El barrio de Recoleta, devaluado: por qué el precio del m2 cae a su valor histórico más bajo
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En materia de departamentos, el gran cuadrante delimitado por la Avenida Las Heras, la calle Agüero, la Avenida del Libertador y la Avenida Pueyrredón presenta los precios por metro cuadrado más bajos de toda su historia. Y si bien se sigue considerando a la zona como una de las más reconocidas de Capital Federal, los valores de las propiedades tocaron su piso más bajo.
El motivo, dice el consultor inmobiliario Alan Schachter, es que "vivir en esa zona residencial denominada La Isla -el sector más destacado de Recoleta- ha dejado de ser algo aspiracional". Y esto es porque "para las familias que pueden pagar precios altos, el barrio de Recoleta, en sí, ya no es tan exclusivo como lo era antes y se está optando por otro tipo de opciones como la compra de departamentos en el Bajo Belgrano".
Si bien La Isla tiene, entre otros atributos, una ubicación privilegiada, es una zona que "quedó algo antigua por los edificios poco funcionales, sin amenities y con expensas muy altas", dice Schacter. En ese sentido, la preferencia por departamentos con seguridad y en barrios más modernos, ya es una tendencia irreversible.
Sobre este decaimiento dentro del negocio del rubro inmobiliario, el Gerente Comercial de Miranda Bosch, Andrés White, cuenta que, "en su momento, las propiedades en la zona tenían mucha demanda y que, dada su ubicación estratégica, luminosidad, y vistas verdes, el valor del metro cuadrado en La Isla era de los más altos de la Ciudad de Buenos Aires".
Con el transcurso de los años, "esa demanda fue decayendo para los departamentos estándar y, como consecuencia, también descendieron los valores". Sin embargo, las propiedades atípicas, recicladas y luminosas que se encuentran ubicadas en edificios de categoría "todavía son altamente requeridas y suelen durar poco en el mercado si el precio está ajustado a esa demanda".
Cómo son y cuánto valen los departamentos de La Isla
De acuerdo a datos de publicaciones activas en Zonaprop, los departamentos en venta en La Isla son, aproximadamente, 218. La mayoría -140 unidades- tienen entre 4 y 5 ambientes. 17 son de la tipología monoambiente y 57 de entre 2 y 3 ambientes.
"De acuerdo a datos propios, el precio de publicación promedio de los departamentos de la Isla es de u$s3.200 por metro cuadrado", comenta el consultor inmobiliario Sebastián Dbsie. El máximo valor publicado, "está en u$s5.850 el metro cuadrado y el mínimo en apenas 2.000 dólares".
Teniendo en cuenta que "el mercado maneja una diferencia de aproximadamente 7% entre el precio de publicación y el precio de cierre, un departamento promedio en La Isla se estaría vendiendo, al día de hoy, por un valor final de u$s3.000 el metro cuadrado".
La Isla alberga edificios de categoría, calles empedradas y diagonales tradicionales. Con una estética europea, se caracteriza por ser una zona exclusiva, segura y residencial, con muy pocos locales comerciales y escasa circulación de colectivos y autos.
Algunos de los sitios más emblemáticos del barrio son la Biblioteca Nacional, la Embajada de Inglaterra y la Plaza Mitre la cuál fue diseñada para funcionar como un mirador. La tipología predominante del barrio es la de viviendas residenciales; en su mayoría se trata de "departamentos grandes -pisos o semipisos- en edificios de primerísima categoría, que no tienen unidades chicas ni amenities ya que en la época en la que fueron hechos no era habitual la construcción de espacios comunes recreativos", explica Dbsie.
Allí, se ha llegado a comercializar, a través de la firma Miranda Bosch un departamento de alrededor de 500 metros cuadrados ubicado en una construcción de categoría de cinco pisos frente a la Embajada de Inglaterra.
"En ese caso, al tratarse de un piso con cuatro dormitorios, cochera y seguridad 24 hs, además de una ubicación exclusiva, el precio del metro cuadrado superó los u$s4.000", cuenta el gerente de comercialización.
En cuanto a los departamentos de menores dimensiones, señala que "los valores varían bastante: aquéllos que no están ubicados en edificios de categoría suelen rondar entre los u$s2.200 y u$s2.700 por metro cuadrado. En cambio, las propiedades más selectas de La Isla suelen cotizar a partir de los 3.000 dólares".
La zona continúa defendiendo su valor
Más allá de sus beneficios y particularidades, dadas por la ubicación, las construcciones emblemáticas diseñadas por reconocidos arquitectos, y por su dinámica, los especialistas en el rubro coinciden en que La Isla no encabeza el ranking de barrios más caros de Buenos Aires mientras que sí lo hacen Puerto Madero, Palermo, Belgrano y Recoleta."En este último, las propiedades ubicadas en la Avenida Alvear entre Callao y Cerrito también son propiedades con tickets muy altos", señala Andrés White.
La Isla tampoco parece tener demasiado para reinventarse. En las 5 manzanas que la componen, hay edificios bajos, sobresalen solamente 3 torres de aproximadamente 20 pisos -una excepción arquitectónica- y no existen lotes disponibles para realizar nuevas edificaciones, es decir que la morfología del barrio permanecerá así por mucho tiempo.
Sin embargo, según Dbsie, "son justamente todas esas características como la falta de obras, la ausencia de locales comerciales, más la cantidad de edificios protegidos como patrimonio histórico, el punto a favor para los vecinos que residen y que evitan ruidos o movimientos de camiones".
Para Schatcher, "La Isla continúa siendo una zona que defiende su valor porque es un ícono del patrimonio arquitectónico y distinguido de Buenos Aires, pero, a mi entender, ya no es tan glamorosa como sí lo era antes". Son muchos los diplomáticos que suelen alquilar en el barrio, principalmente buscando vivir en zonas exclusivas y seguras.
Sin embargo, señala el gerente Comercial de Miranda Bosch, "en los últimos años también atrajo a muchas familias, justamente por la caída de precios que incrementó las oportunidades, volviendo más accesible el precio por metro cuadrado, sobre todo en propiedades de gran tamaño, que son muy comunes en este sector, superando, casi todas, los 150 metros y alcanzando, en algunos casos, los 500".