiler temporario, éste debe estar equipado y amoblado, "lo que implica una inversión de entre u$s4.000 a u$s6.000, si es monoambiente o un 2 ambientes", según analizó Bryn, quien detalló: "Esto incluye heladera, TV, cama, mesa, sillas, etcétera. Debe estar totalmente equipado como una habitación de un hotel. También hay que invertir en sábanas y toallas, que son reemplazadas con cada nuevo alquiler. Hay que tener en cuenta que los muebles y el equipamiento sufren mucho más desgaste y deben ser reemplazados generalmente cada dos o tres años. En el alquiler tradicional esto no es necesario y el inquilino trae su propios muebles y equipamiento".
En ese contexto, el experto proyectó aproximadamente cuántos días debe alquilarse un departamento temporario para que cubra los gastos básicos de mantenimiento de un departamento de dos ambientes, si se consideran los siguientes valores:
- Expensas: $18.000
- Internet: $7.200
- Luz, gas, agua: $7.000
- ABL: $3.200
- Total: $35.400.
"Es decir que, al tipo de cambio dólar blue, son unos u$s72. Si consideramos que la tarifa promedio por noche para el temporario en CABA hoy es de u$s50, serían aproximadamente un día y medio de alquiler para cubrir los gastos", analizó Bryn.
En tanto, según remarcó a este medio Mariano García Malbrán, Presidente de CAMESI (Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios) y de Keymex Argentina, "el costo promedio de mantenimiento de un inmueble se paga con 8 días de alquiler en el mes. Cumplido este plazo, la diferencia será una mayor o menor rentabilidad".
"Por supuesto, que existen variables muy importantes a ponderar, tales como: el monto de las expensas, las tasas de ABL, el costo de los servicios públicos, empresa de televisión e internet, etc", aclaró García Malbrán, quien también remarcó que "la rentabilidad de los alquileres temporarios tendrá directa relación con dos aspectos: si es el propietario quien administra y es el anfitrión del inmueble, si se utilizaron plataformas de alquileres temporarios (booking o airbnb) y si se contrataron plataformas de comercialización digitales (Zonaprop, Argenprop, Mercadolibre)".
"Porque la administración y gestión tiene un costo del 20%, Airbnb del 13 al 16% en ambos casos del monto total de alquiler y las plataformas digitales inmobiliarias para generar un aviso destacado de este tipo cobran $15.000 por mes aproximadamente. A ellos se deben sumar las expensas ordinarias e extraordinarias (en un alquiler tradicional las ordinarias las abona el inquilino) y todos los servicios públicos y de tv e internet, más el pago de impuestos nacionales (ganancias o monotributo)", subrayó García Malbrán.
En ese sentido, el titular de CAMESI dijo que "se estima que, si el propietario delega toda la gestión en un corredor inmobiliario, más el costo de las plataformas y todo lo antes detallado, tendrá gastos por casi un 50% del total de lo percibido".
Alquiler temporario: qué ventajas ofrece frente a uno "tradicional"
"Si el propietario cuenta con tiempo y energía para administrar y gestionar por completo su alquiler temporario, las ganancias tendrán mucho más sentido y será una excelente oportunidad para una importante renta. También puede ser útil si el departamento se encuentra desocupado o a la venta: esta decisión puede ser muy beneficiosa ya que se obtienen ingresos para mantener el inmueble y en casos de bienes en venta, visitar un inmueble que se encuentra ‘vestido’ puede facilitar el proceso", remarcó García Malbrán.
En ese sentido, la rentabilidad es un factor que marca una clara diferencia entre los alquileres temporarios y los tradicionales. "Hoy un departamento 2 ambientes alquilado de manera temporaria rinde un 7,41% y de forma tradicional 3,15%", explicó Bryn, quien brindó otras diferencias entre los dos tipos de renta:
- "Duración del contrato: La principal diferencia es la duración del contrato. Mientras que el alquiler tradicional suele ser a largo plazo, con una duración mínima de tres años en Argentina, el alquiler temporario es por períodos cortos, que pueden ir desde unos pocos días hasta un máximo de seis meses.
- Gestión del alquiler: El alquiler temporario requiere una gestión más intensiva que el alquiler tradicional. En el alquiler temporario se debe atender a los huéspedes, coordinar la limpieza y el mantenimiento del departamento, y estar disponible para atender cualquier necesidad que puedan tener.
- Perfil del inquilino: En el alquiler temporario, los inquilinos suelen ser turistas o personas que necesitan alojamiento de plazos cortos por motivos de trabajo, salud o estudios. En el alquiler tradicional, los inquilinos suelen ser familias o personas que buscan un lugar para establecerse a largo plazo. La relación con los primeros es a muy corto plazo y en el caso del tradicional es de varios años".
- Además, claro, lo dicho: hay que considerar que en el temporario el inmueble debe estar completamente equipado y contar con los servicios básicos, así como cable y WiFi.
Otro factor que incide en el crecimiento de la oferta de los alquileres temporarios es, lógicamente, el incremento de la demanda. "La demanda de alquileres temporarios es muy alta debido a la gran afluencia de turistas extranjeros y los estudiantes universitarios de países latinoamericanos", señaló al respecto García Malbrán.
"Los altos valores en dólares de estos alquileres, no son un impedimento ya que resulta más económico que un hotel y para los estudiantes la Universidad gratuita amortigua cualquier otro gasto. Debemos tener en cuenta que el costo de vida en Argentina para quien cuenta con dólares es sumamente conveniente", agregó el titular de CAMSESI.
Y detalló: "La oferta de inmuebles de alquiler temporario en la Ciudad de Buenos Aires es de alrededor de 18.000 entre departamentos, PH y casas y el promedio de ocupación mensual no baja de 20 días, esto implica la certeza de una alta rentabilidad para el propietario y en momentos de ocupación plena (en departamentos de Palermo por ejemplo) las ganancias son más importantes".