Los barrios de la Ciudad más accesibles para comprar un departamento usado

El valor medio por metro cuadrado de publicación de los departamentos usados continúa ajustándose. En febrero pasado, en comparación con enero de este año, los precios de los monoambientes se redujeron un 0,66%, un 0,54% los de un dormitorio y un 1,32% y un 3,39%, respectivamente, las unidades de tres y cuatro ambientes, de acuerdo con un informe de Reporte Inmobiliario elaborado sobre un total de 33.232 datos de inmuebles ofertados en la Ciudad de Buenos Aires.

Y si se toma de 2019 a la fecha, los valores se ajustaron un 42% en términos reales y un 32% en términos nominales. "Una de las caídas más fuertes de la historia del sector, por lo que se multiplicaron las oportunidades", define Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria de nombre homónimo.

Disgregada también por tipología, la cotización en diciembre pasado fue de u$s1.966 para los departamentos de un ambiente; u$s1.855, para los de dos; u$s1.725, de tres, y u$s1.594, para los de cuatro ambientes. Este último caso fue el que experimentó la caída más pronunciada de su cotización, ya que desde noviembre de 2022, su valor medio se ubicó en CABA por debajo de los 1.700 dólares.

Pero en la comparativa anual, tomando como parámetro desde marzo a febrero del 2022, la baja acumulada de los precios del m2 de los inmuebles fue del -9,22% en el caso de los monoambientes, del -7,25 % para las unidades de un dormitorio y del -9,78 % y -15,46% respectivamente para los departamentos de 3 y 4 ambientes.

En ese contexto, hay muchas unidades funcionales a la venta y el comprador debe contemplar que, "del valor que se le pide, se puede solicitar un descuento que tal vez amortigüe la baja que puede llegar a venir, en el orden del 5% o un 7% del precio del publicación, si está bien tasado", destaca en analista del mercado Daniel Bryn.

Oportunidades de compra poco usuales 

Así las cosas, se pueden encontrar buenos departamentos de dos ambientes en barrios donde antes no se conseguían, "en zonas que son bordes de barrios densos y caros, como Coghlan, Saavedra, parte de Villa Urquiza, Colegiales; que lindan con Núñez, Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte", resalta Bryn. Todo lo que está cerquita, pero no tan lejos, se encuentra ahora a un precio muy barato respecto del barrio vecino y se convierte en una oportunidad.

También hay zonas que sufrieron mucho la pandemia y lo siguen haciendo, y allí se pueden encontrar buenas oportunidades para compra un usado, como "Almagro, Once, el Microcentro, uno de los que más aún la padece porque la gente no volvió a trabajar de forma presencial o el núcleo de personas se descentralizó y quedaron demasiadas oficinas vacías", entiende Miguel di Maggio, director de Depa.

Por su parte, en Belgrano y Palermo hoy se da una situación "inesperada". "Son barrios grandes, siempre con muchas propiedades a la venta, entonces la puja de precios se volvió más feroz", diversifica Di Maggio. De hecho, cuenta que vendieron un monoambiente a reciclar de 33 m2 en Aráoz y Santa Fe, por u$s37.000: "Un inmueble que, en otro momento, no se hubiese ni pensado en esos valores".

Y no solo hay sectores de Villa Urquiza y Núñez que se volvieron más accesibles, "en una zona tan consolidada como Recoleta existen ofertas de tipologías de 1 ambiente por u$s50.000", aporta el consultor inmobiliario Alan Schlatter. Hay publicados "un monoambiente en Av. Córdoba al 3400 de 22 m2 a u$s 40.000 y en Mansilla al 3800, por u$s45.000".

Departamentos: acá está la mejor renta

Hay una tendencia que ya pisa firme hace tiempo y que le trajo buenos dolores de cabeza al mercado tradicional de los alquileres: la renta temporaria; que ofrece oportunidades interesantes en san Cristóbal, San Nicolás, una parte de Barrio Norte… pero "San Telmo es uno de los barrios donde más se da y rinde muy bien, por allí se puede conseguir un monoambiente o un dos por menos de u$s60.000".

Fuera de ello, con una relación precio-alquiler que subió al 4,1% anual en febrero, a valores de finales de 2022 se colocaban Retiro (5,41%, 4,71% y 5,85%) y San Nicolás (4,64%), entre los barrios con departamentos de 1, 2, 3 y 4 ambientes, respectivamente, que otorgaban mayor rentabilidad. Pero más allá de estas cifras, hay otra realidad: en general, los barrios que tienen rentabilidad más alta no son precisamente los top o los más premium.

Eso se explica en que los últimos 20 años se construyó mucho para inversores en esas áreas de CABA, lo que es corredor norte o los más reconocidos, como Belgrano, Palermo, Recoleta, Barrio Norte, Núñez, etc.

Entonces, "como en esas zonas hay más ofertas de departamentos nuevos, la relación precio-alquiler a veces es un poquito inferior de lo que puede generar un departamento en San Nicolás, por ejemplo", analiza Germán Gomez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

Y agrega que si bien la rentabilidad surge de lo que se cobra por el alquiler versus el valor de venta; "también juega muy a favor de esta que, en los barrios no top, el valor de compra que tiene el inversor es mucho más bajo".