Nuevos countries y barrios cerrados para clase media: valor de los terrenos y costo de las expensas
Hace mucho que el barrio cerrado dejó de ser sinónimo de exclusividad. Exactamente, el concepto cambió cuando la casa de fin de semana se convirtió en vivienda permanente. El mejoramiento de los accesos contribuyó a esta elección y, junto al avance de las telecomunicaciones, inclinó la balanza para que muchas familias de clase media hicieran cuentas y optaran por los conurbanos.
Efectivamente, el éxodo a los suburbios no es exclusivo de Buenos Aires, aunque es allí donde es posible hallar, en cualquiera de las tres zonas del GBA, oferta de lotes para la clase media, en barrios cerrados pensados especialmente para ese segmento. ¿Sus características? Amenities acotadas y bajas expensas, en sintonía con los requerimientos de la demanda.
"En Zona Norte podemos encontrar distintos complejos de countries para clase media, principalmente en la zona de Pilar y Escobar", puntualiza Mariano Canedo, titular de Century 21 Canedo, firma con actividad en el área, destacando que se trata de barrios con pocas prestaciones y expensas que rondan los $35.000 mensuales.
El broker menciona a Pilar del Este como uno de los que se enmarca en este concepto. Según explica Canedo, se trata de un complejo con más de ocho barrios y lotes de unos 500 m2 en promedio que rondan los u$s50.000. "Por otro lado, tenemos el complejo San Sebastián, que cuenta con 13 barrios con un poco más de infraestructura, con lotes entre u$s45.000 y u$s75.000 y expensas que promedian los $50.000", detalla.
Oferta y demanda en el cercano oeste
Consultada por las características de la oferta y la demanda del oeste del GBA, María Laura Melgar, gerente de la filial de la zona de Castex, explica que, por un lado, los clientes se enfocan en las expensas, que en esta parte del GBA y para este target están en alrededor de los $55.000. "La suma que se paga en concepto de expensas en estos barrios es por lo menos un 30% menor en relación a uno más exclusivo", puntualiza.
"Asimismo, las amenities pueden también ser más acotadas, generalmente incluyen Club House, pileta y cancha de fútbol o tenis", detalla siempre en relación a la oferta. "Por otro lado, en lo que hace a la demanda, es importante que los countries tengan infraestructura cercana como colegios, centros comerciales", agrega.
De acuerdo con Melgar, en la zona oeste estos barrios suelen contar con buenos accesos, aunque no directos, desde la autopista. Según indica la comercializadora, es importante para este tipo de cliente, para quien la distancia a su lugar de trabajo, y lo que esto implica en materia de gastos de nafta y peajes, no es un detalle menor al momento de decidir.
En general, indican en Castex en referencia al producto, los clientes encuadrados en este segmento se inclinan por los lotes internos, que son los que se ofrecen a un precio promedio, siendo los más económicos los perimetrales y los más caros los que tienen alguna característica especial, como fondo verde.
Zona Sur, bajo la lupa de la clase media
La posibilidad de vender el departamento familiar en un barrio del segmento medio en Capital y por el mismo dinero adquirir una vivienda en un entorno verde y natural fue todo un impulso para los countries de la zona sur. Así lo explica Alejandro Mazzei, al frente de la inmobiliaria homónima con actividad en el sur del GBA, subrayando que la tendencia se acentuó con el Covid.
"Si bien durante muchos años la zona norte fue una de las áreas más elegidas cuando una familia pensaba en alejarse de la ciudad, tanto por el efecto de la pandemia como por sus costos más accesibles, la zona sur comenzó a tomar cada vez más relevancia para aquellos que buscan tener un hogar; a veces, el primero", desarrolla el bróker.
Según indican en Mazzei Propiedades, la oferta de este tipo hoy se concentra en lugares como Canning o San Vicente. "Los accesos a salud, educación y esparcimiento permitieron poner a esta zona entre las más consultadas", subrayan, poniendo como ejemplo a La Huella, situado justamente entre las citadas locaciones y con lotes desde u$s25.000, un valor un 20% -promedio- por debajo en la zona.
"Al ser un barrio que está recién en sus inicios, de momento no tiene expensas, pero para tener de referencia y a valores de hoy, estarían en unos $40.000", apuntan en la inmobiliaria, ratificando así que se enfocan en el segmento medio.
Opciones para un mismo target: la clase media
Hay, en efecto, urbanizaciones cerradas perfiladas para la clase media; pero analizado el mercado desde el punto de vista del producto no se trata de la única opción. "En la zona de Tigre / Villanueva -retoma Canedo- contamos con complejos semicerrados, con casas tipo dúplex que rondan los 100 m2 construidos, que no pagan expensas, y están en un entorno muy favorable y custodiado".
De acuerdo con el comercializador, están rodeados de los más lindos barrios que conforman Villanueva. Los más destacados, informa, son Casas de Santa María, Los Patricios Casas, Casas de Santa Ana y Santa Ana Joven.