Departamentos usados: qué pasa con los precios, dónde brotan oportunidades y quién invierte en este contexto

Marcado por la inflación desatada y la escasez de nichos de inversión, el vaivén de la macroeconomía sigue pegando en el ámbito del ladrillo y los usados no dejan de achicar sus números de cotización. Si bien entre los comercializadores hay coincidencias en que la baja de precios perdió velocidad, lo cierto es que la tendencia continúa y la sobreoferta también ejerce presión desalentando cualquier idea de suba de valores. Se estima que, hoy por hoy, sólo en el ámbito de Capital Federal la oferta de propiedades en venta supera los 160.000 inmuebles.

Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, el valor promedio del metro cuadrado sigue reduciéndose en este primer trimestre de 2023. El mes pasado, la baja porcentual para las unidades de tres y cuatro ambientes osciló entre el 1,3 y el 3,3 por ciento. Por su parte, los departamentos de uno y dos ambientes bajaron sus precios entre 0,5 y 0,6 por ciento siempre en dólares.

"Desde noviembre del año pasado, el valor medio por metro cuadrado para todas las tipologías se ubica por debajo de los 2.000 dólares el metro cuadrado", afirma la consultora. Para luego añadir: "La media de la cotización en diciembre pasado fue de 1.966 dólares el metro cuadrado para los departamentos de un ambiente y de 1.855, 1.725 y 1.594 dólares la misma unidad para las viviendas de dos, tres y cuatro ambientes, respectivamente".

De acuerdo al informe, ya desde noviembre, el valor medio de las unidades de 4 ambientes comenzó a ubicarse por debajo de los 1.700 dólares el metro cuadrado. "Fueron, precisamente esas unidades de mayor metraje, las que experimentaron la caída más pronunciada en su cotización por metro cuadrado", señaló Reporte Inmobiliario.

"La baja acumulada de los valores por metro cuadrado desde marzo a febrero del 2023 es del 9,22 por ciento en el caso de los monoambiente, 7,25 por ciento para las unidades con un dormitorio y del 9,7 y 15,4 por ciento, respectivamente, para los departamentos de 3 y 4 ambientes", completó.

Departamentos usados: los valores promedio en Capital

En cuanto a los valores promedio que se manejan hoy en el mercado inmobiliario porteño, los monoambiente más caros se ubican en Puerto Madero (192.000 dólares), Palermo (93.000), Núñez (88.000), Belgrano (85.000) y Recoleta (80.000).

Puerto Madero se ubica a la cabeza de los barrios más caros de Capital Federal.

En el otro extremo se alinean La Boca (41.900), Pompeya (42.999), Once (45.000), Constitución (49.000 dólares) y Balvanera (49.999).

Por el lado de los dos ambientes, el valor promedio en Puerto Madero es de 270.000 dólares. Le siguen, en cuanto a los más costosos: Palermo (115.000), Núñez (110.000), Belgrano (100.000) y Recoleta (100.000).

Los valores más bajos para departamentos de esas características se concentran en Pompeya (46.900 dólares), Villa Lugano (54.000), La Boca (55.000) y Constitución (55.000).

Ya en lo concerniente a los tres ambientes, Puerto Madero encabeza la nómina de los más caros con valores promedio de 390.000 dólares. Luego se ubican Recoleta (190.000 dólares), Palermo (165.000), Retiro (165.000) y Barrio Norte (160.000).

En la vereda de enfrente en cuanto a precios se encuentran Villa Lugano (52.000 dólares), Pompeya (60.000), Constitución (69.800), La Boca (72.000) y Parque Patricios (79.950).

Inmuebles usados: ¿seguirán bajando los precios?

En diálogo con iProfesional, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, comentó que el metro cuadrado usado continúa con tendencia a la baja aunque a un menor ritmo respecto de 2020 y 2021.

Las escasas operaciones que se llevan a cabo corresponden a usuarios finales de los inmuebles.

"En los barrios que concentran más demanda, como es el caso de Palermo, Barrio Norte, Núñez o ciertas zonas de Caballito, las unidades usadas de uno, dos y tres ambientes se venden si arrancan bien tasadas. El rango de contraoferta hoy ronda el 7 por ciento", indicó.

"Es probable que los precios no bajen mucho más en los casos de departamentos muy bien localizados y de superficie acotada. Esto es, de dos o tres ambientes. Por el contrario, en los barrios de menor demanda y en el caso de las unidades de grandes superficies es probable que sigan ajustándose los precios si es que el propietario tiene intención real de vender", agregó.

En cuanto al tipo de inversor que hoy apuesta al ladrillo, Rozados afirmó que "están empezando a aparecer inversores para unidades bien localizadas y con precios ya ajustados". Pero, en líneas generales, las escasas operaciones de compraventa que se llevan a cabo corresponden a "usuarios finales para recambio y con saldo disponible en dólares".