La dueña de Le Parc sigue sin poder reperfilar parte de su deuda
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Raghsa, una de las desarrolladoras inmobiliarias más grande de la Argentina y dueña de varias marcas emblemáticas del sector como Le Parc, no encuentra la forma de reperfilar parte de su deuda a pesar de haber salida a buscar fondos en los mercados de capitales.
La empresa, también propietaria del edificio Plaza San Martín y de varias torres en Puerto Madero, entre otros inmuebles premium, acaba de avisar a sus accionistas que prorrogará la oferta de suscripción de una serie de Obligaciones Negociables (ON), con vencimiento en el 2024 al 2030 a través de nuevos títulos.
La estrategia de la inmobiliaria dueña de Le Parc para reperfilar su deuda
El objetivo concreto de Raghsa es lanzar ON Clase 5, por un valor nominal total de hasta u$s91.891.840 en canje por las ON Clase 3 que fueron emitidas el 21 y el 30 de marzo del 2017 por un valor nominal total de u$s119.729.840.
La propuesta inicial ofrecía un interés del 7,25% mientras que las segundas llegarán al 8,25%, estarán denominadas en dólares y la nueva fecha de vencimiento para entrar al canje será el próximo 20 de abril.
Esto se debe a que hasta ahora, la empresa había recibido ofertas de canje por u$s52,7 millones, lo cual representa un 57,4% de los u$s90 millones que había salido a buscar con las ON Clase 5 que a su vez reemplazaban a las ON Clase 3 que debía cancelar en el 2024 pero que intenta extender ese plazo por otros siete años.
Desde 1989, Raghsa ha desarrollado más de 380.000 m2 de oficinas e inmuebles comerciales premium, de los cuales aproximadamente 103.918 m2 constituyen área locativa actualmente de propiedad de la compañía y alquilada a sus clientes. Además, ha desarrollado y vendido más de 340.000 m2 de unidades residenciales.
Fue fundada en 1969 por el empresario Moisés Khafif, quien a los 91 años falleció hace unas semanas y dejó un legado que continuará Gloria Btesh de Khafif, actualmente vicepresidenta del grupo hasta que el directorio trate la designación de un nuevo presidente.
La decisión de reestructurar parte de su pasivo surgió luego de los malos resultados financieros presentados por Ragha en su balance del 2022, cuando informó pérdidas por $16.036 millones, principalmente por el resultado de venta de propiedades de inversión, la diferencia de cambio neta, compensado por los ingresos por ventas de propiedades y el impuesto a las Ganancias.
Es decir, por el efecto inflacionario y las fluctuaciones del dólar en sus negocios, junto con costos mayores y el lógico desfase temporal entre el momento en que la compañía decide desarrollar una propiedad y estima los gastos y el momento en el que esa propiedad comienza a generar ingresos, un plazo que por lo general, es de entre dos y tres años.
Además, las principales fuentes de liquidez de la compañía están dadas por el efectivo generado por los flujos de fondos obtenidos por alquileres, préstamos y deudas financieras, el producido de las eventuales ventas de propiedades de inversión y los aportes de capital.
Raghsa ofrece obligaciones negociables con mayor plazo
Las nuevas ON que Ragha intenta colocar entre sus inversores tendrán vencimiento a los siete años contados desde la fecha de emisión que ahora pasó para el próximo 24 de abril y no de este 13 del mismo mes como había establecido en el prospecto inicial.
En este sentido, el objetivo de la compañía es obtener, por lo menos algo más de u$s91 millones, aunque la compañía se reserva el derecho a prorrogar dicha fecha y hora.
El monto mínimo de suscripción de las nuevas ON es de u$s1.000 y la fecha de vencimiento será el día que se cumplan siete años contados desde la emisión.
En tanto, el capital será repagado en un único pago en la fecha de vencimiento; las ON devengarán intereses a una tasa fija del 8,25% nominal anual respecto del monto de capital pendiente de pago de las ON Clase 5.
Habrá un rescate opcional con prima que se podrá llevar a cabo en cualquier momento, antes del 17 de abril de 2024, cuando Raghsa podrá recuperar las ON Clase 5, en forma total pero no parcial, a un precio de rescate igual a la suma que sea mayor entre el 100% del monto de capital en circulación, o la suma del valor presente de cada pago programado de capital e intereses restante descontado hasta la fecha de rescate en forma semestral, en cada caso con más los intereses devengados e impagos sobre las ON Clase 5 hasta la fecha de rescate. También se podrá optar por un rescate opcional sin prima compensatoria.
Deuda e inflación: los temores más grandes de Raghsa
En este contexto, la inflación es otro de los factores de riesgo que analiza Raghsa, en el marco de una economía vulnerable que afecta adversamente los resultados de sus operaciones, con subas de los costos operativos.
De igual forma, los efectos de las fluctuaciones del tipo de cambio o las devaluaciones del peso frente al dólar incrementan el nivel de endeudamiento de la compañía.
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Debido a que una parte importante de sus ingresos está ligada a la moneda norteamericana, un incremento en el valor del peso afectaría negativamente sus ingresos y su rentabilidad mientras que las fluctuaciones de los tipos de cambio de divisas extranjeras podrían incrementar el riesgo de incumplimiento de sus créditos por ventas o arrendamientos denominados en dólares.