Departamentos a estrenar: el valor del metro cuadrado en dólares es el más bajo en casi 4 años
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El movimiento del dólar, combinado con una sobreoferta que se amplía casi de forma permanente, sigue tirando hacia abajo la cotización de los departamentos a estrenar. Así lo exponen referentes del desarrollo inmobiliario, quienes señalan que los valores continúan descendiendo en contraposición con la meseta que evidencian los precios de los inmuebles usados. Según organizaciones ligadas al real estate, el metro cuadrado a estrenar presenta en la actualidad un nivel que, medido en dólares, se ubica muy por debajo de los números previos a la pandemia.
Desde la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) se indicó a iProfesional que barrios de la Ciudad como Núñez o Belgrano viven un auténtico "boom" en términos de nuevos desarrollos. Y que la escasa demanda existente concentra su interés en la adquisición de unidades nuevas en detrimento de los departamentos usados.
En la entidad señalan que aspectos como la decisión de los propietarios de usados de no aplicar más rebajas a sus inmuebles, combinados con la imposibilidad de efectuar pagos de forma fraccionada, siguen manteniendo alejado cualquier vestigio de potencial recuperación de ese nicho en particular.
Darío López es titular de la SCA y socio en la desarrolladora Arquitectonika. En diálogo con este medio, sostuvo que los niveles de demanda de los departamentos nuevos se acercan cada vez más a los volúmenes de venta de 2019.
"Hay mucha consulta y se cierran operaciones. Consideramos que la gente está buscando refugio dolarizado en tanto estamos en un año electoral y la incertidumbre se multiplica cada semana. En nuestro caso, estamos iniciando un emprendimiento nuevo y en una semana ya vendimos cuatro departamentos", ejemplificó.
"Hoy estamos observando un mayor interés por el nuevo antes que por los departamentos usados. Esto responde en gran medida a que los dueños de los usados ya no quieren bajar más los precios de sus inmuebles. Consideran que ya se llegó a un piso, aparte de que operan con la incertidumbre de no saber para qué les alcanzarán sus dólares si luego apuntan a comprar otra propiedad", agregó.
Por otra parte, los inmuebles nuevos se comercializan bajo la modalidad del fideicomiso con cuotas en pesos –que ajustan según el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) –, lo cual facilita el ingreso de aquellos inversores que, además de respaldo en dólares, cuentan con excedentes en moneda nacional.
"Los departamentos nuevos se comercializan bajo esquemas que, por poner un caso, contemplan desembolsos iniciales del 40 por ciento del valor de la unidad en dólares y al contado. El resto se puede cancelar en 24 cuotas en pesos atadas a la variación de la CAC. Es una oferta por demás de atractiva en un contexto de usados bastante ‘quietos’ en términos de reducción de precios", consideró López.
Las zonas que concentran la inversión
El directivo sostuvo que en áreas como el Corredor Norte los nuevos emprendimientos se comercializan a precios que parten de los 2.350 dólares el metro cuadrado. Se trata de los valores más bajos en al menos cuatro años. Según el desarrollador, previo a la pandemia la cotización en ese tramo no descendía de los 2.600 dólares el metro cuadrado.
"La zona de contacto entre Núñez y Belgrano se ha vuelto la ‘frutilla del postre’. El precio está en el orden de los 2.350 dólares el metro cuadrado para unidades con amenities, cocheras, frente a plazas, seguras y muy bien conectadas. Quienes invierten son mayormente familias para uso final. Que se están mudando del centro porteño o, en todo caso, regresan a Capital tras haberse ido durante la pandemia", explicó.
A la par del Corredor Norte, López mencionó a Saavedra, Coghlan, Chacarita y Villa Ortúzar, como otros espacios de Capital Federal en los que brotan nuevos emprendimientos de departamentos a precios por demás de atractivos para quienes cuentan con "billete verde en mano".
"La franja que va entre las avenidas Corrientes y Córdoba ofrece muchas oportunidades mientras atraviesa algunos de esos barrios. Estamos hablando de edificaciones a estrenar para las cuales rigen precios del orden de los 2.000 a 2.100 dólares el metro cuadrado. Hablamos de unidades que cotizan entre un 15 y un 20 por ciento por debajo de lo que se promociona en Núñez", dijo.
El desarrollador señaló que los departamentos que se comercializan en esos barrios "también están provistos con amenities como piscina, SUM y bicicletero", por mencionar algunos. "Además de familias que compran para uso final, en esas zonas estamos viendo a muchos inversores que adquieren unidades nuevas para aprovechar el gran momento que atraviesa el negocio de los alquileres temporarios", concluyó.
El precio de los usados apenas se mueve hacia abajo
Según Zonaprop, el valor de los departamentos descendió apenas un 0,5 por ciento en el último mes. En el primer trimestre del año los precios acumularon una caída del 1,2 por ciento, inferior a la registrada en el primer trimestre de 2022 –1,6 por ciento–.
"La tendencia de los últimos meses marca una ligera desaceleración. En marzo, el valor de un monoambiente es de 94.526 dólares. Por otro lado, un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un valor de 113.935 dólares. Un departamento de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanza los 160.004 dólares", informó la consultora en un monitoreo reciente.
Según el Colegio de Escribanos de CABA, en febrero el volumen de escrituras fue un 12 por ciento superior en relación al mismo mes de 2022. En los primeros dos meses del 2023, el volumen de escrituras registró un aumento del 22 por ciento en comparación con igual período pero del año pasado.